现代空间信息技术在房地产估价中的应用价值分析

杨练 蒋洪波

摘  要：该文在回顾房地产估价业发展历程的基础上，分析了包括遥感技术、导航卫星技术以及地理信息系统技术在内的现代空间信息技术在房地产估价中的应用价值，主要表现在：（1）遥感技术能够为待估价房地产提供准确的空间位置、阴影及光照、真三维空间信息以及视觉因子以及周围自然景观的相关空间信息。（2）导航卫星技术能够提升土地和房地产测量质量与效率，从而提高房地产估价的效率。（3）地理信息系统技术能够为房地产评估的数据采集与管理、可视化显示与分析、空间分析以及房地产估价的信息化管理提供支持。（4）在5G/6G时代，空间信息技术的智能化和自动化将推动房地产估价的智能化与自动化发展。

关键词：房地产估价   空间信息技术   地理信息系统   遥感   全球导航卫星系统

中图分类号：F299.23;F49               文献标识码：A文章编号：1672-3791（2021）06（a）-0019-07

Application Value Analysis of Modern Spatial Information Technology in Real Estate Assessment

YANG Lian1  JIANG Hongbo2

（1.Chengdu Xinchengjian Industry Development Co.， Ltd.， Chengdu， Sichuan Province， 610015 China; 2. National Institute of Natural Hazards， MEMC， Beijing， 100085 China）

Abstract： On the basis of reviewing the development of real estate appraisal industry， this paper analyzes the application value of modern spatial information technology including remote sensing technology， navigation satellite technology and GIS technology in real estate appraisal， which is mainly reflected in： （1） Remote sensing technology can provide accurate spatial location， shadow and light for the real estate to be appraised True three-dimensional spatial information， visual factors and relevant spatial information of surrounding natural landscape. （2） Navigation satellite technology can improve the quality and efficiency of land and real estate measurement， so as to improve the efficiency of real estate appraisal. （3） GIS technology can provide support for data collection and management， visual display and analysis， spatial analysis and information management of real estate appraisal. （4） In the 5G/6G era， the intelligence and automation of spatial information technology will promote the development of intelligence and automation of real estate appraisal.

Key Words： Real estate assessment; Spatial information technology; GIS; RS; GNSS

房地产估价就是房地产评估师对房地产的价值进行评估，其最早出现在18世纪末期，当时英国产生了测量师俱乐部。1868年，英国成立的测量师协会主要开展房地产价值评估、土地价值评估、资产价值评估等业务。20世纪初期，在西方国家城市化进程高速发展的推动下，房地产估价行业迅猛发展;20世纪80年代以后，估价技术方法又有了质的改变，主要表现为从定性向定量的转变，其主要方式是通过建立房地产估价数学模型，对房地产价值进行定量计算，如引入回归分析方法，根据面积、材料、位置等特征构建回归函数来评估房地产价值[1-2]。我国的房地产估价业主要是在20世纪80年代以后国家开展住房体制改革的大环境下出现和逐渐发展的，经过近40年的时间，我国房地产估价业在业务数量、技术方法、法律法规等方面都有了重大的进步[1]。但是，我国房地产估价业仍然存在一些有待解决的问题，主要表现在：（1）估价数据收集方式效率低、成本高;（2）估价工作受主观因素影响较大，客观性有待提高;（3）房地产估价信息化水平相对落后。

空间信息技术（Spatial Information Technology）是开展空间数据的采集、存储、管理、显示、处理和应用的现代信息技术，包括遥感（Remote Sensing，RS）、地理信息系統（Geographic Information System，GIS）和全球导航卫星定位系统（Global Navigation Satellite System，GNSS）技术等[3-4]。房地产估价是一项涉及空间信息的复杂工作，房地产估价中的所涉及的基础数据大多拥有空间属性，如房地产的位置、公共服务设施的分布、基础设施的坐落等。所以，在房地产估价的过程中，大量的空间数据信息需要搜集、分析和管理。房地产估价方法主要以市场比较法、成本法和收益法为主，无论使用何种方法进行房地产价值评估，房地产的地理位置都在很大程度上影响房地产最终的评估结果，因此房地产的地理位置因素始终是评估的重点工作。将现代空间信息技术引入到房地产估价工作中来，充分发挥空间信息技术在空间数据采集、存储、管理、分析等方面的优势，不仅能够解决传统估价数据收集效率低、成本高的问题，而且能够开展估价数据的系统性管理与共享。更为重要的是，将现代空间信息技术及其分析方法融入房地产估计，能够最大限度地避免估价工作受主观因素的影响，使得估价结果更为公正和客观。伴随着空间信息技术在房地产估计行业中的引入，房地产估价将朝着系统化、数字化、信息化方向发展[5-7]。

