更大的房子!三孩带来的楼市之变

李雯

生育政策对于房地产市场的影响直接体现在户型提升方面。

三孩政策的提出，立即成为人们热议的话题。人口是所有行业发展的根基，也是房地产发展的基本逻辑，人口越多，住房需求越大。那么，在“三孩”时代，人们的住房需求会有什么变化？

人口红利催生“新刚需”

三孩生育政策出台，一时间引发热议，其中表现最活跃、态度最积极的一个群体恐怕就是开发商了。“我们这里有大户型，四居室的，快来看看！”……开发商们普遍认为三孩生育政策对房地产是重大利好，三孩政策会推动市场需求的增加。

对三孩家庭而言，最明显的需求便是住房面积和功能居室的增加。青岛楼市缺这类房源吗？“目前在售的产品均是大户型，购房群体大都是二次置业者。三孩政策放开，未来人口红利释放还会对楼市带来新的需求。”记者走访浮山后新建楼盘了解到，从明翠雅居、保利大国璟、远洋万和城、华新园东宸府、金地宸悦等项目成交情况看，大户型的销量保持稳定。值得注意的是，这些楼盘无一例外的都将大户型作为主流户型，比如远洋万和公馆，规划为高层和小高层，户型建面120至170平方米，华新园东宸府项目产品为10g至180平方米洋房和高层，金地宸悦项目高层建面约115至140平方米，洋房建面约140至180平方米。

据项目销售人员介绍，自从实施二孩政策以來，这几年陆续出现了二孩家庭的“新刚需”，目前面市的新产品逐渐向大户型倾斜。记者走访了解到，目前青岛主城区的新盘户型基本告别了90平方米的主流户型，像崂山区、市南区，以及市北区新都心、浮山后板块，在售新盘面积大多在120平方米左右，几乎很难找到主打90平方米以下的在售新盘。

“我们项目即将加推，户型面积在110-130平方米左右，您考虑来看房吗？”最近，记者收到了许多青岛各大楼盘项目负责人的销售电话，大致意思都是楼盘主推110多平方米的户型，各有卖点，有的临近学区，有的靠近地铁口等等。但当记者询问，哪种户型卖得最好时，大多数置业顾问的回答都是，110多平方米为主的高层和小高层，可见，以110多平方米为主的业态产品已经成为近年来青岛畅销的户型之一。

之前二孩政策放开，直接体现就是“新刚需”的增加，但短期来看，这种增量不是一蹴而就的。如今，“三孩”政策放开，受益于家庭结构的变化，长期来看会产生新的大户型购房需求，但现阶段仍不足以影响房地产的走势。

据国家统计局公布的第七次全国人口普查的数据显示，2020年全国总人口超14.1亿，家庭户人口为129281万人，每户平均人口2.62人，比2010年少了0.5人，可见家庭户规模在减小，但仍以“三口之家”为主要构成。数据显示，未来的主力购房群体90后人口已达2.1亿，0～14岁人口占比环比上个十年增加1.35%，总体上年轻人口占比的提升未来仍会带来新的购房需求。同时，贝壳研究院以35个一线城市为研究样本的调查表明，一线城市购房压力较高，“高单价低总价”的两房、三房户型成为多数购房者的选择，47.97%的受访者表示三居室是比较理想的居住状态。

“如果支持生育政策能够提升生育意愿，那么会促进家庭裂变的速度，住房需求会显著提升，从而让房地产市场迎来第二增长曲线。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐分析表示，三孩生育政策最大的受益者估计是二线城市。“一线城市的养育成本高、生育意愿低，但二线城市具有较好的基础设施和人居环境，未来随着一线城市人口回流以及三四线城市人口转移，二线城市在人口数量方面有望冲上新高。”许小乐说道。

70/90政策或成过去式

生育政策对于房地产市场的影响直接体现在户型提升方面。

“过去小区规划强调70/90政策，即90平方米的户型需占到社区规划的70%，但是随着三孩家庭的出现，这样的户型显然太小了，预计70/90政策或将成为过去式。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，传统的“90平方米以下为小户型、90-144平方米为中户型、144平方米以上为大户型”的户型分类格局或许会发生改变。“这意味着户型提升是一个趋势，对于一些主打大户型的房企来说是利好。”严跃进认为，未来户型设计标准也会有所转变，从房企投资和营销角度来看，需要积极在产品设计方面做好创新。

