用数据解读你不知道的REITs（上）
2021-09-25杜丽虹
杜丽虹
截至2020年底，美国上市交易的REITs共223只，总股权市值约1.2万亿美元，较2019年下降6%，加上非交易型REITs，美国公募REITs合计拥有资产约2.5万亿美元。私募REITs近年来也发展迅速，全美有2000多只私募REITs，拥有资产总值近万亿美元。截至2020年底，美国私募和公募REITs合计拥有近3.5万亿美元的物业资产，拥有50多万栋建筑。到2021年6月底，美国REITs的总股权市值已接近1.5万亿美元。
就全球来看，截至2019年底，全球REITs总股权市值约1.7万亿美元，其中，美国占65%，亚洲占13%，加上澳大利亚的话，亚太区合计占比接近20%，英、法、德等欧洲市场合计占16%。
亚洲已经成为北美之外最重要的REITs市场，2020年受疫情影响，为支持REITs市场发展，香港和新加坡政府都放宽了对REITs的政策限制，印度也在2019年推出两只办公物业REIT，2021年又有一只办公物业REIT和两只基础设施REIT发行上市，中国内地的REITs市场则正在萌芽之中。截至2020年底，亚洲市场共有REITs 185只，总市值达2814亿美元，较2019年下跌约5%，其中，日本、新加坡和中国香港合计占到总市值的90%以上。
图1：全球REITs市场的市值分布（2019年）
图2：亚洲REITs的市值分布（2020年底）
图3：美国REITs自2008年以来的资本市场累计融资额分布
REITs市场总融资额
截至2020年12月底，过去三十年，北美REITs已累计从资本市场融资超1.2万亿美元，其中，约50%来自于股票和优先股融资，50%来自于债券融资;而过去十年的资本市场累计融资总额也达到7400亿美元，其中，48%来自于股权融资，52%来自于债券融资。
具体来说，过去三十年，北美累计有300多只REITs IPO上市，首发融资780亿美元;股权增发融资3000多次，累计融资近5500亿美元;债券融资2000多次，累计融资6000多亿美元。而自2008年金融危机以来，有90多只REITs IPO上市，首发融资近300亿美元;股权增发融资近1400次，累計融资近3900亿美元;债券融资近千次，累计融资4200亿美元。
2020年，尽管受到疫情冲击，但美国市场仍有4只REITs首发上市，融资9亿美元，年内REITs股权增发融资260亿美元，债券融资730亿美元，全年合计通过资本市场融资1000亿美元;2021年1-6月，北美REITs又累计通过资本市场融资466亿美元，其中股权融资220亿美元，债券融资246亿美元——在持续低息环境下，债券融资已成为北美REITs最主要的融资手段。
REITs市场的并购活动
自2004年以来，北美REITs公司的并购交易总额达到5700多亿美元，其中，60%是上市公司之间的并购，40%是上市公司和私人企业之间的并购交易;而2008年以来，REITs公司的并购交易总额也达到3300多亿美元，其中，73%是上市公司之间的并购交易，27%是上市公司与私人企业之间的并购交易。
2020年受疫情冲击，并购活动减少，全年北美REITs公司的并购交易总额仅为130亿美元，较2019年减少了45%，更显著低于2018年，其中，75%为上市公司之间的并购交易，25%为上市公司与私人企业之间的并购交易。不过，随着疫苗的普及，2021年REITs并购市场重新活跃，上半年的并购交易总额就达到385亿美元，其中68%是上市公司之间的并购交易，32%是上市公司与私人企业之间的并购交易。
图4：美国REITs的年度资本市场融资总额
表1：REITs和其他主要投资工具的风险收益比较（截至2020年底）
2020年以来主要的并购交易包括：2020年初零售类REITs老大Simon Property Group对高端购物中心REIT Taubman Centers的收购，收购交易总额达到75亿美元;2021年4月社区商业中心巨头Kimco Realty宣布将对另一家社区商业中心REIT Weingarten Realty Investors发起收购，收购交易总值56亿美元;同样是在4月，独立店面REITs巨头Realty Income Corporation宣布对多元化REIT VEREIT的收购，收购交易总值超过170亿美元，收购后，Realty Income将会把两家公司的办公地产剥离出来成立一个公开交易的独立REIT;5月办公物业REIT Equity Commonwealth宣布将收购工业地产REIT Monmouth Real Estate Investment Corporation，交易总值34亿美元;6月又传出黑石将收购数据中心REIT QTS Realty Trust，收购交易总值也将接近80亿美元……
