地产失速

杨锐

当前房地产投资下行拐点已经确立，楼市降温明显，头部房企债务风险持续发酵。接下来房地产调控政策有望“由紧转稳”，房地产行业风险大规模暴露的可能性不大。

房地产市场景气度正在快速下行。

9月15日，国家统计局公布了2021年1-8月国民经济运行情况以及房地产行业数据，8月商品房销售面积和金额同比跌幅快速走阔至-15.5%和-18.7%，而7月的数据则分别为-8.5%和-7.1%。而且，从9月前两周来看，销售面积同比跌幅仍接近两成，销售降温趋势仍在延续。

事实上，8月除了竣工之外，房地产行业多项重要指标均全面下行。

受信贷收紧、销售降温的影响，房企资金环境全面收紧，7、8月全国房企到位资金均维持高个位数跌幅。在这一背景下，8月房地产投资完成额同比增幅回落至零附近（7月+1.4%），新开工面积同比跌幅仍维持在双位数（8月-16.8%，7月-21.5%）。同时土地市场也明显降温，从9月上旬开始密集进行的22城第二轮集中土拍，不仅溢价率较首轮明显下行，同时流拍率也显著提升。

同日，国家统计局还公布了2021年8月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，数据显示，70个大中城市新房价格无论是环比还是同比涨幅上，均总体延续回落态势。同时，不管新房还是二手房，房价下跌城市个数较上月均继续增多，再创年内新高。新房中，50个城市房价上涨，20个城市房价下跌，上个月有16个;二手房中，36个城市房价上涨，34个城市房价下跌，上个月为26个。

楼市拐点正在显现。中信证券表示，当前行业信用风险不断累积，基本面快速向下，土地市场也遇冷。地产行业信用重构正在加速推进，部分企业或会被动离场，更多企业可能在很长一段时间控制拿地，应付融资偿付要求。政策走向鼓励刚需和防范泡沫并重，销售速度则会快速回落。本轮周期和历史上每一轮都有差异，出清速度可能更快，政策演变可能更快，优质公司的崛起机遇也会更大。

东方金诚认为，当前房地产投资下行拐点已经确立，楼市降温明显，头部房企债务风险持续发酵。着眼于稳定宏观经济运行，“防止在处置其他领域风险过程中引发次生金融风险”，接下来房地产调控政策有望“由紧转稳”，房地产行业风险大规模暴露的可能性不大。

拐点来临

8月，从中央到地方，房地产政策环境持续趋紧，房地产长效机制进一步全面落实，楼市迅速降温。从房价及房企表现来看，楼市拐点或正在显现。

国家统计局数据显示，2021年前8个月，全国商品房销售额和销售面积分别约11.9万亿元和11.42亿平方米，同比增长22.8%和15.9%;比2019年同期增长24.8%和12.1%，两年平均增长11.7%和5.9%。

但增速方面，2021年前8个月，全国商品房的销售面积环比增速和销售额环比增速已从2021年1-2月的高位连续六个月回落，其较前7个月分别收窄5.6个百分点和7.9个百分点。

单月来看，8月销售规模创年内新低，回落态势已经显现。商品房销售额和销售面积分别为1.26万亿元和1.26亿平方米，环比分别下降6.67%和3.08%。

再看房价变动情况，8月中国70个大中城市商品住宅销售价格环比、同比漲幅总体延续回落态势。

以一线城市为例，8月新建商品住宅和二手住宅销售价格分别环比上涨0.3%和0.2%，但涨幅分别比上月回落0.1和0.2个百分点。同比来看，8月一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨5.7%和9.1%，涨幅比上月分别回落0.3和0.9个百分点。

除此之外，随着调控政策持续发酵、信贷持续收紧，8月新房、二手房上涨城市数量均降至年内最低水平。

国家统计局数据显示，8月份，70个大中城市中，新房价格环比上涨的城市数量为46个，7月有51个;二手房价格环比上涨的城市数量仅27个，7月有41个。整体来看，8月各类城市的房价都不同程度出现回落，部分城市的房价甚至止涨转跌。

克而瑞的统计数据也显示，8月百强房企整体业绩表现不及上半年和历史同期，百强房企在8月的销售操盘金额同比下降20.7%、环比下降10.7%，这也是7月、8月百强房企连续两月单月业绩同比下跌。

随着“三道红线”等金融监管的不断加强，8月份，房企对资金的使用更为谨慎，与此同时，市场土地供应逐渐减少，房企投资力度进一步减弱。

国家统计局数据显示，2021年1-8月份，全国房地产开发投资9.81万亿元，同比增长10.9%;比2019年1-8月份同比增长15.9%，两年平均增长7.7%。从增速来看，尽管维持正增长，但1-8月份地产开发投资累计增速已从2021年1-2月份38.3%的高位，连续6个月收窄，累计增速与前7个月相比，再次放缓1.8个百分点。

在拿地方面，房地产调控系统性地再升级，土地市场降温显现。数据显示，1-8月的土地购置面积为10733万平方米，同比下降10.2%，较1-7月下降0.9pct，其中，8月单月土地购置面积同比下降13.9%，涨幅较7月下降16.8pct。1-8月的土地成交款为6647亿元，同比下降6.2%，较1-7月下降1.4pct，其中，8月单月土地成交款同比下降10.6%，较7月下降8.1pct。

申万宏源认为，8月房地产投资进一步走弱，主要源于：一是目前行业库存进一步走低导致复工支撑施工逻辑逐步减弱;二是“三道红线”从严限制了房企有息负债扩张能力从而约束了拿地开工;三是市场销售的快速走弱也降低了房企拿地开工的意愿和能力，综合导致投资呈现进一步走弱趋势，并且预计在政策不调整的假设下，2022年仍将继续下行。