土地收储工作的市场效应与宏观调控效果分析

【摘要】土地储备机构的工作重点和核心，就是为针对城市的开发建设的科学性和合理性提供切实有效的土地资源规划方案。在城市化发展进程中，土地资源作为居民生产生活的基本生活保障，不仅能够推动我国城市化建设朝着更高质量的方向发展，同时也能够改善我国人口较多带来的一系列土地资源矛盾问题，促进人口结构合理化。本文将对当前土地收储工作的市场效应与宏观调控效果进行探索，结合当前社会发展的实际情况，阐述土地收储工作开展的价值意义，论述土地储备运行及其管理对凸显市场效应的重要性并提出有效的參考建议，更好地提升土地收储工作的效率。

【关键词】土地收储;市场效应;宏观调控

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.30.

随着我国经济高速发展，其在土地收储工作的经济效益也呈现出不断增长的态势，土地收储工作的顺利开展离不开收购和储备机制的建立，做好土地收储工作对于我国市场经济发展也具备一定的价值意义。根据当前的《土地储备管理方法》明确指出，其主要的工作范围就是对适度的土地资源进行及时调整和完善，建立有效且针对性的土地收储机制，从而逐步实现市场的规范化。也正是因为土地收储工作的精细化，我国城市化进程中的基础设施设备才能够得到妥善安置，同时也要发挥政府的主导作用，遵循公开透明的原则，更好地提升我国经济增长的力度。

1、土地收储工作的价值和状况

1.1土地收储工作的价值

第一，我国相关部门在早前就出台了针对土地收储工作的一系列条例和细则，因而在进行土地收储工作的时候，相关部门要以这些条例还有细则作为工作开展的制度保证，依据各个地区经济发展过程中存在的差异化现象，制定具有合理性和科学性的土地收储工作方案，只有这样才能切实地提高我国土地节约的力度和集约利用的成效，进而实现对土地资源的宏观调控。

第二，随着城市化建设的不断深入，土地彰显出它独有的价值。相关部门在进行土地收储工作的时候，要以储备城市国有存量和成交结合的土地作为工作中的重点内容，因为这些土地相对其他土地资源的利用率要低[1]。相关部门通过对这些土地进行整合优化，并且根据当前的法律法规进行有效储备，不仅能够保护国有资产还能够实现国家对土地的直接调控。

第三，土地收储工作是促进土地市场化必不可少的环节，其能够通过强化闲置土地的利用率，防治国有资产因为操作不当造成流失问题的出现，同时还能够有效避免开发商变相用地情况的发生。当然，其最重要的作用就是通过国家的宏观调控来促进土地市场的公平竞争。

第四，随着城市化进程中道路等基础设施的不断完善，土地的价值也在最大程度彰显出来。相关部门为更好地实现土地资源的优化整合，顺利推进土地收储工作的开展，对原用地实施经济补偿。通过签订科学合理的收储协议，收回国有土地，并发布公告，按照相关制度流程再进行出让，这种程序分明的方法，避免了来自各方投机取巧利用土地获取利益的同时也发挥出国有资产的价值意义。

1.2土地收储状况概述

土地收储是推进土地管理工作的重要环节，是政府对土地一级市场实施宏观调控、盘活当前城市土地资产、促进土地利用结构合理化、高效完成城市规划以及土地利用总体规划的重要内容。土地收储主要通过三个环节来开展工作，分别为征购、储备和供地三个部分。

第一，在征购环节，是土地储备机构取得土地资产的过程，根据我国现阶段实行的《土地储备管理办法》，对能够纳入土地储备范围的土地资源进行了明确，主要有新增城市用地的征用、依法收回的国有土地、收购完成的国有土地以及优先购买的国有土地。其中新增城市用地的征用主要是一些已经办理完成的农用地专用、经过土地征收手续批准的集体用地;被依法收回的土地，其中包括到期收回的土地、违法使用后收回的土地以及闲置收回的土地，这些被依法无偿收回的国有土地;收购完成的国有土地，主要是因为进行旧城区改造或者因为落实城市规划因为需要完善对使用土地时依法征收的土地的情况;优先购买的国有土地，是针对城市房地产交易过程当中被过度贬值的一些房地产买卖情况，当地政府可根据实际情况将土地使用权优先购买，并对这些收回的土地办理好国有土地使用权的注销登记。

第二，在储备环节，通过土地储备机构需要将已经收购并且集中起来的土地，如生地或者毛地等进行开发和二次开发。开发环节包括拆迁原有土地的一些建筑、平整土地、归并整理还有搭建配套的基础设施等，才能打造出可供出让和出租出去的“熟地”，这些“熟地”再由土地储备机构进行储备，等待后续出让。这一整个流程，形成了以土地储备机构为实施主体，再经由授权委托或者公开进行招标的方式再选定实施单位。

