房地产开发企业的内部审计与风险管理

唐娟

房地产开发企业是我国市场经济的重要组成，市场经济下，房地产企业多元主体平台竞争的格局已经形成，企业之间竞争激烈。要在激烈的市场竞争中占据有利地位，扩大竞争优势，房地产企业就必须加强自身的内部审计管理。从企业内部审计管理过程来看，市场环境稳定性、企业内部审计制度建设及执行效率是影响内部审计管理质量的重要因素，受这些因素影响，房地产开发企业在内部审计中仍存在一定风险，有必要进行企业管理者，深化内部审计的风险管理。

一、房地产开发企的内部审计的作用

1.满足企业经营管理监察需要。监督检查是企业内部审计管理的基本职能。房地产开发企业经营管理中，通过内部审计可以对企业的实际运转过程践行监督，继而发挥三个层面的监督职能：一是通过内部审计可以监督、控制企业的财务状况;二是可对企业的项目投资进行审计，可确保 企业投资项目的科学性、有效性和可行性;三是内部审计可对企业运转管理的机制进行检查。房地产企业项目建设中，通过分析这三个层面的问题，开展风险评估，并针对性的提出防止手段，不仅能提升企业的管理能力及感应水平，而且有助于企业经营目标的实现。

2.降低企业经营管理实际风险。房地产开发企业的经营管理具有资金运转周期长、资金规模大，管理风险高的特点。出于企业稳定发展需要，需要开展经营管理过程的风险管理。现代管理理念下，通过内部审计管理，能对企业项目投资、资金运转、财务会计和绩效管理等多种情况进行科学评价，依托具体的评价结果，进行企业的管理创新，能实现企业发展资源的有效控制，这对于企业的效益获得具有积极作用。另外，通过内部审计发现企业经营管理风险后，企业管理者会从整体控制的角度出发，指定科学合理的风险防控预案，该预案的实施减少了企业经营风险的发生，扩大了企业的经营能力，促进了企业的有序发展。

二、房地产开发企业内部审计风险产生的原因

1.缺乏内部审计环境。作为一种较为专业的现代管理手段，内部审计工作的开展需要良好的组织管理环境作为支撑。现阶段，房地产开发企业整体存在重业务拓展、轻审计管理的问题，这使得企业内部审计工作的开展缺乏良好、有序的管理环境。一方面，房地产企业有较多企业领导者和普通职工并未能认识到内部审计的职能，企业缺乏较为完整的内部审计管理制度，同时审计人员与被审计人员存在一定的冲突和矛盾，这影响了内部审计工作职能的发挥。另一方面，房地产开发企业内部审计还缺乏一定的组织环境。即在企业内部审计工作开展中，随意精简内审人员、撤销内部审查机构的行为较多，这些问题都严重影响了内部审计工作的开展质量。此外，企业内部审计不仅受审计师专业知识、技术水平的影响，而且与审计师责任心和职业道德有较大关系。相对而言，房地产企业缺乏具有较高专业素养的内部审计工作人员，即企业专业审计师相对较少，有较多审计师是由其他部门的人员兼任，这些人员不仅缺乏专业审计技能，而且开展审计工作的积极性不够，引起了审计风险的发生。

2.审计方法应用问题。审计方法的选择和应用对于房地产企业内部审计工作开展质量具有深刻影响。结合房地产开发企业经营实践可知，其在审计方法选择应用中存在以下问题：其一，房地产开发企业对于审计方法的理论研究不够，这使得内部审计工作的创新发展缓慢，影响了审计工作的效率性和有效性。其二，从审计内部来看，房地产开发企业的内部审计仍然停留在传统的职能上，即在审计工作开展中，未能进行审计通过内容的拓展，审计范围相对较小。其三，从审计方法层面来看，房地产开发企业多选择抽样调查的方式开展审计工作，这种审计方式缺乏一定的合理性。究其原因在于有较多房地产企业采用了随机取样的调查方式，这使得选择样品不够广泛，其代表性不够突出，这使得审计结果并不能反映企业发展的真实现状，增加了企业经营的风险性。

3.审计工作缺乏监督。要提升企业审计工作开展质量，还应规范合理的开展企业内部审计的监督管理。从内部审计工作开展过程来看，审计风险的大小不仅受重大报错风险的影响，而且与检查风险有较大关系;人员专业性、内控制度优劣性、企业内部舞弊造假是诱发企业重大报错风险、检查风险的重要原因。当产生这两种风险后，房地产企业整体的经营管理质量会不断下降，这影响了企业的效益获得，阻碍了企业经营目标的实现。值得注意的是，市场环境下，房地产企業对于内部审计工作的需求尚处于一种非理性阶段，即在国家没有强制性要求的情况下，房地产企业内部审计工作的开展取决于管理者的理念认知和管理行为。目前，房地产开发企业内部审计结构设置不够合理，即有较多企业内部审计工作缺乏独立性，这影响降低了审计工作的实际开展质量。

