浅析集体经营性建设用地入市问题

2021-11-24魏伟

商品与质量 2021年24期

魏伟

山东省菏泽市单县自然资源和规划局山东菏泽 274300

相关的土地建设文件中对集体经营性的建设用地入市的试点进行了明确，需要持续尝试开展承包土地经营与住房财产抵押贷款等工作，由此可见，集体经营性的建设用地已经成为土地管理体系发展的必然趋势。这类土地入市便是创新性的土地流转模式，然而这一模式在运行过程中也出现了一系列的问题，直接影响着土改工作的进行，因此需要制定出有效的举措来把促进集体经营性的建设用地能够健康入市。

1 集体经营性建设用地入市的意义

1.1 对土地供应紧张状况进行缓解

如今，国内的房地产行业处在持续增长的状态中。虽然国家对一系列的调控政策进行了出台，然而在供需失衡的市场体系中依然无法体现出自身的价值。如今，城市内部房价涨势依然并未得到有效控制，供需矛盾也未得到有效缓解，反而使得土地供应紧张状况加剧，也会使得社会运营成本水平增多，相关的调查结果显示，在进行土地征收工作时，腐败问题经常出现，同时不同区域政府部门处置并不妥当，所以由于土地问题而导致农民上访的数量增加，这使得社会稳定与和谐程度下降。若是大量农村集体建设用地能够顺利入市，便能够有效缓解土地供应的紧张状态进行缓解，避免供需矛盾再次激化，这对于社会体系的稳定与经济的健康发展都起着非常关键的促进作用[1]。

1.2 促使城乡均衡发展

如今，农村区域的人口逐渐转移到城市区域中，城乡一体化进程不断加快，这使得用地紧张状况语法明显。若是能够合理地对资源进行利用，做到统筹规划，对土地资源进行合理开发，使得城乡区域的差异得以消除，也能够为一些农村区域的组织与个人创造出可观的收益，使得农民增收，提升城乡区域发展的均衡性，这有助于国内乡村振兴战略的落实，促进城乡一体化建设工作的有效开展。同时，随着集体经营性的建设用地逐渐入市，能够对市场土地供给的模式进行改变，这能够有效缩减征地范围，创造出更多的效益，

2 集体经营性建设用地入市过程中可能出现的问题

在集体经营性建设用地入市时，可能会遇到不同层面上的问题，比如产权制度体系不完善、监管机制体系不健全等等，可能会影响土地的使用品质，需要相关部门与人员的高度重视，具体如下：

2.1 产权制度的问题

站在产权角度上进行分析，国内农村区域的集体土地存在着产权不清晰、界限相对模糊等问题。在国内经济发展水平比较高的沿海区域中，农村区域的土地主体相对混乱，由于相关的法律规定内容比较模糊，这使得农村区域的集体土地所有权模糊，界限不清晰，也有一些集体经营性的建设用地被废弃之后被村民用于养殖，也有一些农村集体土地遗留问题无法被有效解决，这导致农村区域的集体与个人的利益无法得到有效的保障。虽然目前制度建设的试点正在推行，也收获了明显的成效，对入市的范围进行了明确，相关的政策系统也相对完善，入市交易的管理方案与规则被创建起来，但是由于部分区域存在产权模糊的问题，所以集体经营性建设用地入市管理权并未得到有效的剥离，导致土地征收过程中出现一些政治成本问题，也为相关工作人员贪污腐败创造了条件[2]。

2.2 入市系统与监管机制的问题

不同区域的产业架构存在一定的差异，政府并未创建出相应的监管体系以及配套的政策，这使得农民群体利益无法得到全面保障。集体经营性建设用地入市需要遵循同价同权的原则，然而这也使得土地的实际价值被限制。由于区域性的招商引资需求使得工业用地价格相对较低，集体经营性建设用地入市会使得区域的政府财政收入水平下降，同时在财政压力等因素的影响下，区域性政府进行改革的动力可能会不足，此外，监管力度的降低可能使得用地价格打折扣，这对农民土地的权益进行了损害，也会对土地交易市场产生比较大的影响。

2.3 土地收益分配公平的问题

站在增值收益分配的角度上进行分析，试点区域提出了针对性的分配方案，因为标准不一致，不同试点区域的裁量权自由度会比较大，为了对国家、集体以及农民的利益进行兼顾，国家明确了普遍适用的征收管理制度。然而，土地的增值收益改如何进行分配，运用何种方式入市才能够创造出最大的价值等问题依然需要对应的配套体系的支持，从而保证在土地入市的过程中各方的权益都能够得到有效的保障。

3 集体经营性建设用地入市优化举措

首先，需要对农村集体土地的分配制度进行推进，使得土地使用、收益与处置的权益所有人得以明确，使得土地能够更好地进行租赁、转让与入股等活动。当集体经营性建设用地在入市之前，需要对土地进行确权登记，明确产权的主体，使得不动产能够被统一登记，对相应的证书进行办理与办法，同时在政府的不动产系统当中进行录入。其次，若是条件允许，需要在用地入市的过程中强化农民的出让主体能力，使得集体资产能够被有效支配[3]。同时，需要对国内目前的用地征收的程序与政府监管制度、政府职能等体系当中所存在的不足之处进行分析，对其中的差距进行探寻，明确针对性的配套政策体系，在现存的政策制度内容基础之上对集体经营性建设用地入市的制度进行丰富，此外，还需要确定土地资源投资与管理的制度，完善政府部门的监管职能，主要体现在土地所有权实现方式、交易的规则等不同方面。对工作的衔接性进行考量，不可以跳跃地开展工作，避免对房地产市场产生巨大的冲击，使得土地市场能够平稳过渡。