LOFT公寓消防安全管理对策

施寅濠

摘要：本文立足城市生活中LOFT公寓已大量存在的现实，分析LOFT公寓中消防安全隐患产生的原因及管理难点，并提出了相应的解决对策，以促进LOFT公寓得到有效管理。

关键词：LOFT公寓;消防隐患;对策

由于住宅房价高起以及限购政策收紧，由商办建筑改建的“类住宅”项目，凭借不限购、总价低的特点，成为不少个人和家庭满足购房安家需求的一个重要选择，销量大幅飞涨。其中凭借商办建筑普遍楼层较高的特点，在建筑内搭建插层，装修改造成LOFT公寓形式，增加大约一倍的使用面积，成为绝大多数购房者流行的选择，也是多数“类住宅”项目开发商在销售阶段重点宣传的卖点。以上海为例：2016年，上海类住宅成交275万平方米，同比2015年增长145%[1]。多年发展过程中，“类住宅”的各类隐患逐步凸显。2017年初，上海着手对“类住宅”项目进行整顿，以LOFT公寓为代表的“类住宅”的发展受到遏制。但是，多年積累的“类住宅”存量巨大，因此对其加强消防安全管理，消除火灾隐患成为必须面对的现实问题。但是，由于产权复杂、难于协调，致使LOFT公寓内消防设施损坏等隐患极易滋生且难以整改，同时由于LOFT公寓多数为商办建筑整体或局部改建而成，消防设施局部损坏，极易产生“蚁穴效应”，影响消防系统整体运行，增加了整个商办建筑的火灾危险性。

一、LOFT公寓火灾隐患产生的原因

（一）空间利用存在局限，擅自拆除消防设施

LOFT公寓项目开发商在进行营销时，都打着“买一层得两层”的旗号进行宣传，住户在购买时也都是抱着装修时建夹层进行上下分隔以拓展使用面积的心理，但根据《上海市建筑面积计算规划管理暂行规定》（沪规土资法〔2011〕678号）第五条第三款规定，商业、办公建筑标准层高不宜超过4.5m。标准层高超出4.5m的，按每2.8m为一层、余数进一的方法折算该层建筑面积，并按折算的建筑面积计入容积率。由此可知，若要实现“买一层得两层”的期望，LOFT公寓的层高不能超过4.5m。在层高4.5m的基础上进行上下空间划分：方法一，若保持一层层高2.8m，考虑相关上下楼板宽度，则二层高度不足1.7m;方法二，若对上下两层进行等分，则层高约为2.2m。不论如何划分，层高都显局促。另一方面，开发商在进行项目开发时，安装的自动喷水灭火系统一般选用直立型喷头。根据《自动喷水灭火系统设计规范》（GB 50084-2017）第7.1.6条规定，直立型喷头的溅水盘与顶板的距离不应小于75mm。另外，《自动喷水灭火系统施工及验收规范》（GB 50261-2017）第5.1.14条规定，管道的中心线与梁、柱、楼板等的最小距离应符合表1的规定。

可见对住户而言，自动喷水灭火系统的安装对本已局促的层高起到雪上加霜的作用，因此大多数住户在室内装修时都试图对入户的自动喷水灭火系统进行拆除或变更。

（二）思想观念存在偏差，减低了维护消防设施的意愿

首先，多数用户在购买LOFT公寓前，对相关政策的了解多数局限于产权、落户、水电费用、贷款及契税等涉及切身经济利益的方面，但是对公寓在消防设施安装、管理方面的标准要求知之甚少，因此在购买LOFT公寓后突然面临的消防设施维护管理的事项，如申报办理消防设施改建手续而倍感厌烦。其次，部分住户会以住宅建筑的标准对比公寓，认为伸入公寓户内的喷淋管道、烟感报警等设施没有用处，并且如电灯、水盆等设施一样属于私人所有，可以任意拆卸。最后，户内的消防设施的损坏，不像水、电、煤等系统损坏一样会影响住户生活，因此对消防设施的维护维修意愿十分低下，甚至在室内装修时，住户会通过种种手段主动破坏拆除消防设施。

（三）物业单位缺乏有效管理措施，工作中畏难缺位

由于公寓产权属个人所有，物业单位未经用户同意无法入户检查，同时由于物业正常上班时间与公寓用户在家时间冲突，为消防设施检查管理带来不便。再者，物业公司作为业主的服务单位，对LOFT公寓内消防设施的管理，除了进行劝说外，缺乏能解决切实问题的有效措施，并且容易和用户引发矛盾纠纷。因此，物业公司在履行职责时，面对困难不敢管、不想管。

