土地整理中心土地收储措施研究

孔峰

摘要：近年来，随着我国各地城市化建设进入“快车道”，各行业的发展都对土地资源有了更高的需求，土地收储措施也成为有关各方的重点研究内容。为此，文章从土地整理中心的视角入手，分析了当前土地收储工作中所面临的难题和基本解决方案，并在此基础上详细探讨了优化土地收储措施的有关策略，以期为今后的相关工作提供参考借鉴。

关键词：土地整理中心;土地收储;收储措施

前言：近年来，随着我国城市化进程的突飞猛进，国家有关部门也对土地收储措施予以更高程度的重视，并对相应的措施进行不断的优化创新，以满足城市发展建设的需要。当然，从目前来看，国内的土地收储措施尚处于发展阶段，各地区的土地收储措施还存在一定的差异，个别地区因缺乏中长期规划，出现了融资困难等现象。为此，需要对现有的土地收储措施做进一步研究，总结出一套具有普适性的土地收储措施。

1优化土地收储措施的重要意义

1.1有效促进土地资产管理工作

各地区在开展土地收储工作时，都是依据国家出台的《土地储备管理办法》执行的，再结合当地的实际状况，对具体的土地收储工作进行部署，确保土地收储工作能够有条不紊地进行，满足地方政府对土地的宏观调控要求，实现土地资源的高效利用。由此可见，对现有的土地收储措施进行优化，有助于推动当地的经济社会发展[1]。

1.2避免国有资产的流失

当前，我国城市地区土地资源普遍紧张，土地收储工作也主要面向已有的存量土地，如老城区和城乡结合部等。由于这些区域人口混杂，管理难度高，土地归属权混乱，因此这些区域的土地收储工作历来都是难题，以往的经验表明，这些地区经常出现因归属权混乱造成国有资产的不必要的流失。这就需要对现有的土地收储工作进行优化，对各种土地进行分类整理，并辅以必要的补偿措施，规避部分开发商投机取巧的行为[2]。

1.3对土地市场进行有效调控

由于各地区的经济发展情况不同，因此其土地收储的规模和范围也存在差异，这就需要各地区政府部门结合自身实际情况进行合理规划，优先储备利用率低的存量土地。同时，政府部门可采取置换和补偿等措施，将区域内较为分散的土地进行集中，确保这些闲置土地能够发挥更大的作用。

2土地整理中心土地收储措施的几个主要方向

2.1面向城中村的土地收储措施

城中村多位于城区边缘，其发展水平与市区存在明显的差距，如不进行改造则会拖慢整体的城市发展步伐。由于城中村居民主要为外来务工人员和农村居民，因此其通常涉及范围较广，资金需求量也较高，特別是在居民临时安置周转和资金补偿等方面一直都存在着较高的难度，一旦出现差错，则容易导致土地收储措施无法达成既定目标，甚至影响当地的社会稳定。为解决这些问题，在城中村土地收储措施开展之前，有关部门应当做好以下几方面的工作：（1）组织编制城中村改造项目整体计划和工作安排，提前做好各项费用的预判和核算，同时为避免一些不可抗力因素带来的影响，在费用核算完成后，应当适当追加一部分资金作为机动资金，以应对可能出现的不可抗力因素。（2）做好前期论证工作，特别是要加强对城中村地区的各项基本数据的收集，明确土地收储工作中会产生的各项成本。（3）根据成本预算，制定完善的土地收储方案，并按计划执行，同时在资金使用过程中加强审计工作，确保资金使用与城中村土地收储工作的进度相匹配，避免成本增长过快或整理周期过长等情况。