三、房地产开发企业的内部审计风险管理对策

1.营造良好的内部审计管理环境。房地产开发企业内部审计人员主要履行的是监督职责，其不仅需要对企业财务经营状况进行审计监督，而且需要对项目实际、项目管理手段等多个要素进行审计。开展这些要素审计的基础在于营造良好的内部审计管理环境。首先在传统的内部审计管理中，房地产开发企业管理者认为内部审计是一个非增值的成本中心，其忽视了风险导向下内部审计工作的开展。基于此在新时期，房地产开发企业管理者应重视审计管理的理念学习，深入地认识理解内部审计在企业经营发展中的重要意义，支持企业内部审计工作的开展。其次为确保企业内部审计工作的有序开展，房地产开发企业还应制定系统完善的内部审计管理制度，为具体审计工作的开展提供指导;在实际审计中，应完善审计管理体系，并强化审计过程的风险管理，提升企业内部控制管理质量。再其次，房地产企业内部审计工作需要企业全体成员的参与，在这一理念指导下，应发挥领导者的组织协调作用，使得企业全体员工积极参与到内部审计管理当中，减少对内部审计的抵触心理，继而为内部审计创造良好环境，促进审计工作的有序开展。

2.重视内部审计工作组织战略应用。房地产企业经营发展中，企业组织结构具有繁杂性的特点，优化企业组织管理，不仅有利于企业资源的有效配置，而且对于企业内部审计工作开展和战略发展具有积极作用。基于这一规律，在房地产企业内部审计管理中，需要将企业的组织战略作为基础条件，进行组织管理的系统建设。一方面，企业管理者应建立较为系统完善的内部审计组织机构，并加大专业内部审计管理人员的引入，严禁随意精简内审人员、撤销内部审查机构等问题的发生。这样能为内部审计工作的开展创造有利条件。另一方面，出于提升内部审计工作质量考虑，在内部审计管理中，还应注重责任体制、激励奖惩机制的落实。基于这一要求，应严格规范内部审计工作人员的职责、任务，建立全面的监督体系，对审计工作进行全面监察，以此来减少违法违纪等问题的发生，确保企业内部审计的有效性。

3.努力提升审计工作人员专业水平。内部审计工作人员的专业水平直接影响着房地产开发企业的内部审计质量。针对以往房地产开发企业专业内部审计人员缺失、审计人员专业素养不足的问题，在新时期管理中，应注重以下要点：其一，要求企业内部审计人员积极学习审计理论基础知识，依托较为专业的知识储备，提升自身的审计能力与综合素质，不断提升审计工作的开展效率和质量。其二，当前房地产开发企业审计人员短缺问题较为明显，在房地产企业发展中，还应重视专业审计人才的引入，充分解决企业各种审计难题。其三，企业内部审计管理重在实践，新时期，房地产企业在完成审计人员培训后，应组织审计人员开展具体项目，企业内控管理事项的审计评估，系统发现企业内部控制问题，降低内部审计的风险，提升内部审计质量。

4.通过管理优化提升审计的独立性。传统管理模式下，房地产开发企业内部审计工作的开展受管理者、其他部門的影响，这使得企业内部审计工作缺乏独立性，影响设计结果的准确性。新经济形态下，越来越多的房地产企业开展进行自身组织管理结构的优化，在企业内部组织协调中，应重点突出内部审计管理组织的优化，确保审计工作的独立性和客观性。一方面，房地产开发企业应注重自身经营发展实际状况的有效分析，从企业经营现状出发，探索企业审计部门独立发展的途径，并且在审计部门独立发展中，应对职权范围、审计内容、监管方法进行规范控制，确保内部审计部门能充分发挥自身职责，规范开展审计管理工作，提升审计的独立性。例如，某房地产开发企业与政府签订安置房回购合同，合同中规定：本项目需要在28个月内完工备案并交房，则在项目建设中，前期保健周期、正常施工周期应分别控制在2个月和26个月。如果前期认定审批造成工期延误，那么在支付违约金的时候，还需要承担被拆迁户的住房补贴。故而在审计中，就必须考虑违约费和住房补贴等内容，确保审计内容全面，通过事先审计预防风险发生。要提升审计工作的独立性，还应确保审计部门经济的独立性，即锻炼审计部门与业务部门的经济联系，避免在审计工作的出现徇私舞弊问题。

5.规范开展内部审计工作的监督管理。要进一步提升房地产开发企业内部审计工作开展质量，还应注重内部审计工作的全面监管。其一，房地产企业管理者首先应树立全过程监管的意识，在房地产开发的各个环节进行审计监督，如从招投标、结算、签合同、落实合同等诸多环境开展管控，及时地发现企业生产经营中的风险要素，并制定相应的防控预案，确保内部审计监管的有效性。其二，应开展内部审计的全要素监管，如从财务、项目拓展、经营发展等方面开展审计监督，实现审计工作与企业生产经营的全面融合。其三，除审计监管部门人员外，房地产开发企业其他部门人员也应具有较高的企业利益意识，积极参与到审计监管当中，提升企业内部审计质量，促进房地产企业经营效益的增长。

四、结论

房地产开发企业内部审计工作对于风险防控和效益增长具有深刻影响。新时期，人们只有充分认识到房地产开发企业内部审计的作用，然后分析内部审计风险成因，并针对性地进行审计优化和风险管理优化，这样才能提升房地产开发企业内部审计工作开展质量，消除审计风险，促进企业战略的可持续发展。