“三孩政策某种程度上有利于大户型产品的释放，未来，3+1、4+1户型可能需求增加，但是市场上供应有限。”中原地产首席分析师张大伟表示，目前市场上的户型大部分以2-3居为主，4-5居的新建商品房基本上只有在高端楼盘中才能看到。

一位从业多年的住宅户型设计师告诉记者，“+1的房间，可以是一个独立房间，比如书房，但面积较小;也可以是一个开放式的空间，后期可以改成小卧室，比如可以在面积较大的客厅隔出一间卧室。还有的项目推出了可变户型，可以把三居改四居，或者四居改成五居等。”据了解，万科曾推出的带有“X空间”设计的可变户型产品，随后融创、金茂都提出了功能性户型，这些都是未来房企户型创新的一个参考方向。

此外，东吴证券首席经济学家任泽平还提出，户型提升的意义并不单纯只是提升面积，如何在同等空间内做出更大的实用面积，将成为房地产企业面临的新挑战。

“三孩政策不仅仅是家里多了一个人，也不仅仅是多一间房。”58安居客房产研究院分院院长张波表示，从市场的很多反馈来看，建议房企加快对户型设计标准的转变，但也应该注意，户型的改变不能一概而论。张波指出，“即使是未来三胎率提升较快的城市和区域，也不代表对比于户型的需求就呈现趋同化，南北差异、房价差异、观念差异等都会导致各地在这一问题上呈现明显差异，在这一问题上不应‘拍脑袋，而应充分了解当地的需求。”

可见，三孩政策的影响，不仅将影响房地产企业的产品类型并完善其上下游产业链，房企对城市投资机会的研判，也将再度迎来重要窗口期。

期待配套政策尽快落地

“最近几年，功能多样的洋房产品、大平层等大户型也并不少见，其实我们更关注的是配套政策的落实。”市民柳女士表示，虽然长子已经读小学，但关于两个孩子的教育问题让她颇为操心。三孩政策势必影响相关房地产、教育等行业，切实可行的配套政策已成为社会关注的焦点。

以社会关注最多的学区房为例，优质教育资源总能吸引一拨又一拨的家长，教育资源不均衡同样影响着家长的置业选择。柳女士说道，“放开三胎，很有可能会给学区房火上浇油，毕竟对有上学孩子的家庭来说，教育是头等大事。虽然政府也在不断给学区房降温，比如多校划片、师资轮换，但即使是多校划片，也要就近入学，所以，学区房很长一段时间内不会消失，除非教育资源彻底均衡了。”

“有生育意愿并养得起三个孩子的家庭，大多是住房条件已经很充裕的家庭。但对多数普通家庭而言，不愿多生的主要原因在于生养的成本高。”市民周先生表示，“三孩时代，住房改善只是一方面，对于多孩家庭而言，一个好的学区房远比大房子更重要。”采访中，很多市民表示，除了住房之外，教育均衡化也是大家关注的重中之重。

育儿成本的大幅上行，单纯放开生育政策不足以扭转人口结构变化的大趋势，已大概率成为社会共识。基于此，这次国家在放开“三孩”的同时，还前所未有地提出要“促进生育政策和相关经济社会政策配套衔接”，“要将婚嫁、生育、养育、教育一体考虑”、“降低家庭教育成本”。这意味着，生育政策优化方向由“生”，重点更在“育”。

“对于多孩家庭的住房支持政策，可以从降低购房成本的角度入手。”许小乐建议，一方面可以加大房贷利息抵个税力度，比如生的子女越多，抵扣力度越大;同时，建议重点城市适时放松多孩家庭限购套数;此外，为满足改善性住房需求，适度降低多孩家庭购房首付比例，对于“卖一买一”的改善型换房需求，按首套购房计算首付比和贷款利率，并减免多孩家庭在购房交易环节以及未来持有环节的相关税费等。