关联公司间资产划转，可否单方申请不动产登记

钟京涛

案   例

乙公司为甲公司的全资子公司，两公司的法定代表人为同一人。2014年6月，乙公司通过股东会决议，将其名下的一宗土地（以下简称“案涉土地”）转至甲公司名下。2015年8月，甲公司持相关材料向所在地不动产登记机构申请办理案涉土地过户手续。不动产登记机构经审核后将案涉土地登记至甲公司名下。

2016年5月，乙公司的董事郭某对上述资产划转事项提出异议，认为乙公司隐瞒实情在股东会决议中伪造其签名恶意转移不动产;办理过户时乙公司未到场，违反转移登记双方共同申请的规定等。随后，郭某以不动产登记机构未尽到审慎义务且无法证实登记人员具备上岗资格等为由，向人民法院提起行政诉讼，请求撤销案涉土地登记行为，恢复乙公司的原有案涉土地证。

一审法院认为，案涉登记行为属于变更登记，登记机构行为符合法律规定，随后驳回郭某诉讼请求。郭某不服，提起上诉。二审人民法院认为，本案系转移登记，但登记材料齐全，程序合法，遂裁定维持一审判决。郭某仍不服，以二审法院适用法律错误为由，申请再审。

分   析

根据《不动产登记暂行条例》等有关规定，双方申请是转移登记的基本原则，只有特定情形下才可单方申请，主要包括：继承、接受遗赠不动产的;人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等确定转让不动产的，以及法律、行政法规规定可以单方申请的其他情形。

本案中，甲公司与乙公司之间案涉土地的划转过户应当属于转移登记。虽然存在乙公司为甲公司全资子公司且法定代表人一致、房屋所有权已登记在甲公司名下的特殊情形，从实质上看，甲公司单方申请具有一定合理性，但是甲公司与乙公司是属于两个不同的民事主体，房地分离特定遗留问题处理需要有明确依据和遵循特定程序，从规范操作角度来看，本案转移登记仍应当由双方申请。

根据《不动产登记暂行条例实施细则》《不动产登记操作规范（试行）》等规定，转移登记中的权源材料应当是买卖、互换、赠与合同;继承或者受遗赠的材料;作价出资（入股）协议;不动产分割合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书等直接载明不动产权属发生变动的书面协议，而不是间接的文件或决议。企業间资产划转涉及不动产转移登记的，应当提交记载内容明确的书面不动产转移协议。本案中，股东会决议作为登记材料代替案涉土地转让协议，显然不当。股东会决议是其内部材料而不是办理转移登记的要件，登记机构不应收取和审查。否则，就会出现本案中郭某作为股东要求审查其真实性的情形，其就此提起诉讼在所难免。对于该问题，二审和再审法院在审理中未予指明，可以说是本案的一个缺憾。

本案再审法院认为，甲公司和乙公司申请土地权属转移登记，按规定向区不动产登记机构提交了有关申请材料。乙公司虽未到场，但不动产转移登记双方申请的意图，在于确定权属变更系双方真实意思的表示。不过，甲、乙两公司是母子公司关系，二者法定代表人一致，而且申请登记的相关文件比较齐全，权属变更行为的真实性并不因乙公司未参与申请而令人产生合理怀疑，因此该程序瑕疵不应构成撤销被诉登记行为的理由;郭某关于股东会决议系伪造、其效力存疑的主张，已经超出了登记机构的审查范围，可通过其他途径进行救济。随后，法院于2019年3月裁定驳回郭某的再审申请。

本案中虽然再审法院经实质审查后未支持郭某的诉讼请求，但从规范不动产登记的角度来说，案涉登记行为有值得反思和改进的地方，其中的程序瑕疵是导致当事人长期多次提起诉讼的诱因。虽然登记机构最终胜诉，但也付出了大量时间和精力。如果登记中规范操作，这一情况完全可以避免。本案中当事人提出的另一个问题是登记人员的资格问题。不动产登记专业性强、风险高、责任大，对从业人员应当要求具有相应专业知识和业务能力。在统一登记前，有“土地登记上岗资格”和“房屋登记官”等相应制度规定，但目前原有规定已废止，在从业人员资格管理方面缺失相应制度性规定，这也是今后立法和制度建设中值得思考和完善的问题。（作者单位：自然资源部不动产登记中心）