房价上涨对制造业转型升级的影响及应对策略

文/何英昌

一、研究房价上涨对制造业影响的现实意义

自1998年我国全面推行住房商品化制度以来，房地产行业进入快速发展的阶段，特别是在2003年实行住房市场改革和土地供给制度改革后，房地产经济发展迅猛。2003-2016年全国平均房价上涨2.17倍，年均增长率达到15.5%，房价过快上涨已成为不争的事实。房价的过快上涨，对实体经济发展产生了不可忽视的影响。房价上涨引起地区土地价格的上涨，制造业企业的购地成本及建厂成本随之上升，企业租赁房屋的成本也在增加，直接造成制造业的实际生产成本因房价上涨而不断增加。房价的持续上涨使得房地产行业的利润率远高于其他行业，引发社会资本向房地产行业集聚，制造业企业的自有资金也转而投向房地产行业，从而引发制造业资金的挤出效应。房价的上涨使得房地产成为保值增值的优质抵押品，更容易获得银行等金融机构的青睐，信贷资金大量流入房地产市场，制造业企业融资难、融资贵的现象进一步凸显。高房价使得制造业的专业技术人员生活成本明显增加，生活压力进一步加大，若制造业的工资水平不能随房价上涨而提高，则容易导致技术人才流失，不利于企业的创新发展和人才积累。房价上涨对制造业企业的创新发展和转型升级产生严重的阻碍作用，若任由房价上涨，必将对制造业等其他实体经济行业发展造成巨大的冲击。因此，稳定房价、保持房地产行业健康发展，对制造业转型升级乃至整个国民经济健康发展都具有十分重要的现实意义。

房价上涨对制造业等实体经济的影响已经引起社会各界的广泛关注，学术界关于房价上涨对实体经济影响的研究颇多。佟家栋、刘竹青（2018）利用中国城市数据分析证实了房价上涨会造成制造业企业的人才流向建筑业，从而阻碍制造业就业的扩张，同时还引起制造业用工成本的增加，恶化制造业的用工问题，阻碍制造业的创新升级。陈琛、朱舜楠（2017）则认为房价上涨会引发政府对企业创新投入的补贴资金形成挤出效应，不利于企业的创新发展。李福柱、安梓瑄（2019）认为房价上涨一方面会造成企业劳动力、土地等生产要素价格上涨，增加企业实际生产成本，另一方面会导致房地产行业利润率远高于其他行业，引致制造业为获得更多利润纷纷对房地产业进行投资，从而挤占制造业的研发投入，对企业的创新发展产生负向冲击。王重润、温礼瑶（2019）利用2013-2017年制造业上市企业数据证明，房价上涨通过“资产替代效应” 挤出企业研发投资，不利于制造业企业的创新升级。刘建江、罗双成（2018）采用系统GMM检验房价上涨对制造业升级的影响，发现房价上涨对制造业升级有显著的负向作用，房价上涨显著降低了制造业企业的研发投入，从而抑制制造业转型升级。王文春、荣昭（2014）认为房价的快速上涨会吸引大量的资本进入房地产行业，从而抑制企业将有限的资源投入新产品的研发。刘广平、连媛媛（2020）研究发现，房价上涨对制造型企业的主营业务投资产生非常显著的挤出效应，且这种挤出效应在经济欠发达的西部地区表现更为明显。国内学者多从成本、资金、信贷、人力资源等单一视角分析房价上涨对制造业发展的影响，而同时从生产成本、资金转移、信贷融资、人力资源的综合视角分析房价上涨对制造业转型升级影响的文献较为鲜见。虽然现有文献多采用定量分析方法对某一要素的影响程度进行分析，但是对要素影响后果提出详细对策的研究较少。本文综合生产成本、资金转移、信贷融资、人力资源等视角，分析房价上涨对制造业转型升级产生的负面影响，并针对各要素的影响后果提出详细的应对策略，以期为有关部门制定合理的房地产调控政策、完善产业发展规划提供参考。

