稳健安全，融创的长期主义价值观

赵磊

8月30日晚间，融创（01918.HK）发布了2021年中期业绩公告。

2021年上半年，融创全口径销售额3208亿元，位居克而瑞销售排行榜第四名，与上年排名持平。

2020年以来，在“房子是用来住的，不是用来炒的”基调下，房地产行业调控政策频出。“三道红线”、贷款集中度管理等政策，收紧了融资环境，倒逼房企降杠杆。住宅用地“两集中”出讓政策，为房企投资拿地带来全新挑战。同时还有打补丁的限贷、限购等政策降温市场需求。

在挑战倍增、压力升级的行业大背景下，融创积极应对变化，实现了业绩稳定增长，资本结构继续优化，信用评级上升。

在房地产行业高周转、高增长时期，融创利用“更快速、更均好、更优质、更深耕”的优势成功跻身行业前列。但为应对行业变化，2021年，融创提出了新的经营准则——“更安全、更从容、更长期、更有价值”。

业绩稳健增长，资本结构继续优化

2021年上半年，融创保持了业绩的稳健增长。合同销售额3208亿元，同比上升64%;权益合同销售额2008亿元，同比上升51%;营业收入958.2亿元，同比上升24%;毛利199.8亿元，同比上升12.5%;归属母公司净利润119.9亿元，同比上升9%。

与此同时，融创继续优化资本结构。“三道红线”指标方面，净负债率86.6%，下降9个百分点;非受限现金短债比1.11，上升0.03;剔除预收款项后的资产负债率76.0%，下降2个百分点。

2021年上半年，融创发行了三期共计14.4亿美元优先票据，其中两期利率为5.95%，一期利率为6.5 %，均为融创2010年上市以来的最低水平。

同时，为了优化债务结构，降低融资成本，融创以低成本债务替换高成本债务，提前赎回了将于2022年到期的8亿美元7.875%优先票据的未偿还余额。

在中期业绩发布会上，融创董事会主席孙宏斌表示，融创要在未来将融资成本降低至5%。据融创年报数据，2020年及2019年该指标分别为8.28%和8.56%。

信用评级方面，2021年上半年，标普将融创的主体评级上调至BB，展望稳定;穆迪及惠誉将评级展望升至正面。摩根大通看好融创的强劲基本面、较高净利润水平以及预期将持续下降的财务成本与杠杆水平，维持 “买入”评级。全球领先的ESG评级公司Sustainalytics将融创提升至“低风险”评级，评分在70家中国参评房企中居于首位。

拿地策略优化：严控总量，提升质量

今年22个重点城市首次实行住宅用地“两集中”出让政策，土地出让活动从过去的全年分散进行，转变为每年不超过三次的集中出让。供地次数减少，给房企留下的容错空间正在变小，这是很多房企焦虑的来源。

融创的土地储备充裕，在火热的土地集中出让中，其拿地策略依然以稳健安全为大前提。

在中期业绩发布会上，融创行政总裁汪孟德表示，目前融创的土地储备比较充裕，在未来三年的战略安排上，降低负债率和融资成本的优先级高于投资拿地。

基于此，融创在2021年上半年的总体拿地策略为：严控拿地总量以支持资本结构持续改善，审慎决策补充高质量土地。

融创上半年获取的土地权益货值为2135亿元，权益拿地销售比为38%，2020年7月-2021年6月一年内权益拿地销售比为29%。均满足今年7月发布的监管新规，即被纳入“三道红线”试点的房地产企业，买地金额不得超过年度销售额的40%。

截至2020年6月30日，融创的权益土储货值约为2万亿元，其中西部核心城市、环渤海、长三角三大区域占比约为77%。按上半年权益合同销售额计算，现有土储可满足未来约五年的销售需求。

据中期业绩发布会信息，融创将继续严格控制拿地总量及节奏，预计将下半年权益拿地销售比控制在20%以内，全年权益拿地销售比控制在30%以内。未来将提高全资项目占比;在合作上也将升级现有模式，更多选择资金实力强劲的合作方，以成立长期平台的模式进行合作。

今年7月-8月，深圳、南京、杭州等重点城市陆续发布了第二轮集中供地的出让规则。北京第一轮集中供地时采用的竞品质规则被推广到了更多城市。这意味着，在未来的土地竞拍市场上，仅仅有钱是不够的，产品的高品质也很重要。

融创的产品力获得了多家第三方机构的肯定。继获得克而瑞研究中心、亿翰智库的产品力TOP1奖项之后，融创2021年上半年又获得了中指院发布的“房地产产品力优秀企业TOP1”。

储备未来长期增长点，“地产+”业务快速发展

地产主业之外，融创近年积极布局“地产+”业务，发挥与地产主业的协同效应，储备未来长期增长点。

融创行政总裁汪孟德在中期业绩发布会上表示，“地产+”业务是融创未来三年的重要业务，目标是在三年内不断提高竞争力，实现收入占比超过10%。

融创的“地产+”业务主要有五大板块，分别为融创服务、融创文旅、融创文化、融创会议会展和融创医疗康养，覆盖物业服务、旅游度假、主题乐园、商业及酒店运营、IP开发运营、会议会展、医疗康养等多个业务领域。

2021年上半年，融创的服务和文旅板块实现了快速增长。

融创服务（01516.HK）上半年营业收入33.2亿元，同比上升85%;归属母公司净利润6.1亿元，同比上升154%。

2021年5月，融创服务子公司以7.3亿元收购了彰泰服务集团有限公司80%的股权，一次性获得合约建筑面积2.6万平方米，在管建筑面积1.2万平方米。

截至2021年6月30日，融创服务合约建筑面积为3.2亿平方米，较2020年底上升了22%，其中来自第三方的面积占比32%，较2020年底上升了8个百分点。在管建筑面积为1.7亿平方米，较2020年底上升了28%，其中来自第三方的面积占比为39%，较2020年底上升了7个百分点。

2021年上半年，融创的文旅板块营业收入26.1亿元，同比上升166%;客流7201万人次，同比上升103%。

融创文旅的定位是“中国家庭欢乐供应商”，拥有文旅城、旅游度假区、会议会展和文旅小镇四大板块。

上半年融创文旅开业了三个大型项目，其中济南融创文旅城是山东首个集购物、文化、旅游、体育为一体的文旅综合体，开业期间客流超过55万人次;桂林融创国际旅游度假区开业首周末客流突破23万人次;杭州湾融创文旅城水世界开业期间客流近10万人次。

此外，为抓住2022北京冬奥会带来的冰雪旅游发展契机，融创文旅积极布局冰雪业务，计划布局35家室内雪场。目前已开业7家，另有5家在建。

快速发展的“地产+”业务，作为融创战略储备的未来长期增长点，正不断开拓融创的边界，加宽其稳健安全的护城河。