房地产项目开发收官中易被忽略的物业移交细节

萧智铭

【摘要】小区物业移交物管，是可以按小区规划的范围或开发建设的进程，分阶段、分期或分工程的完成情况去进行的。本文对房地产项目开发收官中易被忽略的物业移交细节进行了阐述，希望能够更好地促进我国房地产项目的发展。

【关键词】房地产项目开发;收官;物业移交细节

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.28.023

任何一个项目，有立项开始动工的一天，自然也有竣工结束开发的一日。当工程开发建设完成，小区配套施工完毕，设备安装到位，楼宇销售接近八九成，各种专项工程竣工验收，参建单位相继撤场，项目就进入收官阶段。此时，除完税纳税和计算成本外，收尾事项的另一工作重心就是交楼，由开发商、销售人员和物管公司陪同购房者，到现场进行房屋的验收交付工作。现大部分购房者都选择按揭购房，从签定买卖合同交付首期后的一个月开始，业主就每月付款供房，到楼宇和房屋通过竣工验收符合收楼条件的时候，一般都在一年至一年半之后。这时，业主已支付相当部分的楼款但仍未拿到房子，开发商则要保证按合同的规定时间前交付房屋给业主，双方都比较着急，也很看重交楼的事情。加上预售时已签订前期物业管理委托合同，房屋能早日交付业主使用，小区的物管工作就可以尽早地全面开展进入常態，让各项设施设备的运转及公共环境卫生得以保持。如今，整个小区（或楼宇）的各项建设完成，验收合格，永久供水供电供气已通，道路畅通干净，绿化配套齐全，设备安装调试完毕，房屋交付已万事具备。正因为房屋交付业主是头等大事，所以，很多开发商和物管公司在这时候都忙于交楼工作，却忽略了双方之间完整地履行物管合同的细则，让工作产生时效，令各自的权利、责任和义务真正地实现和受到法律保护。

1、房地产项目开发收官中易被忽略的物业移交细节

办理预售时，双方都已按部门要求签订了《前期物业服务合同》，并且早已生效，物业管理工作亦开始较长时间了，哪里还来没有完整履行？没有时效？不受法律保护？

问题就出现在开发商和物业管理单位签订合同后，在工程或项目建设竣工，或整个小区按报批总规划图的内容开发建设完成，满足交付业主使用和全盘移交给物业管理时，开发商和物业管理服务公司之间没有进行物业管理移交的具体手续，没有像开发商和购房者签订房屋买卖合同后，在规定时间之内，和业主进行实际的交楼工作。开发商和物业管理单位之间没有按照报批总规划的建设内容，及应配备的相关设备情况，认真具体地一一盘点和核对工程或项目完成的总体情况，及所有投入使用的物业情况。并列出物业的明细清单，清楚描述位置、面积和功能等信息，并连同相关资料盖章确认，最后由开发商移交给物业管理单位，签收记录并存档。别看这工作貌似形式主义，但实际上是双方自签订前期物管合同后，充分履行合同，使各自的工作行为在法律上产生时效的体现，也是各自的权利、责任和义务获得有力的法律保障的关键。能在日后各自处理业主的维权问题，小区物业的使用权问题，配套设施设备的支配权问题，公共区域的产权问题，或小区的其他物管工作等问题上，发生争议时，提供充分且有法律效力的补充、依据和支撑，是十分有利于三方（开发商、业主和物业管理公司）的共同利益的，而且能充分体现公平性和合理性。

假设开发商和物业管理单位之间不进行这样的一个具体全面的物业移交手续，而只是随波逐流地建完哪管到哪，物管交接工作就凭一句话，简单几张纸。反正保安已进驻，物管人员已上岗，道路已正常清洁，绿化也有人打理，物管合同规定的物业服务都已展开，该进行物业管理的都已有人管，眼看的事实，移交与否，后期都是物业管理公司的事了，履行合同好像就那么回事。如此一来，开发商和物业管理之间，就变得好像谁都可以管，谁都有权插一手，小区的物业像是处于已移交和未移交之间。因开发商始终没正式向聘请的物业管理服务单位提出接收和检验受托物管小区相关物业的合法性，具体内容和完整性，完成双方履行合同的首要任务。换句话通俗的话说就是：你叫我来管，你也没交待清楚。当没事情发生的时候，各做各的事，好说话，一旦业主和物业管理事项牵扯到项目的开发内容，或管理是否符合项目性质的时候，就容易各推责任，踢皮球。影响办事效率和解决问题的合理性，合法性，降低业主对项目小区的归属感。

房地产行业的发展，衍生出专门的物业管理服务企业，最初作用，就是为了提升对工程项目各物业日后运营管理的专业性和服务水平。目的是减轻建设单位的运作负担，使其更专注于项目开发，提高开发效益和建设品质，创造更多先进的，科学的，和谐的，优良的居住环境。使行业发展形成配套产业，各个环节之间相互推动，分工协调，提高行业发展质量。如今，开发商成了永远也放不开手的父母，物业管理服务公司像成了个永远也长不大的小孩。实质上就是工程项目整体管理的不完善，开发管理措施不到位。

