加油站土地集约利用分析

万远华

摘  要：加油站是油品销售企业的生命线，也是成品油销售企业的核心资产，创效的基石。如何提高土地资产的利用率，增加企业效益，本文试从目前加油站土地利用存在的问题入手，通过发现问题，分析问题来寻求方法，意图提高加油站土地的利用效率。

关键词：加油站节约集约用地

加油站是油品销售企业的生命线，是核心资产、创效的基石，其区位是运营的关键因素，决定着加油站的生存寿命，而加油站的地理位置归根到底就是土地问题。随着近年上游资源过剩、批量价差加大、竞争对手多元等因素叠加，加油站资产一路高歌猛进，作为核心要素的加油站土地土拍市场更是异常激烈，成本急剧上升，创效能力加速下滑。以福建省近三年来加油站土拍市场为例，由政府推出挂牌的土地竞拍项目共计88幅，按位置类型分，属于乡镇地块52幅、城区地块36幅;一二类站占比47%;价格破亿地块共有15幅，破亿的15幅地块占城区地块比例42%，也就是说以城区加油站土地作为样本，价格过亿元的已接近半数，尚有愈演愈烈的趋势。故而作为油品销售企业，如何利用好现有土地资源，提高收益，提高企业竞争力及生存力，显得尤为重要。

一、加油站土地的类型

《中华人民共和国土地管理法》是我国土地政策的根本大法，所有土地相关政策法规均依据土地管理法而来。国家的土地性质大概分为两种，第一种是指国有土地性质的土地;第二种是指农民集体所有的土地。根据土地用途分为：农用地、建设用地和未利用地。

加油站项目用地按照目前要求，需是国有出让用地，用途属于《土地利用现状分类》中商服用地类的批发零售用地。但是，由于历史原因，现有运营油站中的用地也有国有划拨地、集体土地等情况，用地情况总体比较复杂。

二、加油站土地利用通常存在的问题

（一）周边安全间距问题

加油站项目用地不属于国家重点扶持的公共基础设施建设项目，所以规划落地方面一般重视度不是很足，外加加油站为危险品经营场所，政府、职能部门、周边企事業、居民大多报不太欢迎的态度，特别是周边居民，认为加油站涉及安全隐患、环保问题多，所以规划选址应尽可能避开居民聚集区，现有站的改造等，也得综合评估周边居民的反应，很多企业就面临拆改后由于周边居民反对、冲击导致无法恢复运营的情况。

（二）政府征迁问题

随着政府发展需要，土地重新规划利用频次及力度都有了很大的增强，故而导致加油站被征迁的概率大大增强，但由于历史的原因，土地的取得非国有出让方式，故而在征迁赔偿，特别是异地迁建方面受限，项目面临被政府拆除，无法保留的风险。

（三）土地法律问题

由于历史原因，过去有些加油站项目用地性质较为多元，前面提到涉及集体土地居多，按照现有规范，集体土地无法转让，这些都是企业应当考虑的重大风险。企业未经批准非法占用土地的，轻则面临行政处罚，重则招致停业整顿、吊销执照等法律后果，更有甚者，会危害到企业的声誉与社会形象。不难看出，违法取得、使用土地，代价是巨大的。

（四）土地利用率低问题

由于规划调整、道路改线、加油站形象不佳、布局过密等原因，导致现有加油站销量低，创效能力差，数量较多的低效、关停站，影响了加油站土地利用的效率。

三、加油站土地集约利用的措施

当前的形式，销售企业普遍都面临加油站项目“匮乏”与“有余”的现状，匮乏是基于土地管理的规范、价格的高企，投资风险加大，新增项目有限;另一方面“有余”是基于企业现有项目土地存在停业闲置、利用低效、拆迁等因素，土地利用率较低，成为企业发展的包袱。外加碳中和、碳达峰要求，新能源发展的冲击，成品油企业面临增量市场有限、竞争加剧、创效能力低、资金吃紧等困境，除了加快转型升级外，对外投资更应谨慎，避开高位接盘，发展上还是以低成本开发为主，可以考虑用资源换资源或是轻投入的方式先行占有资源;对内做好现有资源的盘活利用，例如通过对外出租、出售、合作、迁建、置换，或是重新布局、增加配套服务等方式，提高现有土地的利用效率。

