调控政策驱动下国内房地产长效机制对策研究——基于五力模型和系统论的视角分析

文/原志刚

国内房地产市场自1998年实行市场化以来，房价一路上扬。根据58同城网、安居客研究院提供的数据，从2000年到2020年，全国商品房均价从2112元/平方米上升到9310.3元/平方米，涨了约4.4倍，其中部分地区甚至达到了20-30倍。近两年受新冠肺炎疫情影响，全球经济低迷，但是国内房价依然继续攀升，2020年新房均价突破万元。2021年初，深圳、上海多地爆发房地产市场行情，导致国家和当地政府再次频频出台调控政策。深入探究中国的房地产市场为什么要调控房价，是什么原因导致房价居高不下、调控效果不显著，如何调控才能切实遏制房价，是非常必要和具有现实意义的。

一、高房价的危害

（一）企业和人才从高房价城市撤离，人口出生率和劳动参与率降低

人力资源是一个国家和城市发展最重要的资源，无论是劳动密集型产业，还是技术创新，都离不开人才。高房价导致的高租金和高人工成本，一方面让一些企业和人才开始逃离一线城市甚至中国，一方面又对人口流入产生抑制效应[1]。二者都在一定程度上削弱城市的竞争力，影响城市经济发展。

（二）房地产不劳而获的财富效应扭曲了人们的人生观和价值观，导致有些人不思进取，国内实体经济空洞化，经济结构失衡

房价的快速上涨让很多人凭借买房短时间内实现暴富。这种不劳而获的现象助长了人们的投机心理，很多人前赴后继带着积蓄甚至不惜举债、借贷扑向房地产，通过假离婚、造假等各种欺骗手段获取购房指标。很多实体企业也不再把利润用于投入和扩大再生产或者进行技术革新，而是购置大量房产甚至偏离主业直接进军房地产业大搞房地产，房地产业成了一个全民狂欢的行业。高房价和由此造成的贫富差距让部分年轻人不再信奉勤劳才能致富、付出就有回报，对未来失去了信心，丧失了斗志，社会开始流行一种“丧”文化，进入低欲望时代。这种消极的人生观和价值观对一个国家的长远发展无疑是非常有害的。房地产行业巨大的“吸血”效应导致大量的人力和资本从实体行业流向房地产业，造成实体经济萎靡和“一行独大”的经济结构。

（三）严重抑制人们的消费能力和意愿，孕育金融危机

近几年国际、国内经济环境发生转变，长期以来的靠出口和投资推动经济增长被调整为出口、投资、消费协调拉动经济增长，不断扩大内需成为中国经济发展的重要战略选择。党的十八大和十九大报告均指出，要牢牢把握扩大内需这一战略基点，加快建立扩大消费需求长效机制，完善促进消费的体制机制，释放居民消费潜力，增强消费对经济发展的基础性作用。但是房贷快速扩大了我国家庭的债务规模，冻结了一部分家庭的未来收入，降低了居民的消费能力，从长短期均对居民消费有挤出效应和抑制作用[4]。

房地产行业“空手套白狼”的预售制开发模式、地方政府土地融资和居民个人贷款买房使与房地产相关的贷款一直都是银行机构新增贷款的主要贡献者。日本在房地产泡沫破灭前5年投向房地产的贷款占全部贷款总额的比例为25%，目前中国的房地产信贷投放比例已经超过了日本泡沫破灭前的最高水平[5]。房价与地方政府债务风险之间存在双向联动效应，造成风险叠加[6]，高房价和土地财政又与金融稳定存在显著的负相关关系[7]。2020年11月6日央行发布的《中国金融稳定报告（2020）》中提到，疫情之下，央行对1550家银行进行压力测试的结果表明：若房地产开发贷款不良率增加15%、购房贷款不良率增加10%，参试银行整体资本充足率将下降至12.7%，下降2.03个百分点。国际货币基金组织认为，居民杠杆率超过65%就会影响金融稳定。

（四）阻碍我国的城镇化进程

我国目前的城镇化率为60.6%（发达国家平均值为70%）。城镇化包括土地的城镇化和人口的城镇化。由于低价征地、高价出让所带来的土地财政的激励，地方政府以“摊大饼式”城市建设快速实现了土地的城镇化，但是高地价所导致的高房价却抑制了人口的城镇化。人口的城镇化是要让更多的农民进城，而能否在城市买房、安家落户是人口城镇化是否实现的重要标志，没学历、无技能所导致的低收入与高房价之间的矛盾无疑成了农民进城的最大阻碍，破坏了人口与土地城镇化的协调发展[8]。