二、房产上涨对制造业转型升级产生的具体影响

（一）房价上涨造成制造业实际生产成本增加

2004年我国对土地供给制度进行改革后，土地出让主要采取招标、拍卖、挂牌等方式，对协议出让方式进行严格限定，即土地价格主要由市场竞争机制形成。房价的上涨促使许多房地产开发企业热衷于通过土地出让的方式大量购地，而土地出让市场的激烈竞争助推土地价格的快速上涨，出让土地价格的上涨又引起城市基准地价的上涨。根据《城市房地产管理法》的有关规定，协议出让土地的最低价不得低于城市基准地价的70%。因此，即使政府允许制造业企业通过协议出让的方式取得工业用地的使用权，其取得价格也因房价的上涨而升高。近年来，由于经济增速的放缓及减税降费的影响，地方政府的税收收入普遍减少，而基础设施建设及民生支出却因城镇化水平的提高而不断增加，从而增加了地方政府的财政支出压力，地方政府对土地财政的依赖程度也随之增加，不可能将土地以低于市场价格等价格出让给制造业企业。众所周知，制造业企业的生产发展需要大量的土地、房屋等生产要素，房价上涨后，土地价格、购房及租房成本随之上升，直接增加了制造业的实际生产成本。一般而言，企业的资本总量相对固定，实际生产成本增加后，必然导致企业用于科技创新的资金减少，从而制约制造业的产业升级。

（二）房价上涨会引发制造业企业将资金投向房地产领域

我国自实行商品房制度改革以来，房价持续快速上涨。据统计，2000-2015年商品房平均价格由2112元/平方米上升到6324元/平方米，年均增长率达到了8.8%。房价的不断上涨带来房地产行业的高额利润。吕江林（2010）基于上市公司的数据计算出2008年房地产企业的平均利润率高达28.7%，而工业企业仅为7.4%，房地产行业的平均利润率远远高于其他行业。逐利是资本的本性，巨大的利益驱使工业企业大举进军房地产领域，这挤占了工业领域的投资。2007年35个大中城市60%的上市工业企业拥有房地产业务，且大型工业企业也普遍涉足房地产行业。中央电视台的“新闻1+1”节目，曾在2010年对包括海信、格力、TCL、海尔等家电巨头在内的制造业企业受房地产行业丰厚利润吸引大举进入房地产市场的盛况进行过专题报道。制造业企业的自有资金相对固定，将自有资金大量投入房地产领域，必然会造成主营业务资金投入不足。企业研发资金主要来源于自有资金，且资金需求量大、投资回收期长，因此首当其冲会成为企业缩减投入的对象。由此可见，房价上涨会造成制造业企业自有资金使用方向的转移，资金流向利润率更高的房地产行业，从而造成技术研发投入的减少，给企业转型升级带来负面影响。

（三）房价上涨会促使信贷资金大量流入房地产行业，从而引发制造业企业融资难、融资贵的问题

房地产行业属于资本密集型行业，无论是前期的购买土地，还是后期的开发建设，都需要大量的资金。统计数据显示，房地产开发资金至少有60%来自商业银行贷款。房价待续快速上涨使房地产行业成为社会上最“暴利”的行业，商业银行为了降低信贷风险，在审批贷款时更偏好赢利能力强的房地产行业，因此，无论是房地产开发投资贷款，还是个人住房按揭贷款，都是商业银行放贷的首选。信贷资金过度地往房地产行业集中，使得信贷结构严重扭曲，从而造成金融资源错配。随着经济下行的压力增大，制造业等实体经济企业的利润空间被进一步压缩，赢利能力下降，使其很难从银行获得贷款，即使获得贷款，其所付出的资金成本也较大，从而引发制造业企业“融资难、融资贵”的问题。商业银行一定时期内可用于放贷的资金相对固定，大量的信贷资金流入房地产行业后，必然会造成流向其他行业的信贷资金减少。制造业对技术创新及研发的投资会短期内难以得到回报，因此在制造业企业面临“融资难、融资贵”的处境时，首先选择放弃的可能就是技术创新及研发的资金投入。技术创新缺乏资金的投入，必然影响企业的转型升级。