2.2面向老城区的土地收储措施

老城区的建成时间相对较长，其基础设施已经较为落后，无法满足现代生活条件的各项需要，为了提升城市整体形象，和为居民营造便利的生活环境，老城区改造一直以来都是各地区城市建设的重点内容，为实现改造目标，政府部门就需要通过土地收储的方式来进行。在老城区土地收储工作中，其主要面临的困难在于，老城区内存在着大量的国有企业和居民区，国有企业的职工安置、居民拆迁安置等问题均较为突出，且拆迁工作量巨大，在工作中需要由规划局、发改委、环保局、财政局等多部门进行协调，如出现差错，则容易给当地经济发展和社会稳定均带来严重的影响。为了避免上述问题的出现，在老城区改造工作中，对于土地整理中心而言，其主要工作在于，与规划局、国土资源局、建设局等多个部门加强沟通合作，加强项目拆迁交地进度，确保土地收储工作不影响其他的重点项目建设。同时，为了加强各部门之间的联动合作，可考虑成立工作组，抽调各部门的部分工作人员开展土地收储相关工作[3]。

2.3面向公益资源整合的土地收储

“公益资源”主要指的是医疗和教育等有关用地，对这些公益资源进行土地收储，有助于整合当地的医疗、教育等多方面的优质资源，让这些优质公益资源发挥更大的作用，为公众提供更高质量的服务。由于面向公益资源整合的土地收储工作在开展过程中难免会影响到部分机构的正常运行，因此这类土地收储工作需要尽量在较短的时间内完成，对于效率和质量均有着很高的要求，工作人员也面临着较大的工作量和工作压力，如出现差错，则会严重影响公益资源的效用，给公众的生活带来很大的不便。为规避上述问题，在面向公益资源整合的土地收储工作中，土地整理中心应当从以下几方面着手解决问题：（1）在土地收储工作开始前，要对资金情况进行预算，包括相关机构的建设资金，以及土地收储工作完成后的成本回收情况，以实现资金平衡，避免资金缺口的出现;（2）采取倒排工期的方式，克服项目时间要求紧和工作量大的困难，在最短时间内确定各项要求，避免延误拆迁进度。

3土地整理中心土地收储措施的优化策略

3.1加强对相关行业的研究

首先，土地整理中心要把握好自身的定位，理顺工作关系。当前，受到土地政策和金融政策大环境不确定性增多的影响，土地整理中心要多与有关部门合作，争取各部门在政策和资金上更大的支持力度，提高自身抵御市场风险的能力，同时土地整理中心要合理引导下设的各个土地收储机构开展工作，避免各机构的工作出现交叉[4]。

其次，土地整理中心要从宏观角度分析该行业的变化，包括国家法律法规和政策的更新对土地收储工作带来的影响范围和程度等，同时土地整理中心要对此开展理论研究，在以往的工作经验的基础上，积极学习国内外在土地收储工作中已取得的成功经验，对工作中遇到的问题进行深入研究。土地整理中心也可与高校、科研院所等加强合作，找出工作中一些疑难问题的解决方法。

最后，土地整理中心要加强信息化技术的应用，开展更为高效的工作。具体来看，土地整理中心应当与相关企事业单位合作，开发土地收储信息管理系统，并培训相关工作人员如何操作该系统，确保该信息管理系统能够发挥其统计和分析等方面的最大效用。在此基础上，土地整理中心要进一步完善土地收储数据报送工作机制，及时向有关部门上报数据信息。同时，土地整理中心还可考虑引入大数据技术，整合已有的数据信息，对下一阶段的土地收储工作做好研究、分析和预测，为今后的工作提供参考。

3.2明确工作方向

就目前的情况来看，由于各地区都已经长期进行土地收储工作，因此城市地区基本已经不具备可收储的土地资源，在今后的收储工作中，土地整理中心应当将工作重点放在城市外环线以外的地区，这些地区未来会随着城市的发展而扩建，具有较大的增值空间，有助于实现可持续发展。同时，土地整理中心要确保土地收储工作的“精细化”，对于已收储的土地，要加快这些区域的基础设施配套工作，最大限度地提升土地价值，为招商引资提供必要的基础。除此之外，土地整理中心还需要重视中长期的土地收储计划，这样有助于把握土地市场的整体运行趋势，避免在工作环节中存在过高的随意性，这也有助于做到“防患于未然”，预先规避可能出现的风险，降低未来工作中的不确定性[5]。