该文分别分析了遥感、全球导航卫星系统和地理信息系统技术在房地产估价行业的应用价值，在此基础上综合分析了5G/6G时代下的空间信息技术在房地产估价的应用潜力和应用价值，最后对该文的分析进行了总结和展望。

1  RS与GNSS技术在地产估价中的应用价值

广义的遥感（Remote Sensing，RS）是指一切无接触的远距离探测，狭义的遥感是指通过卫星、飞机或地面上的探测仪器，不与目标相接触，从远处把探测目标的电磁波特性记录下来，分析揭示探测目标的特征性质及其变化的综合性探测技术。遥感技术在20世纪60年代初开始出现，1972年美国发射了第一颗陆地卫星后，进入航天遥感时代[8]。全球导航卫星系统（GNSS）是指为用户提供三维坐标、速度以及时间信息的空基无线电导航定位系统[9]，GNSS可以精确确定遥感影像的地理位置，同时GNSS的实时差分技术也能够提高房地产估价外业测绘的效率。

1.1 遥感技术为待估价房地产提供位置及距离信息

遥感技术应用于房地产估价工作中首要的应用价值是用于提供位置信息和两个位置之间距离信息（见图1）。房地产的位置信息直接体现了该房地产所属土地的级差地租，位置越好，级差地租越高，房地产价格也相对越高。利用遥感数据能够很容易的计算某两个特点地点之间的距离信息，以用于房地产估价。比如：对于某待估价的房地产，利用遥感图像，就能够很容易地识别该房地产附近的商城、学校、医院、公园、工业设施等相关信息及与待估价房地产的距离，为估价模型提供输入数据。另外，利用遥感数据，还可以从区域上总体评估某一区域的房地产价格走势，比如：可以利用街景图像来提取地理信息，以预测城市房地产总体价格走势。

1.2 遥感技术为待估价房地产提供阴影及光照信息

遥感技术在房地产估价中的另外一个重要应用就是能够为待估价房地产提供阴影及光照条件等环境信息。阴影主要体现在高层建筑对彼此的影响，光照条件则意味着白昼时间的多少（见图2）。阴影及光照条件对生活舒适度都有着重大影响，是人们住房选择的重要指标之一，比如：在中国北方，购房者往往更倾向于选择楼间距较大、朝南的房子居住。Fleming D.等的研究结果也表明，拥有更好光照的房产价格相比光照条件较差的房产价格高2.6%。所以在房地产估价中，阴影和光照条件应是重要的输入参数，但目前在房地产估价模型几乎都没有考虑过它们的影响。随着房地产及房地产估价业的发展，不久的将来，阴影和光照或将称为房地产估价的一个重要输入，遥感技术在此将发挥更为重要的作用。

1.3 三维遥感为待估价房地产提供垂直维度信息

随着我国城市化进程的不断加快，城市的发展在空间上不仅体现在城市面积的不断变大，受建设用地有限的制约，还体现在城市空间高度上的不断增高，即垂直维度的显著空间变化。房地产的三维特征在一定程度上影响着房地产价格，例如：相对低楼层来说，人们更愿意选择中高楼层，因为其视野更为开阔。由于房地产三维特征很难量化，目前的房地产估价方法都是基于二维空间数据。但是在处理城市垂直高度信息时，基于二维的估价方法无法描述城市的三维特征，难以表现出高层建筑在垂直维度上的空间差异[10-11]。三维建模则可以很好地描述城市的空间三维特征，因此将三维影响因子和三维建模引入房产估价中来具有实际意义。随着遥感技术的发展，目前已经能够直接提供精确的地表三维遥感模型，比如：即将发射的高分7号（GF-7）卫星以及无人机倾斜摄影遥感技术，都能够提供不同分辨率的三维遥感图像（见图3）。

1.4 遥感技术在房地产估价中的其他应用价值

遥感技术除了能够为待估价房地产提供地理位置、距离、阴影和光照条件以及垂直维度信息以外，还能够为待评估房地产提供天空视觉因子和自然景观等信息。天空视角因子（Sky View Factor，SVF）是描述城市地理学的一个常见指标，用于测量天空的可视程度，其主要取决于市区建筑物的高度和密度，SVF与阴影及光照条件一样，对居民的生活舒适度也有着一定的影响。利用遥感三维建模的技术，可以为待估价房地产模拟SVF[11]。此外，遥感技术还能够提供房地产周边自然景观信息。自然景观也被广泛认为会显著影响房产价格和人们的住房选择，良好的自然景观可以增加房产的价格，反之则会降低房地产价格。