（四）房价上涨会增加制造业企业的用工成本，容易造成技术人才的流失

房价上涨会增加制造业技术人才的购房或租房成本，加重其生活负担。迫于生活的压力，技术人员会要求制造业企业提升相应的工资待遇，这会提高企业的用工成本。一方面，房价快速上涨使得难以承受高房价的制造业企业放弃在一、二线城市发展的机会，搬迁到房价相对较低的三、四线城市去发展，而高技术专业人才流动方向恰好相反，因为一、二线城市意味着更好的医疗服务和公共设施，因此他们更愿意选择留在大城市发展，而不会追随制造业企业到三、四线城市去发展，从而造成制造业企业的技术人才流失。另一方面，房价上涨提高了密集使用土地或房屋进行生产的行业如建筑业的利润水平，从而推动建筑业的扩张，使其增加对人力资源的需求，且房价上涨为建筑业带来高额利润，使其有能力向劳动者支付更高的工资，从而拉大了建筑业与其他行业特别是制造业之间的工资差距，吸引劳动力向建筑业转移，这就造成即使留在大城市发展的制造业企业也会因为无法支付与建筑业一样高的工资而面临技术人才的流失。人才是制造业企业进行技术创新及研发的根本，人才流失意味着制造业企业的转型升级难以为继。

三、应对房价上涨给制造业转型升级带来负面影响的策略

制造业产业升级是从过去生产劳动密集型、低附加值的产品和服务，转变为生产资本密集型、高附加值的产品和服务的过程。房价上涨挤占了制造业的资本和人力资源，对企业的转型升级产生负面的影响，需要从土地政策，限购、限贷等房地产调控政策、信贷政策和人才住房保障等方面去稳定房价，促使资金和人力资源向制造业企业流动，助力制造业转型升级，使我国由制造大国变成制造强国。

（一）严格落实各项土地政策，从源头遏制房价过快上涨的势头

1.合理制定土地供应计划，稳定土地价格。《土地管理法》规定，县级以上人民政府是土地出让的主体，县级以上自然资源主管部门负责土地出让的具体实施。虽然我国的土地出让具有垄断的属性，但是土地出让价格仍然遵循供求机制，即土地供不应求时价格就上涨，供过于求时价格就下跌。近来年，各地土地拍卖市场“地王”频现，说明土地供应不足会引起土地价格高涨。因此，各级自然资源主管部门要根据产业发展规划，合理制定每年的土地供应计划，保证各种用途的土地供应，避免某种用途土地因供不应求而出现价格过快上涨的现象。

2.试行最高限价的土地出让制度。当前某些地方采取限制土地出让最高价格和房屋销售最高限价的制度，即土地出让时先限定该地块开发完成后商品房销售的最高价格，然后对土地进行竞价，当竞价达到政府规定的最高限价时，不再对土地价格进行竞价，转而对配建公租房或配建公共配套设施的数量进行竞争。采取这种“双限”土地出让制度，可以在一定程度上限制土地价格的过快上涨，降低房地产的开发建设成本，在一定程度上可以遏制房价过快上涨势头。但是实行该制度需要加大对房地产销售环节的监管，必须严格落实销售合同网签备案公示制度，将每套房屋申报的销售备案价在网上进行公示，严厉打击阴阳合同或者额外加价销售的行为，这样才能防止房地产开发企业变相抬高房价，从而达到稳定房价的目标。

3.认真做好土地的批后监管工作。《城市房地产管理法》第二十六条规定：“以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。”因此，自然资源主管部门要加强已出让房地产开发用地的批后监管，对于因房地产开发企业自身原因造成土地闲置或者故意囤地的，按照上述法律规定对其进行严厉处罚直至无偿收回土地使用权，提高违规囤地的违法成本。此外，根据《城市房地产管理法》第三十九条第二款的规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。因此，各级自然资源主管部门在办理房地产转移登记时，对于房地产开发项目用地的转让要严格按照上述规定办理，防止房地产开发企业炒作地皮，人为造成土地价格的不正常上涨。

