聚势西部：“金融+科技”双轮驱动下的产业升格

7月27日，由仲量联行主办的“聚势西部：双轮驱动下的产业升格”睿见研讨会在成都举行。本次研讨会对仲量联行发布的《2021年华西甲级办公楼企业客户Top50报告》[1]、《2021年上半年成都商业及物流地产市场报告》进行专题解读，通过透析产业变革趋势，聚焦中国西部及成都商业地产市场在全新经济格局下的发展机遇。

仲量联行华西大区董事总经理乔裕生在研讨会上表示，“中国经济发展聚焦已经从城市本身升格到以头部城市为引擎带动城市群联动发展的新格局。进入‘十四五，我们将见证成渝城市群、关中平原城市群等城市群的崛起与联动。‘双循环下，中国经济快速发展，产业迭代速度开始呈现几何级倍数增长。产业升级换代带给城市的不仅是经济动能的焕新，随之而来的市场红利也将对商业地产市场带来长远影响。相信未来，在战略新兴产业与头部企业的带动下，中国西部的商业地产市场将迎来又一次跃升。”

成都Top50榜单6年更新41家企业，“金融+科技”双轮驱动产业升格

自2015 年起，仲量联行开始连续多年发布成都甲级办公楼市场企业客户Top50 报告。今年，凭借逾十年对中国西部商业地产市场的数据追踪，仲量联行首次以区域维度，对华西甲级办公楼中的企业客户Top50进行排行统计。

2015年的成都Top50榜单与今年榜单之间的区别有多大？仲量联行华西区交易及商业地产部总监邓耀华在研讨会中进行了对比。他分享到，进入2015年成都Top50榜单的企业中，仅有9家仍保留在2021年榜单中，这意味着历经6年时间，逾80%的上榜企业均为新增企业，“这一变化源于背后两大变迁。第一，如今的Top50榜单的面积门槛已大幅提升。从2015年的2061平方米到今天的 4334平方米，越来越多的企业选择在成都新租或扩租更大面积的优质办公楼，这与近年来成都产业吸引力的不断提升密切相关。第二，科技互联网企业重要性大幅提升，Top50企业面积占比从7.3%升至35.7%，这意味着科技互联网时代已经到来。”

Top50榜单的变化，背后反映的更是城市产业的变革。报告显示，金融与科技互联网两大行业占据华西Top50榜单前二，“双轮驱动”西部办公楼市场需求增长。仲量联行华西区研究部总监朱建辉分享到，中国金融领域对外开放逐步兑现，传统金融行业的商业模式也从规模扩张的粗放模式提升为关注效率、质量与后台服务的精细化运营。金融机构的办公需求不再局限于总部办公或者以呼叫中心、客服中心为代表的后台中心，金融行业的职能进一步外延，逐步成为西部办公楼市场不可忽视的需求来源。科技互联网产业在蓉发展方兴未艾，成都的三产基因和科技人才则孕育出科技互联网产业的发展热土，游戏、软件研发、后台中心乃主要优势产业。“甲级办公楼的租户结构印证了成都科技产业的发展趋势，细分领域呈多元发展的良性态势，而多元、均衡的租户组合有助于降低互联网企业办公需求的系统性风险。”

成都辦公楼租金疫情后首次上扬，近七成甲级办公楼实现逾80%入驻率

2021年上半年，办公楼市场活跃度整体回暖明显，租金企稳回升。三产作为影响办公楼需求的前瞻性宏观经济指标，在上半年反弹回升。2021年上半年，成都的第三产业增加值两年的平均增速达6.8%。尽管经济增速较2019年同期相比仍有所降低，但整体恢复态势良好。

以科技互联网为主导的增量需求短期内让成都市场空置率明显降低。2021年上半年，近七成甲级办公楼实现逾80%的入驻率，其中，部分优质办公楼更是率先进入资产价值提升周期。在这一阶段，供需的高效匹配成为成都地产市场回暖的关键。于区位而言，需求优先聚焦城南，然而供应已然有限，板块内供不应求导致企业端或将不得不在高租金溢价与区位间进行选择。同时，由于科技行业从业者通常工作时间较长、工作强度较高，楼宇硬件、交通、配套等因素是此类企业选址时的重要考量，也成为供应端能否实现需求落地的关键。

2021年上半年，成都科技互联网行业需求高企、办公楼市场租户结构进入加速调整期，全市科技互联网行业实现新租近9万平方米，成为增量需求的首要来源。以科技互联网行业为代表的国家战略新兴产业是未来办公楼市场的核心增量来源，把握好战略方向将为市场注入足够的动能，实现长期可持续增长。

产业升格，楼宇经济3.0时期的供给侧变革破局之路

产业更新引致的需求端变化让市场主体重新审视办公产品的迭代问题，开发商对空间、配套、运营及服务能力的打造更是产品力的关键所在。办公楼市场的“供给侧变革”迫在眉睫。

仲量联行认为，楼宇经济3.0时期的供给侧变革破局之路可从两个方面入手。第一，城市发展的“供给侧改革”，即从地理维度进行城市功能疏解。伴随城市化的持续推进，为解决“聚集不经济” [2]成都市的城市病，城市区域之间的功能调整也将重塑城市产业格局，进而影响办公楼市场的区位版图，城市及办公楼市场必然迈入多中心时代，城市办公市场边界将不断外延。第二，突破时间与空间的边界，提质增效。闲置物业的楼宇功能改造将在较短时间内有效吸纳核心区域超量的办公需求，这一趋势已在西部市场开始出现。以成都为例，近几年市中心与高新南区板块出现多个闲置零售物业突破业态及功能边界，通过楼宇改造为办公空间。从改造结果及市场表现来看，拥有核心区位价值的老旧或闲置物业，最后达到的资产表现符合预期。在楼宇经济3.0时期，企业及人的真实需求是供给侧改革关注的焦点，可通过对楼宇进行硬件、服务、空间使用的微更新，甚至重建的方式，实现楼宇价值的全面提升。

朱建辉表示，“中国西部的办公楼市场正在承接来自全国乃至全球的产业链转移。产业升级换代亦将对城市版图与格局的演变带来深远影响。从单中心到多中心的城市扩张，商业地产与城市化进程相生相伴。未来，我们还将审视城市功能的疏解，针对特定产业的城市功能区将被重新定义。在城市更新与城市化两条主线下，办公楼市场的‘空间边界将被不断突破。我们期待见证西部地区办公楼市场的需求迭代与供给侧变革的共生发展。”

[1]《2021年华西甲级办公楼企业客户Top50报告》——甲级办公楼企业客户Top50：在符合标准的甲级办公楼项目中，按企业的承用面积排序，排名前50的企业客户。[2]聚集不经济——指经济要素及活动向某个地区集中，却反而引致成本增加或收益效用损失。