1.5 GNSS技术在房地产估价中的应用价值

全球导航卫星系统（GNSS）是指能全天候为用户提供地球表面或近地空间的三维坐标、运动速度以及精准时间的空基无线电导航定位系统。最早的导航卫星系统是美国的GPS（Global Positioning System）系统，其从20世纪70年度开始研制，于1994年全面建成;1993年俄罗斯开始建设全球定位系统（GLONASS），并于2007年开始运营;欧盟也与1999年开始建设伽利略卫星导航系统（Galileo Satellite Navigation System，GALILEO）。我国于2007年4月14日成功发射了第一颗北斗卫星，标志着我国成为世界上第4个GNSS系统进入实质性运作阶段的国家。2012年年底，我国北斗卫星导航系统（BeiDou Navigation Satellite System，BDS）完成14顆卫星发射组网，为亚太地区用户提供定位、测速、授时和短报文通信服务;2020年7月31日上午，北斗三号全球卫星导航系统正式开通，能够为全球用户提供基本导航（定位、测速、授时）、全球短报文通信、国际搜救服务。

开展土地和房地产测量是进行土地和房地产估价的前提条件，然而土地和房地产测量本身是一项复杂且系统的工程，所涉及的测量范围较广，内容较多，从而会导致测量工作存在较大的难度。以往多采用人工测绘方式进行测量，不仅需耗费大量的时间和精力，而且难以取得良好的测量效果。随着我国北斗导航卫星系统的发展，将包含北斗卫星技术在内的GNSS技术应用于土地和房地产测量中，不仅能提升土地和房地产测量质量与效率，还能实现土地和房地产测量的自动化及土地和房地产测量成果的多样化，从而提升房地产估价的效率。另外，GNSS技术也能够为遥感图像提供地理位置定位以及图像精纠正工作，提高遥感图像位置精度，从而提高遥感技术在房地产估价中的应用价值。

2  GIS技术在地产评估中的应用价值

地理信息系统（Geographic Information System，GIS）是指在计算机硬、软件系统支持下，对地球空间数据进行采集、储存、管理、编辑、分析和显示的技术系统。与传统数据库相比，GIS最为突出的优势是其具有空间分析功能，主要包括进行空间叠加分析、空间查询、空间实体聚散度分析以及空间模拟等[12-16]。GIS技术在房地产评估中的主要应用价值包括：（1）为房地产的估价工作提供所需数据的采集与管理。GIS 技术具有超强的数据收集、管理能力，能为房地产评估收集不同来源、不同维度的数据，即包括房地产及其周围设施的空间位置数据，也包括诸如价格、环境等房地产属性数据。（2）针对传统估价方法数据可视化不够的问题，GIS 技术可以将房地产及其周围环境数据间的关联及其变化动向以可视化方式呈现给用户。（3）GIS为房地产评估开展空间分析，使得估价结果更为科学合理。（4）GIS技术能够提升房地产估价信息化水平。

2.1 GIS为房地产估价系统提供数据采集和管理

房地产估价涉及到大量的规划、土地、建筑、环境、基础设施、公共服务、价值价格等不同来源数据、不同种类、不同格式的数据，GIS系统能够有效地将这些数据进行收集与管理，解决估价数据来源广、数量大、种类多且格式不统一的问题，以达到快速查找和有效利用的目的。例如：在实际估价工作中，搜集市场实例成交价格是房地产评估中重要的环节，传统的做法是将调查到的市场价格记录下来，但其无法对其位置进行空间关联，也无法将价值时点的调查数据与历史数据进行对比，虽然房地产价值与价格与其位置密切相关。对此，GIS不仅可以采集待估价房地产位置信息，并以属性数据的形式将其调查时刻时点以及历史成交数据记录下来，还可为估价人员收集和描述该房地产周边配套信息、交通情况、楼盘分布情况等信息，并统一管理。

2.2 GIS为房地产估价信息提供可视化服务

房地产估价中涉及到房地产位置、交通、医疗、繁华程度等数据，GIS系统的空间可视化技术能够将上述数据动态整合，并以图形、图表等方式输送给用户，能够方便地为估价人员提供数据可视化查询，帮助估价人员进行信息查询及分析。空间信息可视化和虚拟现实技术的结合，也将是GIS技术在房地产估价领域的进一步延伸，可运用动画技术制作，对涉及时空变化的估价对象做出更为直观的可视化动态演变分析。

