住房的公平价格

文｜梁鹤年

“中国人有买房的传统。”不知道谁说这句鬼话。

中国人有“买田、买地”的传统，是农耕社会的传统。买了地之后会“盖房”。盖的房子是用来住的、不是用来卖的。城市里的人的确有“买房”，但传统是“整栋”的买，肯定不会，也不能买一层、一个单元。“分层出售”是开发商发明的。我差不多可以肯定是1990 年代从香港传入国内的。

1950 年代开始，香港人口大增。那时，绝大部分人都是租房的。只有“大有钱佬”才住自己的房子。市区的住房大部分都不超过4-5 层高。比较富裕的租一层，中、下阶层的租一个房间。我出生中产，但不几年就家道中落，所以住过一层，也住过一个房间。那时香港有“收租佬”的行业，为大业主管理物业。我家里越来越穷，最怕听到有人拍门叫，“来收租的”。妈妈在门口跟他谈，请他通融，如今历历在目。后来，家里再不能负担住一层，就搬到住一个房间（一家八口）。住在同一层的是“包租婆”。她跟业主租了一层，然后用木板间隔出几个房间来分租，做“二房东”。很有趣的是，典型收租的是“佬”，男的；典型包租的是“婆”，女的。收租是打工，是受薪的，替人赚钱的；包租是生意，是精明家庭主妇自家赚钱。

“分层出售”是1960 年代香港某“开发商”创意的。今天，此君是香港首富。什么是“开发商”？为什么叫开发的做“商”？开发商在政府、银行、地主之间奔跑，去说服地主出让土地给他，说服银行借钱给他去买土地，说服政府让他在土地上盖这、盖那的建筑物。在这过程中，土地上的实质情况一点也没有改变，农田仍是农田、工厂仍是工厂、住宅仍是住宅。改变的只是“产权”，原来是地主的，现在是他的。但他答应了政府、答应了银行，说将来在这块地上会产生的是什么：或农田变学校，或工厂变商场，或住宅变办公大楼；或产权会完整地出让给未来的大业主，又或产权会“分割”成一片片或一层层的出让给未来的小业主。只要银行答允、政府认同，地就是“开发”成功了。他未有动过一块石头、未有砌过一块砖头，但他赚大钱（当然，他可以承办开路、盖房的工程，但这不属“开发”了）。此君成为巨富，是因为他看准这一条叫“开发”的财路。

1.城市住宅鸟瞰 图｜站酷海洛

那时香港仍有很多在“二战”前盖的4-5 层旧楼，他盯准了好区位的物业，游说业主出让。但他没有钱买，只答应重建成20 层大厦之后，原来的业主可分得8 层；又答应建筑事务所为他规划图则和向政府报批，事成之日分一层；答应造建筑的为他盖楼，完工之日，分他5 层；到最后，他的“嘴巴投资”为他剩赚6 层。当然，这是简化至极，但实情确如此。后来，银行也看见这是财路，就支持他，特别是通过抵押贷款去吸引千万的买房者，赚其大钱。我那时刚出道，常见他上我工作的建筑事务所做“交际”。稍后，他更发明“卖楼花”，就是未有动工就按建筑图则来分层出售。大的楼盘有过千的单位，往往有过万的人想买，开盘时大排长龙。建筑师近水楼台，此君也会卖个人情，让他们不需排队，先挑一层。不少人放下小量定金，同一天就转手，随随便便赚几千块钱（1960-1970 年代的钱）。

中国开放是香港开发商的千载难逢大机会。“分层出售”使很多、很多中国人变成业主。楼价随着经济发展，尤其是城镇化，急速上升，制造了一批庞大的既得利益者。就算他们只是买房来住、不是炒，他们也想见自己的资产上升，起码不下跌。楼价居高不下是“理所当然”，是资本经济的“理”。

但这个资本经济的“理”带来棘手的社会和经济问题。社会阶层从此以有房、无房划分。多少人因为买不起房而愁，多少人因为做了房奴而怨。年轻人不结婚、结婚不生孩子，或多或少与房价高有关。另一方面，看见豪宅的豪气、大开发商的骄气，社会的戾气只会有增无减。房地产的投资（包括买来自住）吸纳起大量的资金。其他需要资金发展的产业就缺资金了。房地产泡沫不能支撑整个经济，更不能稳定整个经济的平衡发展。泡沫破裂会引发严重的经济危机。负资产可怕、血本无归更是灾难。

值得去问，社会撕裂和经济失衡是因为房价高，还是因为房价不公平？

什么是公平价格？可以按住房消费类别去探讨。

1.有意愿和有能力买高档（100 平米以上）、中档（50-100 平米）商品房的，约占1/4 的城市人口。

想买的会抱怨房价高，买了的想房价升高（就算不是炒卖，也想保值、增值）。买卖双方都在逐利。他们之间的公平就是“自由交易”。商品房市场一定有人为的垄断，因为开发成本大，所以少数有财势的开发商支配市场。要打破垄断（恢复“自由”）的唯一办法是增加卖家（开发商）。在中国，最有效的办法是缩减开发宗地的面积。无论是招标还是拍卖（暂不讨论集体所有土地），宗地细就是价格低，降低了开发商进入市场的门槛，规模较小的开发商就可以加入竞争了。而且，在城市设计和基础设施的考虑上，小地块开发之后再集结成大地块比较易，大地块开发后再分割为小地块就难多了。所以，缩细宗地面积既能打破大开发商的垄断，也会提升开发设计的弹性。买房者的选择增加了，买卖双方的博弈能力就会比较平均，得出的是买卖双方自由逐利的公平房价。