二、文献综述

高房价既然有如此多的危害，要想有针对性地对房价实施调控，必须深入了解高房价产生的原因。纵观近几年中国知网上收录的相关文献，研究者们分别从不同角度，运用各种方法对房价的影响因素及其影响程度进行了探讨。影响因素大致可归纳为政策（限购、房产税）、经济（通货膨胀率、CPI、股价、人均GDP、人均可支配收入、职工工资水平、人均储蓄余额、人均消费支出、城乡收入差距、固定资产投资额、货币供应量、工业化水平、对外开放度等）、社会（城镇化、失业率、城市人口数量及增长率、人口密度、人口流动等）、技术、土地（土地财政、土地供应量、土地供给结构、土地出让价格）和建筑成本、商品房开发及周边设施（开发投资额、住宅数量、住房竣工面积、住宅销售面积、住户区周边的出租车数量、学校、地铁线路、生活服务等）、保障性住房（政策、规模）、银行信贷和理财（信贷规模、信贷利率、理财产品收益率）、教育资源（教育事业费、中小学教育质量、邻里特征、建筑特征、交通便利度、学区房与学校的距离等）、购房者预期（房价预期、房地产预期收益率）等[9]。

本文认为目前的研究存在以下不足：一是考虑的因素偏宏观。宏观环境（政治法律环境、经济环境、社会文化环境、技术环境、自然环境、国际环境等）对整个国家、所有行业都会产生影响，并不以某个组织比如房地产行业的意志为转移，具有一定的不确定性。它们对房地产行业可能会产生某种重大影响，但这种影响是间接的。二是考证因素单一。房价的影响因素错综复杂，单纯地考证某个因素对房价的影响并依此提出解决对策无法从根本上遏制房价。三是因素之间缺乏内在逻辑。有一些文献虽然探讨了房价的综合影响因素，但是影响因素的获取主观性强，缺乏理论依据，过于分散，关联性不强。国家和各地各级政府精力、财力有限，如果对所有的影响因素都进行调控，什么都管，有可能最后什么都管不好，所以应该抓住影响房价的关键因素。

三、高房价成因机理

微观环境（资源供应者、服务对象、竞争者、战略合作伙伴、政府管理部门及社会特殊利益代表组织等）对组织的影响是直接的。美国哈佛大学商学院教授迈克尔.波特（Michael Porter）于20世纪80年代提出的五力模型认为，一个企业在生产经营过程中要同时受到来自同业竞争者的竞争、潜在进入者的进入、替代品的替代、供应商的议价能力和顾客的议价能力等五个方面的威胁。这五种力量直接影响企业的产品价格、成本结构和投资需求，从整体上决定企业的赢利性（图1）。结合“供应商——生产销售商——顾客市场”传导链条之间的逻辑关系可以看出，对于房地产市场而言，地方政府作为提供土地的供应商很强势，严重影响了房地产的开发成本（土地成本约占房价的20%-50%，加上各种税收后约占40%-55%）和价格。银行作为提供资金的供应商，也掌握着房地产开发商的经济命脉；政府保障性住房作为替代品体量太小，根本不足以对商品房市场形成冲击；购房者除了商品房之外没有更多选择，也无法跟房地产开发商讨价还价；至于潜在进入者和同行业竞争者，由于房地产行业成本构成的特殊性和人们买涨不买跌的心理，很难出现恶性竞争。购房者对房地产开发商没有博弈能力，房地产开发商对政府和银行也没有博弈能力，因此国内房地产市场并不是一个完全竞争的市场，受到国家调控政策的巨大影响。

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根据五力模型和文献研究，本文认为国内房价的影响因素主要来自供给、需求和房价预期三个方面。供给方面的影响因素主要包括土地（土地供应量、土地供应节奏、土地供给结构和土地出让价格）、保障性住房的规模、房地产开发和个人住房贷款规模；需求方面的影响因素主要包括人们对居住、投资理财和子女教育、户口、社保等房地产附加利益的需要；供需影响因素和国家调控政策一起影响人们对房价的预期，并和房价预期一起影响人们的购买行为，进而影响房价，房价反过来又会影响国家的调控政策。