（二）继续实施限购、限贷的房地产调控政策，遏制房地产投机行为

自2010年发布《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发〔2010〕10号)以来，我国多次进行自上而下的房地产市场调控，全国许多城市发出了“限购令”，有效遏制了房价过快上涨。限购通过限制非户籍人口在本地或跨地区投机性购房，对非户籍人口购房形成“硬约束”，可以在一定时期内有效减少商品房需求量，从而减缓房价的上涨。限贷政策则大幅提高第二套及以上住房的首付比例和贷款利率，比如有些地方规定家庭购买第二套住房首付比例提高至50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍,对于购买第三套住房的家庭，商业银行不得提供贷款，购房者必须全款购买。限贷政策提高了投机者的“炒房”成本，对投机性购房形成“软约束”。同时实施限购、限贷政策可以有效地抑制购房者投机性购房，从而快速减少房地产市场的需求量，稳定房屋价格，使房地产业的利润率逐步回归正常，遏制资金过度向房地产行业集中的势头。虽然限购、限贷属于行政行为，不符合市场经济的规律，但却可以在一定程度上限制房地产市场的投机行为，使过热的房地产市场降温，同时还可以减少房地产市场对信贷资金的挤占，从而缓解房价上涨对制造业投资资金的挤出。此外，有些地方还对拥有多套房屋的个人或企业转让房屋设置限制条件，比如个人转让名下第三套及以上住房的，需取得《不动产权证书》满2年，而企业转让名下第二套及以上房屋的，需取得《不动产权证书》满2年，这一政策进一步打击了个人或企业的“炒房”行为，能有效遏制房价的过快上涨。

（三）调整信贷政策，防止信贷资金集中流向房地产领域

如前文所述，房地产具有保值增值的特性，是非常优质的抵押品，容易获得商业银行的贷款支持。国家每次降低存款准备金率、释放流动性时，所增加的贷款大多都流向房地产领域，造成房地产业的资金体量非常庞大，从而引起房价的快速上涨。因此，国家有必要调整金融信贷政策，在增加信贷“量”的同时，还应关注信贷资金流向和信贷结构。可实行定向降准制度，规定降准所释放的流动资金应限定流向创新型制造业等实体经济行业，促进制造业的技术革新和新产品的研发，实现产业结构的转型升级。同时要为创新型制造业提供良好的金融环境，完善金融体制，为普通投资者投资制造业企业的创新项目提供有效的投资工具。此外，鉴于企业的技术创新投入回收期长，国家应改善企业融资环境，根据实际情况制定相应的政策，简化企业创新项目贷款审批手续，加大信贷资金对制造业技术创新和新产品研发项目的扶持力度。信贷资金监管部门要加大对信贷资金流向的监管力度，严防专项贷款资金违规流入房地产领域。

（四）加大人才住房保障力度，为制造业转型升级留住专业人才

为了防止制造业的技术人才因房价过快上涨而流失，对企业创新发展造成不利影响，各地应加快建立“多主体供应、多渠道保障、租购并举”的住房保障制度，为制造业技术人才的住房需求提供保障。一方面，对于租房的技术人才，政府应通过提供公共租赁住房的方式，切实解决制造业技术人员房租支出过高的问题。住房保障部门应允许制造业企业为有租房需求的职工集体办理申请公租房的手续，并简化申请流程和材料，方便职工申请公租房。另一方面，对于那些已经成家并且有购买住房需求的技术人员，政府可以通过建设“人才公寓”等共有产权住房，以较低的价格向符合条件的制造业技术人才出售，或者通过发放购房补贴的方式，减轻制造业技术人才的购房压力，削弱房价上涨对技术人员的影响，为企业留住高技术人才，助力制造业转型升级。

四、结语

房价上涨给制造业等实体经济行业带来一定的负面影响，而房地产市场调控又是一项系统工程，需充分运用行政、财政、税收、金融等多种手段，且房地产事关民生利益，其价格大幅波动对人们的生活和国民经济的健康发展都将产生较大的影响，所以政府出台调控政策时一定要综合考虑政策的效应，减少其对人们生活和国民经济发展的不利影响。房价一定要平稳发展，大幅上涨或大幅下跌都不利于国民经济的健康发展。各级政府要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，合理引导房地产消费，让房地产市场回归理性，削弱房价上涨对制造业等实体经济行业的影响。