二手房买卖“去中介”：尝鲜过后

郭煦

浙江省杭州市住房保障和房產管理局旗下的“杭州市二手房交易监管服务平台”宣布上线“个人自主挂牌房源”功能已经近两个月，不仅引来不少人尝鲜，也引发社会关于二手房交易能否“去中介化”的热议。

买卖二手房没有中间商赚差价的时代终于到了？如果全国城市大范围推广，中介行业会“凉凉”吗？二手房“官方直售”的时代真的来了？

一系列问题还要等待时间和实践的回答。

个人自主挂牌房源：绕开中介的交易

目前，杭州市二手房交易监管服务平台可以通过杭州市住房保障和房产管理局官方网站进入。

在该平台上，只要完成实名注册，房主就可以自行在平台上挂上自家房源，购房者也可以绕开中介，直接和房主面对面交易。

《小康》杂志、中国小康网记者注册登录该平台发现，如果是卖家，目前需要在线填写房屋客体信息、房屋权属状况及权利人基本信息，就可以完成房源自主挂牌;而买家在登录后，在“挂牌房源公示”栏内，可以查询个人自主挂牌房源和委托经纪挂牌房源，可以预览到房源所在小区的建筑面积、规划用途、挂牌时间，以及房主的联系电话等。

为了杜绝信息外泄，平台不仅引导买卖双方按照房源核验挂牌的规范流程开展交易，还设置了用户身份智能分类功能，比如个人自主挂牌房源信息仅向个人实名认证用户开放，经纪人员无法查看，防止发生骚扰。

“我们此举的主要目的是便民，为个人卖房提供一个全新的渠道。房主可以把房源挂在我们平台上，也可以挂到中介那里，这样一来可以提高房屋成交机会。”杭州市房产市场综合管理服务中心房产市场科科长胡萍莉这样解释杭州新政出台的背景。

杭州市民刘女士近期正考虑购置一套新的二手房，在她看来，杭州新政的作用主要有两个：一是房源的官方背书，二是可以省下一笔不菲的中介费。

目前在杭州，我爱我家、链家、贝壳找房等几家主流经纪公司，中介费根据成交价有两档：房价100万元以内收3%，100万元以上的部分收2%。也就是说，一套400万元的房子，中介费可能需要9万元，而且主要由买家承担。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此次杭州在全国率先搭建直售平台，具有创新意义，也能够提高房屋直接交易的比例，为房主和购房者在交易模式方面增加了更多的选择。

“个人自主挂牌房源”功能上线后，已经有不少人尝鲜。数字显示，截至9月19日该功能上线一个月时，平台累计新增自主挂牌房源量已达3000多套。

杭州新政的上线实施，对买家、卖家、中介将带来不同层面的影响。

在杭州市二手房交易监管服务平台，记者浏览多个自主挂牌的个人房源发现，这些房源普遍已经在中介机构挂过牌。页面展示的除了楼盘、户型、面积等信息，还有房源照片——而这些房源照片多数是由中介公司提供。

由于市场上交易中介费普遍是向买方单方面收取，因此新政实施后，对房主来说，优势主要在于增加了出售渠道。

对于购房者来讲，节省一笔不菲的中介费确实诱惑很大。但刘女士表示，她在认真研究了平台信息后，最终是否会选择与房主直签还要慎重考虑。“确实能省不少钱，但我担心有一些隐藏风险无法规避，比如房子产权是否清晰、学区是否已经被占用、是否是凶房、后续贷款过户等等手续是否会很复杂。”刘女士说道。

就此问题，胡萍莉表示，目前杭州市二手房交易监管服务平台尚未设立资金监管账户，也就是说交易主要基于买卖双方彼此的信任，比如双方原本就是亲属朋友关系。如果涉及到按揭贷款、产权调查等专业服务，目前来看还无法绕开中介。

她提醒，如果是买卖双方谈好了房价且房屋产权清晰、无贷款需求的，通过“官方直售”模式确实可以省下一笔中介费。但是如果交易流程复杂，建议还是通过专业的中介公司。

房产中介会被取代吗

“‘去中介化挺好的，省得被中介电话骚扰得头疼。”一位网友对杭州新政如此评论道。

对此，知名房地产专家谢逸枫评价：“杭州搭建的平台，首次明确了直售模式，让购房全过程直接‘去中介化。这是一次突破，具有标杆意义。”

此事一出，不少公众惊呼：房产中介的末日到了。接踵而来的讨论，直指房产中介和买房者的交易矛盾，并质疑房产中介存在的必要性。

房产中介这个行业会被取代吗？这个地产界老生常谈的话题，至今没有得出结论。

即使争议不断，却不影响房产中介捞金。如今，贝壳找房、世联地产、我爱我家等已率先进入二级市场，贝壳集团市值更是猛超多家房企。

更值得思考的是，房产中介与买卖双方的关系出现变化了吗？个人自主房源挂牌功能，能通过“直买直卖”省去中介环节吗？

贝壳研究院披露的数据显示，2020年，我国房产经纪人总数已接近200万。

在此背景下，中介行业正在内卷。从线上App，到线上门店，房产中介正占据着每一个“流量池”。

由于快速上升的从业人口数量，房产中介不得不进行改革。“链家希望从人的方面去提升客户的体验，所以我们对于人的学历也提出了更高的要求。”时任上海链家研究院院长陈泽帅在2017年公开表示。如今，贝壳系公司仍在大规模招募本科以上人群。

《中国消费者报》的调查显示，在10913名受访者中，69.9%的消费者曾经遭遇过二手房交易纠纷。

“今天收到了法院打过来的10万退款，至此，被骗11万终于回来了10万。”8月11日，购房者王书宇在知乎更新了他被房产中介诈骗的新进展。

事件源于2020年，王书宇在湖北武汉出售了房源。在交易环节中，中介称买家付款出现问题，要求买卖双方支付一笔监管资金。