（一）土地财政

1994年中央推行分税制改革，改变了中央和地方的税收分配比例，导致地方政府财权和事权、收入和支出不匹配。为了应付政绩考核和增加财政收入，对土地形成垄断的地方政府选择以土地出让收入弥补财政赤字。中原地产调查数据显示，2020年1-12月，全国50个大中城市土地出让金累计收入4.2万亿元，同比上涨18.1%。其中，上海、杭州、广州、南京4个城市土地出让金收入均超2000亿元，全国卖地收入再创历史新高。

地方政府同时作为土地供应者和社会管理者，既当运动员又当裁判，通过控制土地供应量，调节住宅、工业和商服用地比例结构，采取招、拍、挂等方式抬高地价以获得更多土地出让收入。随后，房地产开发商将土地价格内化为商品房成本，通过提升房价将压力转嫁给购房者。政府行为企业化、住房属性资本化[10]导致土地财政和房价互为因果，相互促进地价和房价的不断攀升[11-14]。

（二）保障性住房

目前国内住宅市场主要以商品房为主，品种单一。根据中国目前0.47的基尼系数（基尼系数是国际上通用的衡量一个国家或地区居民收入差距的指标，最大为1，最小为0，越接近0表明收入分配越趋向平等；国际惯例把0.2以下视为收入绝对平均，0.2-0.3视为收入比较平均，0.3-0.4视为收入相对合理，0.4-0.5视为收入差距较大，0.5以上则表示收入悬殊；其中0.4被视为贫富差距的警戒线）和“二八定律”（20%的富人掌握了80%的财富），中低收入人群在所有收入人群中占加大比例。因此，政府虽然提供了一些保障性住房，但其相对庞大的市场需求而言无疑是杯水车薪，根本无法满足中低收入者的购房需求，人们只能纷纷涌向商品房市场。商品房市场供不应求催生了高房价，人们买涨不买跌的心理又助推了高房价。郑晓云、向良玉[15]认为，增大保障房建设规模会对房价产生持续向下的正向冲击，对房价上涨起到一定的缓解作用，可以利用保障房对商品房的替代效应缓解房价过快上涨。

（三）住房贷款

飞速上涨的房价远远超过了个人甚至家庭的经济承受能力，大多数人在购房时都会选择向银行贷款。在银行、证券、信托等金融机构的投资理财产品收益率高于银行贷款利率的情况下，很多人即使具备全款买房的能力，也会选择贷款而把资金投入理财产品。房地产业属于资金密集型行业，对资金的依赖度很高。房地产开发商出于对资金的庞大需求和扩张的需要，会通过银行进行贷款或者抵押融资。个人住房抵押贷款和房地产开发贷款组成的信贷业务风险低，所以一直是银行的主推业务，房地产相关贷款占银行业贷款的30%-40%。多位学者研究发现，银行信贷规模能够显著正向影响房地产价格，催生房价泡沫，加剧房地产金融风险[16]，而且个人住房贷款余额对房价的影响要高于房地产开发贷款规模，个人按揭贷款规模的收缩能够有效遏制房价泡沫。信贷利率与房价短期为负相关关系，长期呈正相关关系。

（四）投资理财

人们有了积蓄之后，总是希望自己的财产不仅能够保值增值，关键还要跑赢通货膨胀。目前的主流投资品种中，银行的定活期存款产品风险最低，但是收益不高，活期利率只有0.35%左右，五年期定期存款和国债利率虽然在4%左右，但是灵活性差；银行理财产品预期年化收益率可以达到4%左右而且期限短，但是不承诺保本保收益，具有一定风险。基金、股票、债券和信托等投资品种要么收益波动太大，投资需要很强的专业性，要么购买门槛太高，一般最低要100万元起，风险性极高，稍有不慎就有可能血本无归，不适合普通消费者。经过比较，市场上目前缺乏风险和收益两方面都能与房地产相匹敌的理财产品，房地产是目前风险最低、收益最高最稳妥的投资项目。陆梅[17]选取了国有商业银行、股份制商业银行、城市商业银行的理财产品收益率以及百城住宅价格指数分别作为银行理财产品收益率和房地产市场价格的代表变量进行实证研究，发现国有商业银行和股份制商业银行理财产品收益率会显著影响房地产价格，是房地产市场的单向格兰杰原因，房地产价格对银行理财产品收益率影响不显著，二者长期负相关。当房地产市场繁荣时，资金会流向房地产市场，对银行理财产品市场产生替代效应，且房地产市场对国有商业银行、股份制商业银行和城市商业银行理财产品的替代性依次增强。