第三，在工地环节，这也是土地进行交易的环节，其实施主体，土地储备机按照当前社会发展趋势、城市规划方案以及供地实行计划，按照一定目的将所储备的土地公开出让出租，出让的方式更多以市场化程度比较高的挂牌、招标、拍卖等方式。

2、土地储备运行需要展现市场效应

第一，相关政府土地储备部门要按照现阶段收购建用土地的实际需求以及本区域城市化发展的总体概况，与被收购的企业之间构建起真实可靠的合作相处模式，并且在此基础上，共同商定和制定好土地收购的合理价格，并且运用协同处理的方式来解读土地收益产生的各种问题等[2]。最重要的是，要依据约定，相关政府机构要首先对被征收土地支付对等的收购资金，才能明确获取土地所有权和使用权，并且还要依据规定的条例和政策，有序处理好土地过户等环节。整个流程必须遵循当前市场经济运行的机制，才能促进工作顺利开展，保证土地征收程序能够在相关机制下妥善完成，避免出现官僚意志，影响和危害人民合法利益。

第二，土地储备部门在获得被征收土地资源的所有权之后，需要对原有的土地建筑物品拆迁，打造新的地基和安装相关基础设施设备，相对而言，政府要对适宜进行转让的土地先行进行储备建设，通过土地储备管理机构将其转让给其他需要用地的人员。这种方式的价值体现在，对新购买的土地资源以政府通过在相关法律法规的确定下，明确好土地使用的范围，并且由土地储备机构根据市场发展走向进行有效的开发利用。土地管理部门继而以合法程序转让土地，并在法律允许范围内再次划分土地，其与传统土地转让有所差异的地方就是需要办理好相关的出让手续，并且按照公开透明的原则公开土地运用的细则，才能实现土地市场的公平、规范，才能有序地推动土地合理开发和使用，防止在利益驱动下使土地转让带来严重的不良市场效应。

第三，做好土地收储工作，发挥其有序的引导作用，促进城市发展方式、发展方向还有提高居民生活质量的相互契合，进而实现城市基础设施的完善、人均收入水平的提升、促进就业率的发展。城市的开发建设需要综合工作本身流程的合理规划、强调土地综合效益的开发提高，在工作开展重强化城市居民生活水平改善的重要性，以以人为本作为发展理念，实现土地收储工作促进城市可持续发展的目标，并且有效解决存在于土地收储流程重一些政府和利益方之间产生的矛盾和冲突。

第四，做好土地储备工作是提高土地利用率，加强土地节约和集约利用的有序化、科学化[3]。土地储备制度的建立，除了能够积极促进新增用地的收储工作顺利开展之外，还能保证通过利用有效的售出方式开发城市内部中闲置的土地、改造旧城区的土地还有一些低效土地，加快土地利用的步伐，针对一些环境比较恶劣、规划条件不充足、无法单独进行有效开发的土地，经过土地储备开发系统的盘活，更好地实现土地资源的优化配置。

3、土地收储工作现状的问题分析

第一，当前，土地收储工作是一个系统性的工程，需要较长的工作周期，需要经过对土地进行合理的规划选址、立项审批、针对用地报批、变更登记、被征地拆迁、做好土地供应等环节，这些工作程序囊括土地所属地方的各个部门进行办理。尤其针对土地征地拆迁的工作内容，即使已经由土地储备机构与土地所有者、使用者签订完成土地收储协议，但是因为征地拆迁带来的一些阻碍，工作推进力度不足，导致收储土地无法落实到位。

第二，土地收储资金较为缺乏，政府只有在资金充足的保障下才能促使土地收储工作环节的正常开展，也只有保证项目资金流动具备合理性和科学才能使土地收储方案具备可行性。

第三，土地收储缺乏完善的应急机制。在当前城市开发建设中，土地资源的应用涉及到存量建设用地以及新增建设用地的整个范围，但是在土地收储实际工作中，其相互牵涉产生的矛盾通常会带来新的社会问题，并且，土地储备机构针对具体项目的实施过程没有全方位对土地收储各种影响因素进行有效预测。因而，土地储备机构需要重视土地收储工作中可能产生的矛盾问题采取有效的应急机制，才能真正推动土地收储工作的科学发展。

