探讨房地产市场如何促进房地产经济发展

林思颖

本文在了解房地产市场现状的基础上，认识到目前房地产行业因为供应模式不合理、财税制度不完善以及调控难度大等因素所造成的困境，并针对以上问题提出调整优化供给侧结构、完善需求端支撑以及加强政策制度优化等针对性的解决措施，从供需视角下透视房地产行业发展，立足长效解决其中的问题，对我国房地产行业经济健康发展具有重要意义。

一、房地产市场的现状

目前我国房地产行业的整体房价呈现出上涨趋势，在过去的20年中，我国房地产市场十分繁荣，城镇居民人均住房面积早在2016年就达到了39平方米，已经接近中等发达国家水平，百姓的居住条件得到了比较大的改善。随着人们经济实力的增强以及城市化的不断推进，不断上涨的房价也开始给普通百姓带来了极大的压力。特别是2016年以来部分城市房价的涨幅已经超出了普通百姓的承受范围。房价高涨有多方原因，一方面是由于开发商开发成本增加，另一方面更重要的是在商品房进行销售时，一些房地产商家对房屋楼盘进行炒作，还有一些投资者将房子作为投资工具不断炒作，借用市场供求杠杆，大幅度哄抬房价，在新闻媒体的普遍渲染下，推动了房价的上漲，这种炒房的情况制约了房地产行业的健康发展。同时，我国房地产行业在供应结构上呈现出不合理的趋势，在市场经济条件下，供求关系直接影响到市场的正常运行，平衡的供求关系能促进相关行业良性健康的可循环发展，但是，目前房地产市场呈现出一种严重不平衡的供求关系。据调查研究的数据显示，政府掌控的经济适用房和保障性商品房占市场总房源的30%左右是比较合理的结构，但我国目前房地产市场远远达不到这一比例，这一现象背后的原因是房地产开发商对利益的过度追求。普通百姓由于传统观念的影响，大部分对于房屋的所有权保持热衷，更倾向于对房屋进行买卖，而不是租赁。以往房屋购买数量并不受到限制，很多人购买了多套房屋，居住所需房屋有限，大量的房源空置造成了极大的资源浪费。以上的种种都导致了我国房地产行业的市场目前发展不健康的状况，目前我国房地产行业秩序混乱，一些区域之间差距较大，一些大城市房价过高，地方政府过度依赖地方财政，整体房地产市场结构不合理，一些低收入人群的住房问题无法得到保障。房地产行业的税收作为地方财政的主要来源，对高昂房价的调控对政府自己的税收不利，这给政府决策带来了很大难度，很多地方政府专注于眼前的政绩与短期效益，忽略了房地产行业如何健康发展这一关键因素，对高额盈利的房地产行业缺乏监管，造成了市场发展混乱的局面。

二、影响房地产经济的因素

1.供应模式不合理。目前我国房地产行业普遍存在着供应模式不合理的情况。房地产的开发离不开土地的开发与使用，我国城镇化建设的快速推进，也离不开完善的土地利用制度。从目前的实际上来看，我国土地利用制度并不明确，一些房地产在土地占用过程中经常占用一些非建筑用地，尤其是一些农作物产出质量比较高的用地，这对农民的正常生活造成了一定的影响。土地政策制度上存在很突出的矛盾，甚至由于某些房地产开发商对房价的哄吵、哄抬、囤地等情况，加剧了土地利用与房产开发之间的矛盾，这对我国房地产行业的健康正常发展十分不利。目前，大部分城市存在着土地紧张的情况，土地紧张的情况会直接反应到房价上，所谓物以稀为贵，商品房价格也随着土地资源的稀缺不断上涨，最终造成恶劣影响。

2.财税制度有待完善。目前我国房地产领域的财税问题也十分突出，财税制度迫切需要完善，财税制度的问题主要体现在我国房地产商品房在交易流通环节的征税数额上，这方面征税比较多，但是对持有环节的征税比较少。因此，导致了相关房地产开发商对房屋的炒作以及持有多套房产的成本比较低，这一情况难以从经济层面遏制房地产开发商的恶意炒房、恶意囤房等行为。加上目前土地出让金是政府的一大收入来源，地方政府为了短期内的政绩或者是经济回报，对房地产恶意房地产开发房价上涨的管控力度动力不足，无法对房地产行业形成真正的监管作用。

