房屋建筑面积测绘技术浅析

2021-11-23邢成珍陈立强

商品与质量 2021年28期

关键词：前室建筑面积分摊

邢成珍陈立强

东营市东旭房地产中介评估测绘有限公司山东东营 257200

在房屋建筑面积计算过程中，设计单位执行的是《建筑工程建筑面积计算规范（GB/T50353-2013）》（以下简称“设计规范”），房产测绘单位执行的是“新规程”和“补充规定”，且前者规范和后者“设计规范”在建筑面积计算上存在较大差异。

1 房产面积测量误差产生的原因

1.1 商品房规划设计变更

商品房在测绘手续办理完成以后，由于不可抗力的原因，设计图纸发生变更，变更的原因大致可以归于以下五个方面：墙体保温层的厚度不均、商品房套内空间功能变更、功能设备用房发生变化、套内使用功能的变化、公共交通设施的变更。以商品房套内空间功能变更为例，住宅类商品房的套内空间主要有：客厅、厨房、餐厅、过道、卧室、卫生间、阳台、书房、飘窗、储藏室等。如果套内空间的布局出现调整或尺寸产生了变化，所有的套内面积都会受到影响。

1.2 不同测量标准差异导致误差

在房产面积计算中，由于不同的测量单位使用不同的测量标准，在测量同样类型、同样规格的房屋时，差异化的测量标准会导致测算的面积结果也存在较大的差异。在相关规范未发布之前，始终没有统一房产建筑面积应以哪种测算结果为准，这也是在处理房屋面积纠纷案件时，各级司法部门不得不单独委托专业的测绘机构进行核实和确认的原因。

2 房屋建筑面积测绘技术

2.1 布置控制点

在房地产面积测量过程中，技术人员需要合理布置控制点，并充分利用全站仪、GPS-RTK技术，实行三级导线方式，确保房地产面积测量工作的有序进行。

2.2 测量工程高度和层高

在房地产面积测量过程中，技术人员需要针对建筑高度与层高进行二次测量，确保测量误差满足相关要求，还需要明确测量的实际位置，采用多站点测量方式，随后做好校准核对工作，测量标准必须满足规划部门审批的标准要求。另外，技术人员还需要明确各项信息，如建筑物栋号、道路、建筑物名称、层数、结构资料后，为后续绘图工作的实施提供支持。

2.3 规划标注管道井与设备间的判断

根据房产测绘共用建筑面积划分分摊遵循的原则：幢分摊共有部位、功能区分摊共有部位、层分摊共有部位三个级别；共有部位不同的建筑形式及功能，决定着该共有部位处于不同的分摊级别，共有面积分摊的结果自然是不一致的。就管道井而言，该部位是建筑物中用于布置竖向设备管线的竖向井道，服务范围类似于楼梯间，进行共有部位面积分摊时，按功能区分摊级别划分。而设备间则是在某一层面中安装各种设备的房间，在共有部位面积分摊时，按照其具体的设计功能，会做为层分摊级别或功能区分摊级别处理。

2.4 规划标注的上空，应考虑其不同性质分别处理

一般而言，规划核准图上标注的上空符号的区域，在房产面积测绘中均属于不计算建筑面积的范围，但也有例外。结合案例分析：一幢住宅楼中设计有复式跃层的户型，在该复式跃层户型内设置的套内楼梯有L型、U型、旋转楼梯等多种布置情况，规划核准图复式上层层面在楼梯梯段围合的区域中表达“上空”符号。此“上空”符号与一般意义上的客厅“上空”是有区别的，不应简单按照规划核准图标注的“上空”做不计算面积处理，该处上空部位属于“梯井”，专业术语为楼梯洞口，是指上下跑楼梯扶手所形成的孔洞，主要功能为消防水管的传递不因消防人员跑动卡于其中，此处属于楼梯的组成部分。在计算此复式户型的套内面积时，该建筑部位虽规划核准图标注为“上空”，也应按照设计的建筑功能计算入该户套内面积中。

2.5 规划标注“前室”计算全面积或半面积的判断

“前室”是指设置在人流进入消防电梯、防烟楼梯间或者没有自然通风的封闭楼梯间之前的过渡空间，由于“前室”在消防设计上需具备内部设有机械排烟或自然排烟的设施。近年来，关于“前室”的建筑形式又出现了一种不封闭开敞结构，这样可利用外围护不封闭结构进行自然排烟。而对于规划核准图而言，标注统一使用的是“前室”。在房产面积预测绘时，遇见此类开敞设计的“前室”，就需要结合其实际的建筑形式加以分析，从前述的设计要求中可以发现，“前室”的不封闭结构是基于消防设计的需要。因此，房产面积计算时不应按照封闭与否来判断全、半面积，应从该前室属于何种性质的建筑部位角度考虑问题，若处于房屋主体结构内，那么此“前室”是属于房屋建筑主体的一部分计算全面积，若是处于房屋主体结构外，那么该“前室”类似于阳台的建筑形式，属于房屋主体的附属部位，故应按照半面积计算处理。

3 房屋建筑面积测绘优化策略

随着网络技术的发展，基于GPS的各省市CORS网络RTK技术也应运而生，其在接受差分信号后定位精确度能达到厘米级别，大幅度提高了房产测绘的效率和精度。数字化测图技术也是当前得到广泛应用的一种新型技术，其特点是能在短时间内快速绘制房产测量图。利用软件对采集的外业数据进行专业化处理后自动绘制成房产图，相比传统的作业方式，仅需少量的调绘工作，具有成图质量高、图载信息多、作业速度快等优势。此外，无人机倾斜摄影测量技术目前也在房产测绘领域得到广泛应用，能够构建房产实景三维空间模型，通过计算机就可在三维模型上进行量测，精确计算出各种房产面积数据。