3.3积极拓展融资渠道

纵观现有的土地收储工作，其资金大多来源于银行贷款，在这种情况下，土地收储机构面临着还款的压力，其在工作中难免也会出现“畏手畏脚”的情况，影响部分功能的正常发挥[6]。显然，土地整理中心应当积极采取措施，拓宽融资渠道，形成有效的项目资金流来保障土地收储工作的正常实施。具体来看，主要可采用以下几种方式进行：（1）建立土地储备基金，该基金可来源于土地出让收益和政府财政拨款等方式;（2）面向社会发行土地储备债券和股票进行融资，或是将土地整理中心改组为土地开发股份企业，以进行资金筹集;（3）加强对土地储备资金支持体系的研究，构建市场化和多样化的土地储备资金支持体系，使土地储备资金始终保持在合理的规模，从而确保土地储备工作实现良性循环。

3.4完善土地收储措施中的保障措施

由于土地收储工作涉及到多个部门的共同参与，因此，土地收储措施中的保障措施也是必不可少的，不同的部门也需要在构建保障措施的过程中承担不同的任务，具体如下。

对于政府部门而言，政府部门在土地整理中心的土地收储工作中起着主导性作用，这有助于避免投机行为的发生，无论从国内还是国外的经验，其重要性均不可忽略。因此，政府部门在土地收储工作中，要重点发挥其宏观调控作用，对土地整理中心及有关部门加强监督，确保各项政策措施得到有效落实，消除以往土地市场存在的盲目性和滞后性等问题，推进土地收储工作有条不紊地进行。同时，政府部门要对现有的土地收储制度予以优化，特别是在补偿标准体系方面予以优化，这就需要建立统一的补偿价格标准体系，并将拟定的指导价格予以公示，以解决土地收储机构存在的恶意竞争等问题，维护土地权利人的合法权益[7]。

对于土地整理中心而言，为了确保土地收储措施的有效落实，其需要从以下三个方面加强保障措施：一是人才保障，土地整理中心要加强对职工的专业培训，并加强对专业化人才的引进和培养，打造一支专业化的人才队伍，推动土地收储工作科学合理进行;二是组织保障，土地整理中心要对内部的组织结构和工作流程予以优化，及时取消冗余的组织机构和工作环节，确保土地收储工作的高效率开展;三是文化保障，土地整理中心应当将“团结协作、坚忍不拔、开拓创新”等精神品质融入到团队文化当中，并加强文化建设和宣传，以提高团队凝聚力，确保团队能够始终围绕工作目标而奋斗。

结束语：

总而言之，土地整理中心所开展的土地收储措施，对于我国经济社会发展有着非常重要的现实意义。为此，土地整理中心和其他有关部门都需要对这项工作予以高度重视，在日常工作中，要在已有的工作经验基础上，积極探索和借鉴相关的成功经验，并结合自身情况，打造最适合自身的土地收储措施，以此来不断优化土地收储工作质量，确保土地资源的合理利用。

参考文献

[1]卓德军.城市土地一级整理风险及防范措施[J].中华建设，2021（08）：68-69.

[2]王光明.土地开发整理工作的问题分析及其应对策略[J].华北自然资源，2021（04）：127-128.

[3]李杰.土地开发整理的问题及对策[J].山西农经，2021（13）：51-52.

[4]龙双全.关于土地利用转型与土地资源管理的对策思考[J].中华建设，2021（06）：44-45.

[5]姜欢欢，李铁钢.城市土地储备调控优化建议[J].国土资源，2018（10）：40-41.

[6]徐晓燕. 土地储备制度中的政府环境责任研究[D].中南财经政法大学，2018.

[7]朱登民，闫学广，赵国军.土地收储工作的必要性及策略探析[J].居舍，2017（23）：8-9.