（五）房地产附加利益

教育、户口和社保等各种社会公共资源经过行政手段与房地产捆绑之后，房子不再仅仅是具备居住功能的固定资产，更是获得优良社会资产的一种重要途径[18]。一个人如果单身，可以租房住，但是一旦结婚生子，就不得不考虑买房、学区以及将来的改善问题，这就是学区房房价比只是一墙之隔的非学区房高出一大截的原因。地方政府通过延长产假、提供生育奖励等政策鼓励生育和降低落户门槛吸引外来人口，也是想藉此对当地的房地产市场形成刺激。多位学者研究发现，中小学教育质量差异对学区房房价涨幅成正比[19-21]。陈新明等[22]运用多期双重差分方法实证“人才新政”对全国城市住房价格有显著的正向影响，会推高该城市住房价格上升5.8%。不同层级城市住房价格的政策响应具有异质性，新一线城市“人才新政”对住房价格的冲击最为显著。

（六）房价预期

房价的快速上涨以及人们对房价上涨存在的预期导致人们的购房需求有增无减，没有房的想买一套，有了一套的还想有两套甚至更多，都想通过买房实现财富积累和增值。这种预期主要来自几个方面：一是国内的房地产市场是典型的政策市。房地产业与国内经济的严重捆绑导致国家房地产调控政策在收紧和放松之间反复摇摆。政策的短期化和不坚定让人们坚信政府不敢让房价下跌，政府行为无形中为房地产市场的上涨背书。比如，如果政府因为房价上涨过快而实施增加住房交易成本等房地产业的紧缩政策，但是公众预期未来政府会因为宏观经济下行转而对房地产业采取扩张政策，那么这种预期就会使当前的紧缩政策失效。如果政府能够引导公众形成正确的预期，则能够改善房地产业调控政策的经济效果[23]。二是土地出让价格和房地产开发商拿地的态度。地方政府对土地财政的依赖性导致土地出让价格不断上涨，房地产开发商为了抢夺市场不断拿地的行为让人们从成本角度考虑认为房价不会下降。三是各类房地产相关贷款与银行的捆绑导致购房者有恃无恐，认为国家不敢降房价引发金融危机。强烈的房价上涨预期令投机者忽略借款成本和隐藏的风险毫无顾忌地进入房地产市场，虚假的旺盛需求进一步刺激了房价的上涨。预期是对我国房价最具有解释力的因素之一，是房地产市场平稳健康发展的关键[9]。

四、对策建议

国际通用的衡量房价高低的指标是房价收入比（housing price to income ratio，简称PIR），即家庭住房（一手房）总价与居民家庭可支配收入的比值。房价收入比的合理取值范围一般认为为3-6。根据易居房地产研究院《2019年全国房价收入比报告》，2019年国内房价收入比为8.8（新建商品住宅成交均价×城镇居民人均住房建筑面积/城镇居民人均可支配收入），创20多年来新高，明显高于合理值。居民的收入这些年一直在稳步增长，只是增长的速度远远抵不上房价上涨的速度。居民收入受市场调节，所以国家要把焦点放在对房价的管控上。国家在2016年中央经济工作会议上提出了“房子是用来住的、不是用来炒的”的调控定位，从2010年的“坚决遏制部分城市房价过快上涨”调整为2018年的“坚决遏制房价上涨”，并在中央经济工作会议上提出要构建房地产发展和调控的长效机制。房地产市场千头万绪，牵一发而动全身。国家一味地通过限贷、限购、限售等房地产调控政策抑制购房者的需求、购买能力和房价，忽略房价畸高的本质，调控实际效果不太理想，房价即使出现下跌也是暂时的，不具有可持续性。根据系统论“局部最优不等于整体最优”的原则，必须关注各个影响因素之间的整体性、关联性和动态平衡性，进行全盘谋划，供给、需求和预期三个方面协同发力。

（一）改变供给

主要包括通过改革土地财政降低房地产开发成本和调节市场供给两个方面。

1.改革土地财政。拥有土地的地方政府作为房地产市场最大受益方，断然不希望看到房价下跌，因为房价下跌会影响房地产开发商拿地的积极性，从而影响土地出让价格。要想遏制房价上涨，国家必须改革土地财政，包括但不限于：通过分税制改革使地方政府摆脱对土地财政和房地产行业的依赖；改变以GDP为导向的政绩考核激励机制，把房地产市场健康发展纳入考核内容；扶持实体经济和技术创新创造生产力。