（一）土地利用要遵循效益优先原则

1、规划先行、精准可研，依法、依规取得土地。

项目前期可研是决定项目好坏的胚胎阶段，可研最为关键的节点就是规划选址。规划的节约是最大的节约。首先，选址的优劣，决定了项目后续创效的最为重要的环节，加油站选址涉及到交通条件、安全间距、视觉效果、地块平整、周边配套即未来规划等多种因素，所以要达到各种条件综合满足要求，并不是简单的事情，故而选址就决定了项目后续的基因。其次，选址是考虑未来规划落地情况，一是规划落地的时限、规划落地的效果，这些都要在前期充分调研，详细了解政府规划的信息，准确把握规划的情况，有利于增加项目的附加值，避免现有项目过早出现因道路改道、车辆分流、双行改单行等等因素带来的销量损失或是被拆迁风险。最后，就是要依法、依规取得土地，避免给项目埋下隐患，造成投资损失。

2、因地制宜，节约集约加油站用地。

加油站虽然服务对象相对单一，简单讲只是给汽车加油，但因为加油站所处的位置、所在的商圈不同，服务的性质也有很大的不同，例如城区项目，服务的主要对象就是汽油车消费群体，相反，对于矿区、物流园周边的项目，服务的客户群体大多都是运输车辆，以柴油为主。故而，根据服务的对象类型，有针对性的进行布局设计，同时配套相应的设施，例如城区站就应该增加商业用途，国省道柴油客户，可以增加司机驿站等功能。目前通用的做法，在城区，为提高土地利用率，通常油罐采取承重方式埋设加油棚下，这样可以充分的预留出其他的土地空间用作商业用途，城区的项目考虑站房的建安成本较低，一般都会把容积率指标用好、用足;对于有一定未来预期的项目，可以考虑一次设计，分部实施的原则，土地利用切记只是考虑眼前，要为未来留出空间。现如今提倡“油、气、电、氢、非”五位一体的模式，在设计时就应很好的组合、融合。二是在城市中心、旅游景区、厂矿区等地方，推行建设城市绿岛加油站、撬装站等形式，以发挥其体积小、占地少、安装简便的优势。三是充分挖掘加油站的地上、地下空间，有些项目可以通过分层设计，同时服务于不同的道路，以增加项目的车辆进站率。四是充分结合目前市场在光伏发电、充换电等方面的推广，在加油站设计时充分预留站房、加油棚强度，以备后续增设使用。

（二）多元化盘活现存土地资源

加油站土地如果长期处于闲置状态，不仅无法发挥资产的创效能力，增加看护、税费成本及安全风险;另一方面现有硬件无法满足经营要求，可以通过布局改进或是硬件提升来提高效率，增加效益。

1、抓好加油站非在用土地的“二次开发”。

加强对非在用土地的盘活利用，让其重新上岗，发挥作用。通用做法有：一是通过借助政府规划，异地迁建的方式盘活，实现小站变大站、差站变好站;二是通过对外租赁方式，增加土地租赁收入或是对外出售;三是通过置换方式，与其他企业进行合作，各取所需。

2、做好加油站在用土地的优化提升。

一是可以通过增加改造投入，提升加油站的硬件水平，增加服务功能，例如，可以通过重新装修包装，优化油品号、内部格局优化、增加洗车、餐饮服务等功能来提升服务，增加销量;二是对于现有布局无法满足要求的站点，可以推倒重建，重新设计布局来满足服务要求。

结束语

加油站节约集约用地是企业体质增效的重要途径，企业理应高度重视，但土地集约利用工作涉及面广、协调难度大，任重而道远，但只要我们不断提高土地管理的精细化程度，因地制宜，做优增量、激活存量，最终定能确保公司的生命线又好又快、健康可持续发展。