2.有意愿但能力不足买中档房的，约占1/2 的城市人口。

他们的人数最多，怨声最大。“无房不成家”的压力使他们把问题归结于政府。他们往往不怪开发商，因为开发商们成功地把问题从房价转移到地价，然后把地价高归咎于政府垄断土地供给（下面会谈）。开发商利用供地情况不明朗（这往往是政府，尤其是地方政府造成）去夸大短缺，藉此提高房价。其实，批而未供的情况确实有，但供而不建的多得很。囤积是开发商赚大钱的手法，中外如是。

假如政府（特别是地方政府）每年公布翻滚式的5 年供地计划，开发商就少一点投机性的囤积。并且，很多开发商也是老实的，确实不知政府的供地计划，为了自保也自然会作坏打算。为此，供地不明朗增加了开发成本，最后还是由消费者承担。如果供地前景比较明朗，想买房的对房价的前景也多了些信心，而开发商的住房供给也更能配合消费者的能力。因此，如果房地供给可预期，就杜绝开发商以或因房地的供给不明朗而提高房价，消费者也不会因房地的供给不明朗而产生恐慌，以高价买房。房价就较能反映开发商的生产成本与买房者的消费效益。这是成本与效益对等的公平（买卖双方都没有暴利）。

2.上海市城郊的房地产楼盘和民宅图｜站酷海洛

3.父母和孩子向往的住宅 图｜站酷海洛

在这个追求中档房的群体中，相信起码有一半人极可能永远买不起自住房。但买自住房的“风气”推高房价是有目共睹的。因此，发展中档租住房是当前急务。目前，租住房的“可住性”是大问题（在没有法律约束下，业主自然会把维修、保养做得最少），租约的“保障力”是大不足（先是加租，继是断约，更有干脆迫迁改建）。租住房的供少求少是恶性循环。

一个可以考虑的政策杠杆是提高中档租住房的土地供给。在房地供给“紧张”的情况下，开发商或会因此诱因而考虑转去开发中档租住房。供给多了，房租也会下降。对拿不出首付，承担不了月付的人来说，这会有一定的吸引力。当然，“可住性”和“保障力”的问题仍需破解。对开发商来说，还有一个开发租住房（对比开发自住房）的好理由：现金流。租金是按月收的，源源不绝，对企业的运营和发展极有帮助。因此，政府把现今供给自住房的部分土地转移到开发租住房，既能满足那些经济能力不高不低、但又买不起自住房的夹心阶层，也同时保障了社会的整体安宁。这是个体与整体共存的公平。

3.没有能力去满足起码安居的，会占1/4 的城市人口。

他们大部分都是“有瓦遮头”的，但所居的地方面积太小，条件太差。他们当然想住得好一点。社会也有责任提供起码的安居条件。市场解决不了这问题，政府要直接介入。

我记得香港是在1950 年代中开始建徙置大厦（原先是安置木屋区在大火后数以万计的无家可归者；我家“不幸”，没有被烧掉，就没有被徙置，留在没水、没电、没马路的木屋区）。后来再发展廉租房。有一段时间，过半香港人住在政府廉租房，为殖民地时代香港的社会稳定（住在政府管理的大楼很难作乱）和经济繁荣（住在租金低的地方就有余钱去教育儿女和开创事业）立下大功。

中国适宜以最大力度去建廉租房以稳定社会。低收入的人不奢望买房，只望安居。一家三口，两室一厅，配上厨房浴室，将就一点，25 平米应可应付。面积小一点，可建的单元就多一些。而且小房子会励志：将来收入高了就搬出去住大房子。香港当年的经验是如果设计得好，居位单元之间可以左右或前后打通，面积就可以弹性地配合居住者的需要（例如家庭人口的增减）。房子小就是租金低，省下的钱可用在教育和创业，脱贫有望了。“希望”是社会稳步往前的主要动力。

政府可以直接建造和管理廉租房，也可委托商办，以低价或无偿土地去吸引他们。对开发商来说，有利的事情就会做：廉租房每户的面积是小，但每平米的利润（以租金加息去算）往往不比商品房低。由于政府垄断了耕地转建地，就可以截取土地的增值。这些增值可以制造官商勾结、贪污腐败，也可以取之于民、用之于民：以高、中档住房开发的土地增值收益去兴建廉租房。这是扶持弱者求存的社会性公平。

可见，公平房价可分4 大类：高、中档商品房是自由交易的公平；中档自住房是生产成本与消费效益对等的公平；中档租住房是个体与整体共存的公平；廉租房是弱者求存的公平。

关键的政策杠杆是土地的供给和价格。这是中国特色：政府垄断收购耕地和出售房地。土地有天然的垄断性，分别是由政府还是开发商来垄断。开发商垄断的唯一动机是囤积和操纵。政府是在土地乃全民所有、全民所用的指引下垄断土地的使用和分配，当然仍会有很多问题和流弊，但仍会有公平的希望，因为任何政权都知道它的生存最终是系于民心。中国政府控制土地供给并能截取土地增值，其实就是拥有了最有效的政策杠杆去保证房价公平。