3.调控难度过大。目前我国房地产行业的物价普遍存在着调控难度大的困境，房地产行业涉及土地、财政、人力等各项资源的合理配置问题。在这其中政府难以发挥自身调控作用，尤其是目前房地产仍然处于过热的市场环境中，这一情况也是对政府调控能力更深层次的考验。目前我国房地产行业呈现出一种高屋建瓴式的繁荣，其软件设施配置不能够进行完善，没有全国一体化信息平台的建设，无法在全国各地实现信息的传输，无法对各地的炒作机制进行调控以及遏制，软件设备不完善这一点可从客观上导致了房地产行业的市场混乱。与此同时，百姓买房一直受到传统观念的影响，许多普通百姓都认为拥有房屋的所有权才能够住得安心，并且当下房地产市场的疯狂上涨，导致许多百姓产生了对于房屋购买的恐惧感，许多百姓认为房屋价格可能一直上涨，早一刻购买就能早一刻享受。因此，企业中介投资投机房地产的冲动始终存在，如果缺乏长期调控机制，我国房地产在短暂的降温之后，可能重新恢复过热的情况。

三、房地产市场供求下探讨促进房地产经济发展策略

1.调整优化供给侧结构。房地产行业想要得到健康持续的可循环发展，需要调整目前供给侧结构。目前我国房地产地供给分为有效供给与无效供给两种，无效供给指的是房地产开发商所开发的房源不能满足居民对于房屋的真正需求，会带来房子的空置，造成房屋资源的严重浪费;有效供给主要是侧重于与当前居民平均收入实际相结合，满足居民的居住需求地供给。为了促进房地产市场的均衡发展，需要不断增加房地产行业的有效供给，减少无效供给，增加经济适用房和保障性商品房的建设力度，对整体商品房的价格进行调整，调整商品房供应的比例，在市场中增加用于租赁的房源，解决更多人无房可住的问题，改善人民的居住环境。

2.完善需求端支撑。为了改善目前我国房地产市场发展的窘境，我们需要完善需求端来对房地产行业进行支撑，房屋的居住属性才是房子的最根本属性，整个房地产市场发展也应该保持这一基调。以往房地产行业把房子作为投资投机对象炒作的观点是十分错误的。投机炒作的行为背后是需求端的变异，是商品房房价的不断上涨刺激下的伪需求，这种情况所带来的房价的上涨，将会给我国房地产行业带来泡沫经济，形成一种恶性的循环，炒房的这种投机行为需要被坚决制止。我们也需要认识到更多普通居民对于学区房的高度需求，一间小小的房子可能会因为附近的学校名额而被家长们争的头破血流。对于这一问题上海市率先进行了改革，提出了《上海市高中阶段学校招生录取改革实施办法》，通过改善名额分配方式，扩大名额分配比例来改善这一情况。我们要更加关注普通居民的真实房屋需求，对待买房人员首套房、改善型等刚需进行大力支持，保障人民乐有所居，在满足人们基本居住需求的基础上，不断控制房价，满足更多人的需求。

3.加强政策制度优化。目前我国房地产相关的政策并不完善，想要真正促进房地产行业的发展，需要加强政策制度方面的优化。政府是政策制定的主体，对房地产行业的发展能进行有效的监督，我们需要充分发挥政府的调控监督作用，从土地的供应上入手，积极调整土地供应的结构与规模，对土地利用进行严格划分，根据市场发展完善市场房源的结构，引导房地产开发企业生产出更多能够满足居住需求的保障房，满足更多普通群众的需求。我们需要完善地方政府的考核机制，改良目前的土地财政模式，加强对房地产市场的调控与监管，发挥政府调控作用，提升调控效率，在土地、财税包括人力等各个方面进行系统性的改革，真正对我国房地产行业所面临的窘境进行革新。同时，减少房地产开发商炒房的行为，制定科学的房地产行业规划，引导整个房地产行业健康发展，对推动房价上涨的泡沫资金通过税收限购等行政政策加以干预，避免市场波动过大，保证房地产行业的供需平衡状态，对房地产企业表现优异的，可以予以表扬，在行业内形成标志，督促整体房地产行业的健康发展。

供给侧改革这个观念，自从推出以来，一直是我国市场经济条件下改革的重点内容，供给侧改革与各个行业都非常契合，面对房地产市场严重的供需不平衡的状况，我们需要加强对其供给侧改革的要求，加强供求市场的优化，完善其供需关系，完善房地产经济发展的制度与规划，对房地产行业加强监督，杜绝房地产开发商炒房的现象，为房地产市场不断降温，真正为房地产市场带来良性的健康发展，保证老百姓住有所居，满足更多居住需求。