回看大部分房地产项目开发，开发商与物业管理服务公司之间的合作过程：1）项目首次销售前双方签订前期物业管理服务合同。2）项目首次开盘预售，物业管理公司介入，配合销售活动开始进行局部的物业管理服务工作。3）工程或项目建设竣工，业主收楼，开发商逐步退场，物业管理服务公司回归日常全面的小区物业管理服务工作，并延续管理。4）前期物业管理合同到期但未成立业主委员会时，物业管理公司与开发商续约管理，或被更换。5）待小区业主委员会成立后，根据决议，原物业管理公司可延续管理，或被请退原小区的物业管理服务工作。整个过程，缺少了开发商移交项目竣工物业给物业管理公司的实际操作，即使有发生但却不一定形成了完整清晰的移交资料（或凭证）。之前签订的前期物管服务合同中，虽然有明确要求双方做物业承接验收，但很多开发商偏偏低估了这项工作的重要性，在整个工程项目完工竣工后，自己准备退场时，在收官阶段草率略过。给自己埋下了责任隐患，为企业日后的运作带来了法律风险。

笔者从事房地产项目开发工作多年，见过很多具体例子，皆因物业移交环节的工作不细致而闹出麻烦。例如：早期房地产行业起步阶段，项目的开发程序和资料相对较少，各审批部门的业务还在不断完善，开发企业也是摸着石头过河，很多老旧项目的开发资料都保存得不够标准和完整，当时开发商退场或转换角色成物业管理后，又经过了好些年，当中发生人员变动，压根没考虑到与物管公司确认资料，清点移交，很多审批版的图纸难以认定，后来在物管使用和管理小区的公共部位时遭到业主维权，物管和业主各持己见，引发诉讼，提交到法院的资料证据都不够充分，十分被动;又有些案例是小区的公共空间或周边空间的用途被某些业主改变，因后来使用不当或是遭到自然条件破坏等，产生公共危险，引起了主管部门对事件的责任追究，物也管理公司认为业主没有经过他们的同意而擅自改变，责任与自己无关，业主则强调是早期开发商允许的，承诺过的，他们的使用符合当时商品房买卖的权利，牵涉到的公共部分出现险情，是物业管理不到位所致，双方之间相互争扯，推卸责任，但最终还，主管部门还是要求是物业管理公司先完成应急处理，后面再与业主自行协调。

曾经遇到一个开发关系和物管关系都相当复杂的小区，它的后期新建区域楼宇由新的投资商和新的物业管理单位去进行开发和物管，而大部分早期的旧区开发和物管，则由原来的开发商和其聘用的原物业管理企业一直在进行物业管理。但对于小区项目来说，前后开发的区域都属于同一个小区范围内，在规划部审批的角度上说，不存在两个小区。当整个小区基本开发建设完成后，新旧区业主开始对新旧区共用的消费车道，园区道路，停车位等使用权多次发生争议和投诉。后来由于小区燃气管道改造问题牵引出必须成立业主委员的事情，新旧区的业主和两个物业管理单位之间的纠纷和矛盾难分难解，业主们的意见不一。当中牵涉到多方权益，和法律事实，即使多个主管部门能根据当时的合同文件等资料敲定结果，但意想不到的是一直以来规划图上没有明确标识物业管理用房的位置，只是在规划经济指标表上显示存在。没人敢明确表示在项目的整个开发过程中，多次审批的规划方案里，开发商到底设定的给物管单位使用物业管理用房具体位置是在哪里。于是，承诺答应继续接管小区的物业管理公司就又反复起来，接而影响到业主委员会的成立，又进一步影响到燃气改造的问题，事情又回头牵扯到原开发商的身上。真是环环相扣，循环死结。这些不同的案例和复杂情况所引致的结果，都是项目开发或分期开发完成后，物业管理移交工作没有认真落实，细致到位，完善资料，明确主体，落实责任所产生连串反应。

但更多时候，是开发商和物业管理公司之间，对项目小区公共部位和公共设施等的管理责任和使用权益等问题的争议，还有业主向主管部门主张小区公共配套的使用权和权益上的争议。如：地下室人防车位的租赁收益及租赁对象的争议;消防通道被业主或物管单位占用的争议;架空层的使用和权属的争议;公共空间、公共区域、配套设备房的使用和维护责任及其权属划定等的争议;还有是新旧建筑物和设备的质量认定问题;同一小区里不同时期开发建设的配套设施和公共设施的使用权争议;甚至是小区的物管边界范围等等。这些表面看是理所当然能辨别清晰的，一旦遇到佐证资料缺法律效力，或出现认定发生行为时间较难的情况时，就会让开发商和物管公司有理说不清，而且此时往往还夹杂着业主的投诉和维权，或一些紧急公共安全问题的情况等，让各方头疼不已。