2.调节市场供给。一是调节商品房供给。根据住建部、央行等部门的调查数据显示：70年前我国人均住房面积仅8.3平方米，现在是39.8平方米。2019年国内房产总量接近6亿套，城镇家庭住房拥有率高达96%，拥有一套房的占比58.4%，两套房的占比31%，三套及以上的占比10.5%，户均1.5套，房产总量足够30多亿人口居住。我国人口现在只有14亿人，就算每个人都住两套房，房子也已经足够，但现在仍然在以每年1000万套的速度建设，房产总量已经明显超标。所以地方政府现在要做的不是疯狂卖地和鼓励建房，而是通过对富余房地产征收房产税、降低投资客或者投机客对房价上涨收益的预期等手段将空置房挤压出来推向市场，盘活烂尾楼，提高市场供给的同时还原房地产居住属性。二是调节资金供给，通过控制银行信贷规模、房地产行业融资渠道和经营财务指标等，打击房地产商盲目扩张和炒房者投机炒作等急功近利行为，促进房地产行业健康发展，防范金融风险。

（二）改变需求

行为理论认为，行为是人类有意识的活动，是对外界刺激作出的反应。人的一切行为都是由某种动机引起的，而动机源自未被满足的需要。需要是行为产生的原动力，对人的行为起激发、推动和加强的作用。要想改变人的行为，必须先改变人的需求。改变需求可以从满足需求、消灭需求和分散需求三个方面着手。

1.建立多层次住房结构，增加保障性住房供应。马斯洛的需求层次理论认为，人的一生从低到高分别有生理、安全、社交、尊重和自我实现五个层次的需要，其中衣食住行是最基本的需要。马克思也认为，满足创造价值的劳动者的“衣食住行”需求是实现劳动力再生产的最基本条件[10]。杜甫曾作诗《茅屋为秋风所破歌》云：“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜，风雨不动安如山！”基于中国几千年安居乐业的传统观念和国内房地产市场现状，房子注定不是一种普通商品，不能完全市场化。建议借鉴新加坡等国家的房地产开发模式，以国有房地产开发公司为主体，通过提供廉租房和人才公寓等满足低收入者的租房需求。只将商品房开发建设市场化，满足高收入人群享受更高品质生活的需要。多层次的住房结构让不同收入的人群根据自己的经济能力各取所需，尤其是中低收入者不会再将一套房子作为穷其一生的奋斗目标。房地产的投资属性减弱了，商品房的投资、投机需求减少了，房价就失去了上涨的动力。

2.降低房地产投资预期收益率的同时增加能与房地产投资风险和收益相匹敌的理财产品[24]。通过提高金融机构理财产品收益率和保障投资者资金安全，拓宽人们的投资渠道，把钱从房地产市场中撤出，尤其减少没有购房能力的人因害怕房价上涨而恐慌性入市所增加的对房地产的需求，减少由此产生的社会不稳定因素和金融风险。

3.通过租售同权、取消学区划片、以居住登记制度打破户口限制等手段进一步加快解除房地产与户口、教育、社保等社会公共资源的强关联性。由国家建设公租房，对租房市场加强管理，规范房屋出租行为，提高租住的安全感和安定感。教育资源均等化，减少人们对“学区房”的购买需求和炒作行为，提升公共资源和服务的公平性。

（三）降低房价上涨预期

坚持国家调控政策的一致性、长期性和坚定性，让人们看到政府调控房地产市场的决心。督促地方政府严格执行国家调控政策，不能一边实施调控一边进行刺激。降低土地出让价格，让市场因素自然调节房价，扭转人们对房价只涨不跌的心理预期，帮助人们深刻认识到房地产市场存在的风险，从而理性购买房产。

国家最近在对房地产市场的调控上面已经作出了一些改变，比如因城施策、为房地产企业划出了三条红线、央行银监会对银行的房地产贷款和个人住房贷款占比设置了上限、深圳市住建局提出了将来深圳市60%的市民要住在政府租赁或者出售的住房中，与本文的逻辑非常契合，进一步验证了本文研究模型和结论的有效性。但是政策能否坚持，房地产调控效果究竟如何，还有待观察。调控只有对症、长效才能遏制房价上涨，人民群众才能有更多物质和精神上的追求，生活才能更幸福，国家才能更加安定、和谐和繁荣。