（四）《中华人民共和国消防法》对个人损坏消防设施的行为缺乏震慑

国务院颁布的《物业管理条例》第四十六条规定，对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或依法处理。物业部门将用户损坏消防设施的行为报告消防部门后，已尽到履职的义务，然而消防部门对相应的违法行为却缺乏有震慑力的处理措施。

《中华人民共和国消防法》第六十条规定，单位违反本法规定，有下列行为之一的，责令改正，处五千元以上五万元以下罚款：第一，消防设施、器材或者消防安全标志的配置不符合国家标准、行业标准，或者未保持完好有效的;第二，损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材的;第三，占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口或者有其他妨碍安全疏散行为的;第四，埋压、圈占、遮挡消火栓或者占用防火间距的;第五，占用、堵塞、封闭消防车通道，妨碍消防车通行的;第六，人员密集场所在门窗上设置影响逃生和灭火救援障碍物的;第七，对火灾隐患经消防救援机构通知后不及时采取措施消除的。

个人有前款第二项、第三项、第四项、第五项行为之一的，处警告或者五百元以下罚款。

对比可以发现，若单位作为损坏消防设施的违法主体，消防部门可依据第六十条第一款第二项规定处上限五万元的罚款，并责令改正。若不整改，消防部门可依据第六十条第一款第七项规定继续给予行政处罚。但是个人作为违法主体，仅可处警告或者五百元以下罚款，且未规定需要责令改正。再者，即使消防部门责令个人对损坏消防设施的行为进行改正，但对不整改的行为，第六十条第一款第七项的处罚条款却不能适用于个人。

二、解決LOFT公寓内火灾隐患的对策

（一）加强部门间联合执法的互动配合

消防违法行为有时并非独立存在，通常伴生着其他违法行为，甚至可能在各类违法行为中仅仅处于附属地位。在消防执法过程中，由于不了解其他行业的法律规定，故而抓不住问题产生的原点，使工作事倍功半。例如“LOFT公寓”本质为商办建筑，内部擅自搭建插层、私接燃气管道等行为可由城管部门或住建部门进行处理。各部门需对违法行为及相关法规进行统筹分析，加强对部门间协作执法的指导，使执法工作更具前瞻性、针对性和持续性，从源头防治LOFT公寓存在的消防安全隐患。

（二）指导物业单位改善工作方式，化被动为主动

基于现行《中华人民共和国消防法》，细化物业合同条款，针对个人违法行为的违法成本较低，缺乏震慑力的现实情况，建议物业管理单位通过合同约定责任，对法定责任进行有效补充，将容易存在误解的内容和细节进行逐项、逐点的阐述，并且提升违反合同的赔偿金额，以起到事前明晰责任，事后缩减争议的作用，为物业管理提供更充分有效的依据。

（三）鼓励消防物联网技术的应用

物联网的定义是通过射频识别（RFID）装置、红外感应器、全球定位系统、激光扫描器等信息传感设备，按约定的协议把任何物品与互联网相连接，进行信息交换和通信，以实现智能化识别、定位、跟踪、监控和管理的一种网络。具体而言，就是把感应器嵌入消防设施各个部件，小到喷头、烟感，大到水泵、风机，通过感应器“感受”被测对象的各种可量化指标，实现对消防设施的远程监控。

通过鼓励消防物联网技术的应用，可以实现对消防设施完好与否的实时掌握，简化消防设施的检查工作，提升工作效率;可以避免损坏消防设施的行为，以及公寓用户暗度陈仓、物业单位装聋作哑的情况;还可以将消防物联网中各感应器的探测信号与生活用电、用气等系统相联动，在消防设施发生故障的情况下，切断生活用电，既可在消防安保条件降低的情况下减少发生火灾的概率，也可实现个人安全利益与公共安全利益的统一。

（四）将消防违法行为纳入诚信记录

鉴于个人违法成本过低，不足以起到警戒作用，需谋求将消防违法行为纳入诚信记录或类似体系，用违法隐性成本替代违法显性成本。这样既可警示LOFT公寓业主三思而后行，避免主动破坏消防设施，也能鼓励业主在发现消防隐患后主动作为，积极整改。

参考文献：

[1]李宇嘉.大城市“类住宅”往何处去[N].上海证券报，2017-01-13（08）.