小区物业消防安全管理存在的问题及改进措施

姜修德

（苏州市消防救援支队，江苏 苏州215000）

随着我国市场经济的快速发展，物业管理服务市场作为一种具有发展潜力的新型服务产业，正在迅速发展。但是在各住宅区的大型物业消防管理中，许多大型物业消防服务行业和企业并没有正确地将住宅消防安全生产的管理监督作为一项重要的管理工作，忽视了消防安全的监督管理，暴露了社区防火工作中的诸多弊端，频繁出现消防隐患。通过对近年来物业消防事故数据的收集与分析，了解到物业消防服务管理企业主要表现为消防工作职能设置岗位不足，导致企业消防安全管理大大弱化，出现更多的冲突和安全隐患。

1 中国城市居民日常生活中消防安全监督管理的基本情况

近年来，城市居民点火灾控制设施在日常生活环境中的频繁发生，不仅造成了很大的社会经济损失，而且逐渐成为直接影响整个城市社区消防安全和社会经济稳定的重要社会影响因素。许多试点县组织了消防安全演练联合调查机构。例如，在地方政府、公安、工商城市管理委员会、各级政府消防等有关行政部门的配合下，中央组织开展了一系列乡镇社区防火宣传教育活动。

在一定程度上，虽然它有效地提高了社区居民对住宅小区交通安全事故预防责任的认识，有效维护了住宅小区的安全，但从消防行业的整体发展和未来发展来看，该小区消防工作的组织和管理还远远不够，还存在许多不足和一些重大缺陷。随着我国近年来城市化和城市化新项目建设的发展，出现了各种大规模的城市居民生活和综合服务型生活区和服务性商业区，服务区的规模不断扩大。从居住区消防安全数据的收集和发布情况来看，火灾安全生产监督管理的理论基础薄弱也是一大缺点。

2 我国住宅小区存在的几种消防安全问题

（1）我国一些住宅小区的消防安全建设往往缺乏一套全面的防火安全规划，不完全符合防火技术的总体设计。但事实上，一些房地产开发商为了追求集体经济和社会效益，已经减少了对住宅小区消防设施建设的资金投入，如消防设备和消防器材不足等，导致一些住宅项目存在许多重大的安全隐患。特别是一些住宅小区的早期建设、消防设施基础设施尚未完成，一些村内消防车通道尚未开通，消防设备水源缺乏，导致一些地区消防器材不全，地产公司找不到或来不及添置，许多建筑物存在重大的消防安全隐患。消防行为主要有：供暖水管、热水管道、电视电话甚至天然气管道的安全架空不足、埋入钢管的深度不够、固定不当、管道排水系统的接地力不够等。由于一些大型住宅小区缺乏必要的消防安全隐患，所以确定了逃生通道的位置和火灾逃生标志的定位。物业管理等消防处会在入口设置或安装防火屏障，影响大型消防车在住宅范围内的正常运作，并在进行消防工作后，延误有效时间。

（2）民众对消防安全的认识薄弱。

随着社会经济的不断发展，人们对生活质量的要求越来越高了。由于现代家庭装饰是现代人追求个性化最完美的场所，许多居家居民为了追求家居装饰的个性化，大量选择使用可燃易爆的装饰材料进行装饰。为了居民的安全，有的居民又安装了防护栏杆。居民为了防止小偷擅自进入房间，也专门安装了防盗栏设备，所以整个住宅楼的外围是有防护栏的，一旦大楼内发生火灾，对灭火员和消防人员的救援和及时撤离不利。有的社区居民为了有效地节约社区空间，建筑垃圾等危险物品合理地存放在公共消防走廊里，占用了重要的火灾疏散活动，一旦发生社区火灾，这些便会严重危害居民区防火安全的行为，将对居民区的生命财产安全和健康构成巨大的社会威胁。

3 解决居住区物业管理消防安全管理问题的措施

3．1 严格按照要求进行消防规划和设计

随着我国房地产业的快速发展，国家颁布了许多相关的消防法规，要求开发商按照消防初始要求在建筑物内建设各种消防设施和灭火设备，以保证重大火灾时建筑物消防设备的安全。设计工作单位组织、编制全区消防设计方案时，应当严格按照现行《国家消防建筑设计规范》和《中华人民共和国防火法规》的有关规定组织实施。此外，公安消防技术监督机构和其他不动产物权加强对住宅物业的监督检查管理，验收期间也严格按照国家有关消防设施技术规划标准对物业进行检查和关闭，不按照防火技术计划的要求或者不严格要求设备配备相关的防火设施和消防器材，保证各住宅区在一定期限内进行防火维修。

3.2 界定物业服务公司的消防安全责任

消防安全监督管理是整个居住区公共服务消防管理的一个不可分割的组成部分，住宅小区消防的维护不容忽视。根据《中华人民共和国消防安全法》等相关行业执法规定，统一实施行业法律规范，对行业消防安全监管的监督管理、实施领导责任、明确的责任意识，制定符合实际情况的行业防火监管法规，逐步完善，并纳入行业间防火评级工作范围。建立企业防火检测工作小分队，自发组建消防志愿者企业消防队伍，确保企业在当地发生严重火灾事故后能够组织应急救援；组建消防控制室，安排消防专职人员正常值勤，建立和完善生产消防档案管理制度，开展火灾救援和消防人员工作。

3．3 提升社区物业管理服务机构的企业管理人员和社区居民的专业消防安全知识

首先，通过一系列以“四人制”为主要培训内容的消防教育理论研究和业务培训，加强对政府物业管理人员的消防安全素质训练，提高物业公司员工的防火安全意识，使每位物业管理人员认识到加强防火安全监督管理的紧迫性。其次，要加强组织培训，定期对重点消防实验室的从业人员进行专业的消防安全知识教育培训。最后，利用住宅小区物业管理公司的信息资源优势，开展“万户消防安全宣传”的宣传活动，向居民广泛普及科学的防火安全管理知识，不仅极大地提高了居住区居民的安全知识素养，而且增强了居民自我救援的能力。

3.4 提高消防隐患整改能力，营造健康安全的生活环境

物业消防管理企业不仅需要加强消防设施和防护设备的日常维护和维修，而且还需要设立和启动专人管理消防设施检修与检修的具体管理工作。物业管理企业应当每年在各级建立和实施防火安全责任制，明确各消防岗位的职责和消防分工。物业管理企业一般需要定期和定点组织物业消防安全隐患，重点检查是否可能存在交通堵塞，无论防火门结构是否被故意损坏，执法部门是否违反规定等，都已设置防盗灭火器，社区公共道路设施建设车辆间距控制合理，居民车辆不需要按照有关规定停放公共车辆；确保公共运输道路畅通，禁止道路堵塞，破坏和损毁违法人员，及时设置安全隐患调查领导小组，一旦发现重大火灾隐患，及时上报并解决。

4 结论

物业管理服务是目前我国物业服务领域的一个新兴服务产业，物业管理是一种与现代商业地产销售和发展模式相适应的物业综合服务管理。目前存在着许多安全问题，尤其是在消防安全监督管理方面，如何确保小区内居民享有安全、健康的居住环境是终极目标。消防安全生产管理不仅直接关系到物业管理服务领域的企业安全管理，其服务涉及小区业主的生命安全和人身财产安全，而且直接影响到社会的稳定和社区经济的健康稳定发展。