4、加强土地收储工作的有效对策

4.1土地准备工作

加强土地收储工作，落实好工作职责，需要提前做好土地收储的准备工作。当前，我国很多企业自身在运营发展过程中牵扯到经济责任纠纷案例数不胜数，因此，为了有效改善这一情况的出现，相关部门在开展土地收储工作之前需要提前做好工作预案[4]。首先，根据现阶段实行的《城镇土地调查规程》的明确要求，针对土地的权属关系做好调查工作。其次，系统分析企业的规模、资产以及信用度的真实情况，精细化调查范围。最后，相关部门还要将详细的调查情况通过网站公布或者报纸刊登等形式进行透明公开，才能有效避免不必要的损失产生。

4.2建立完善土地收购储备机制

随着我国经济社会高速发展，土地收储制度也随着经济发展而出现相应的变化，主要表现在土地收购内容和范围的逐步扩大。从以往的资金筹备和住宅等相关问题再发展到现在的森林用地、水用地等领域。其变化的趋势朝着人类的生存环境逐渐倾斜。现阶段土地收储工作，可以将相对应的各级政府工作氛围纵向潜力储备和横向潜力储备两大内容，在后续发展中，通过促进土地性质的转变和土地结构的有效调整来更深层次地发掘土地利用的强大功能。除此之外，还可将部分应用于商业性储备的土地转向具有公益性质的储备方面上，这样实行的目的是为了促进经济社会秩序的稳定和平衡。

4.3加大宣传土地储备机制

做好土地收储制度的宣传管理工作，相关政府要加大对土地相关制度的宣传力度，以此来更好推动土地储备机制与实际工作之间的有效联动。相关政府可以采取文艺汇演、广播电视媒体、互联网信息传输、张贴宣传海报等多种线上与线下相连接的形式来加强宣传的效果，进而更好地提升土地收储制度的影响力度，促进公众能够切实参与到土地收储制定的实行工作中来，配合工作人员完成各项工作环节，并且树立他们正确的土地收储的认识观念，对土地收储工作的重要性有个明确的概念。

5、加强土地使用对宏观调控的绝对权利

第一，现阶段我国对于城市的规划建设所属范围内的土地征用更多的是采取强制性解决措施，形成了以政府为主导，以土地收储机构为实行单位的强制征收格局，因而基本上而言，都是属于国家权利凌驾于土地市场的范畴[5]。这也意味着，如果某一区域刚好被纳入到城市规划的体系建设当中，那么无论原征地所有者或者使用者是否有无出让土地的意愿，从属于该征地范围内的土地，政府土地收储机构都会采取强制性的办法进行征收，这种强制性具有正向的意义，并且也会根据国家出台的政策和条例给予被征收土地所有权人合理合情的经济补偿。不过有时候也会出现一些矛盾，即个别地方在征收土地的时候，其发放的补助金额相对较低，给政府的形象和公信力带来一定的负面冲击。

第二，在一部分城乡结合部以及一些偏远的城郊农村区域，其在土地征收过程中产生了很多的问题。追根究底，是因为其基础建设资金较为缺乏，并且参与到其中的各方单位利益分配不均衡，使得被征用土地的民众经济补偿款难以落实到位，因为损害了被征收土地民众的合法利益。因此，政府必须找出引发矛盾的根源，制定切实有效的措施来解决相关部门过度操控土地征收现象，同时，加大力度解决产生消极问题的存量建设用地的供求问题。政府土地收储机构要积极落实存量建设用地的供求工作，为土地储备机制注入新鲜活力，才能更好促进政府解决好土地收储工作中连带产生的出多问题。相关单位还要具备市场运行观念，将其更好地与政府宏观调控意识结合在一起，在统一规范管理下，促进土地收储工作在市场经济的平稳运行下实现合法的流转交易。

结语：

土地收储工作是经济社会平稳运行的一个重要的支撑条件，同时也是政府加强对经济宏观调控的重要工作内容之一，因此，在土地收储工作中，土地收储机构要按照相关条例和政策，协调好各单位工作的程序，依照法律规定，小藕花工作细则，加大土地收储工作的宣传力度，保证土地收储工作能够顺利开展，推动其朝着更好质量方向发展。

参考文献：

[1]梁志元.中国农村土地流转制度创新研究[D].吉林大学，2016.

[2]钟玉萍.提高土地收储工作效率的方法探究[J].中国国际财经（中英文 ），2017，（4）：186-187

[3]王凱.土地收储工作市场效应与宏观调控作用[J].住宅与房地产，2018，（3）：10-11.

[4]童国华.扬中市土地储备运作问题及其对策研究[D].南京：南京农业大学，2018.

[5]湛栩鶠.土地储备融资法律制度的完善[D].南宁：广西大学，2019.

作者简介：

乔晖，女，山东济南人，汉族，1980年3月出生，本科，工程师，研究方向：土地管理，土地收购储备。