要知道，开发商和前期物业管理公司在预售期签订的《前期物业服务合同》是有背景前提的，就是签订合同当时，合同的目的物是处于未符合双方可以正常支配的状态。也就是说签合同时，整个项目或小区是未完工的，或部分或全部建筑物业是未竣工验收，未满足交付使用条件的。直到项目规划的建设内容全部建设完毕，竣工验收通过后，整个项目或小区的物业才符合《前期物业服务合同》的要求，才可以正式全面移交给物业管理公司，让物业管理公司全面接管小区物业，开展物业管理工作，开发商才可功成身退。这时候，项目小区的已建总面积多少，各种设备设施的数量，配套建筑的分布和面积大小，规划报建所含的内容，法律认可边界范围，小区土地的用途性质和年限等信息及相关资料都成了客观现实，所有的建设和资料都是完成品时，再让物业管理公司完成正式的总接收，资料移交签收完成，双方才算完整履行了合同的约定，才有利于实现合同中赋予各自的责任和权利，并受到法律保护。所以，在项目进入收官阶段，开发商和前期物管公司都应该认真重视小区整体物业的实体移交和资料移交，形成移交接收记录，才能避免在日后的管理工作上，在解决问题时缺乏足够的法律支撑和技术数据。

2、房地产项目开发收官中物业移交的具体操作

当然，开发商移交小区物业给物业管理公司进行物业管理服务，是可以根据小区规划的范围大小或开发建设的进程快慢，分阶段、分期或分楼宇的完成情况去进行的。例如：小区用地范围广，分期开发，那么我们可以分期移交，或分区域移交，还可细致到分楼栋去移交。但不管是多次还是一次性移交，都必须把握住整个项目（或工程）的总体规划，按照设施设备及工程本身的建设情况去进行物业盘点，核对清楚实际建设情况。

那么，具体上如何操作呢？对应的移交资料或内容应该是怎么样的呢？从笔者多年来经历不同时期的项目，开发完成后的收官情况，及其后出现物管公司难以解决的问题，或在后期成立业委会中所遇到的问题来看，开发商按物业管理合同移交项目物业给物管公司时，必须做到以下几点工作：

（1）拟定物业管理交接文书，双方盖章确认。明确物业管理项目的建设竣工情况或开发完成情况，如：项目名称、建筑区域范围、建筑物数量、建筑总面积、各楼宇建筑面积，户数，小区总栋数，总户数，各自配套用房的面积大小、用途、位置，绿化面积大小，园林建筑设置情况，公共活动区域和公共使用区域的情况，设备设施安装情况等内容。物管公司承诺按规划审批情况进行限定管理，无权也不能擅自改变用途、结构和性质，包括加建、扩建和改建等，更不能鼓励或放任个别业主进行类似的行为。开发商亦必须保证项目所有建设物均竣工验收通过，并符合规划审批和报建规定，在移交前没进行私下改变。文书应附楼宇清单，小区配套清单、设备设施清单等，并署接收方及移交方名称，盖上公章。

（2）开发商整理项目的开发资料、证件和工程图纸等，如：土地证，项目立项，总体规划图（最终版）及其经济指标报告，项目的图纸图册，资料册，用地证及红线，工程规划许可证，各个专业的正式施工图纸，施工许可证，审图意见，竣工验收备案证，还有施工资料一套，设施设备的生产证明，出厂证明，检验合格证，备案凭证等等，利于物业管理公司全面接管后，進行物业维修，保养，认定责任，明确使用权，清晰产权等的资料。复印并出清单，双方盖章确认，移交给物业管理公司接收。

（3）按照移交清单及资料容，现场核对和清点小区整体物业及相关资料，对照统一后，双方移交资料盖章确认并保存，完成移交工作。双方应安排落实人员，带着图纸和清单，在小区（或项目）范围内，逐一对照建筑物和设备物的情况，进行盘点，不漏不遗。如发现和报规报建情况不一致，设备安装不一致等，必须追查原因，了解情况后再确认接收。此时开发商应如实解释，并积极协助。

（4）最后补充一点，开发商在与物业管理公司进行物管交接工作的同时，还可以和物管单位拟定一份补充协议，要求物业管理单位对所有移交的文件、物业（设备）等清单和相关资料，必须归档保存，备份使用，以免掉失，并根据需要提供给相应的业主进行查询了解。当物业管理单位退出小区的物业管理工作时，必须全部归还给开发商或业主委员会。

总结：

任何一个项目，有立项开始动工的一天，自然也有竣工结束开发的一日。当工程开发建设完成，小区配套施工完毕，设备安装到位，楼宇销售接近八九成，各种专项工程竣工验收，参建单位相继撤场，项目就进入收官阶段。本文对房地产项目开发收官中易被忽略的物业移交细节进行了阐述，希望能够更好地促进我国房地产项目的发展。

参考文献：

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