2.3 GIS为房地产估价提供空间分析

由于GIS具有强大的空间分析能力，使得GIS能够为房地产估价模型中涉及的大量空间及属性数据进行处理，并结合其他数学方法来改进房地产估价模型，从而提高估价工作的准确性和公正性。GIS用于房地产估价的空间分析模型中，最为常用的是缓冲区分析和叠加分析。在房地产估价的过程中，缓冲区分析是在获取待估价房地产周边的相应的有关的估价信息，包括空间信息和属性信息，比如：商业、学校、银行、交通等服务配套等信息的基础上，对待估价房地产设置一定的缓冲区进行分析，充分挖掘房地产数据中的空間特性，以分析周边的环境、设施等对该待估价对象的价格的影响。以分析某新建商场对周边住宅或商业房地产价格的影响为例，可以根据影响范围的大小设置不同的缓冲区，通过分析缓冲区内的价格变化，来判断该新建商城对周围房地产价格的影响程度。空间叠加分析主要是在各种数据以及收集好的基础上，将不同来源的数据（信息）进行空间叠加，制作各种专题图，每一钟专题图都可以由某项房地产价格的影响因素构成，如住宅分布图、公共服务设分布施图、基础设施分布图、房地产价格分布图等。

2.4 GIS技术支持下的房地产估价信息化管理

房地产估价数据不仅包含房地产价格在内的文本数据，也包含房地产位置等重要的空间数据，这些数据是进行房地产评估的基础。GIS具有强大的空间数据采集、管理、编辑、分析、模拟和显示能力，因此将地理信息技术引用到房地产估价管理中，可大力提升房地产估价的信息化水平。图4为GIS及时支持下的房地产估价信息化服务系统。该系统主要分为数据层和应用层两个层面。底层为数据层，包括数据的采集、管理、查询、分析以及可视化输出等功能;数据采集包括收集房地产交易实例信息、多媒体数据信息、地物空间信息、属性数据信息以及其他基础数据（包括行政区划、自然地理、社会、人文、教育、医疗、交通、电力等）。数据管理则通过构建数据库管理系统，利用GIS 强大的管理功能对收集的信息进行分类管理。应用层主要利用GIS的空间分析功能，在支持人机交互的模式下，通过建立房地产估价模型，开展房地产估价，并输出估价结果（估价报告、相关图表等）。

3  5G/6G时代下空间信息技术在房地产估价中的应用价值

随着现代通信技术的迅猛发展，5G/6G时代逐渐到来。5G即第五代移动通信技术（5th Generation Mobile Communication Technology），是具有高速率、低时延和大连接的移动通信技术，具有增强移动带宽、海量机器类通信和超高可靠、低时延通信三个特点。5G从2013年提出，我国从2020年开始，各大城市已经基本实现5G通信覆盖。6G也称为第六代移动通信技术，是把无线通信技术与中高低轨的卫星移动通信技术集成在一起，实行全球泛在覆盖的高速通信，能够实现全息远程呈现、多异构无线传输接入、地面和卫星融合通信[17]。相对于5G技术而言，6G技术接入速率更高、接入时延更低、运动速度更快、通信覆盖更广。5G/6G时代下的空间信息技术在房地产评估中的应用价值主要方向为对房地产估价提供真三维实景地理信息以及推动房地产估价的智能化与自动化。

3.1 房地产评估中的真三维实景地理信息技术

实景三维模型是多细节表达各类地物三维几何信息、语义属性、空间关系的空间数据集，是集数据、结构、功能为一体的三维数据智能表达模型主要特点是精准三维几何信息、丰富的地形要素、精准的空间关系和多细节层次表达[17-18]。随着5G/6G技术的发展，三维数据采集的增涨将为真三维实景地理模型的建立提供更加精细和可靠的三维数据，基于实景三维模型的上述特点，房地产的三维结构信息，周围环境信息以及与其他重要目标（商城、医院、学校等）的空间关系信息将更为直观和准确，在此支持下，可以对待评估房地产及其周围环境的现状甚至历史发展进行回顾，一方面能够更为精确地了解和理解该房地产目前的实际价值;另一方面根据历史发展的回顾，还还能够预测其未来发展走势，以评估该房地产未来价值趋势。

3.2 空间信息处理的智能化与自动化推动房地产估价的智能化与自动化

随着人工智能和通信技术的发展，在5G/6G时代的空间信息技术的智能化和自动化水平将大为提高，遥感数据目标识别和信息提取等方面将实现全自动化处理，北斗卫星系统导航定位精度将达到亚米级，从而进一步推动空间信息处理的智能化发展，地理信息系统与遥感技术、卫星导航技术的集成能力和应用也将更为智能化和自动化[17]。毋庸置疑，空间信息处理的智能化和自动化将推动房地产估价的智能化和自动化。在遥感技术地产应用方面，结合GNSS技术的发展，能够为待估价房地产提供更为准确的位置及距离信息、更为直观的阴影及光照条件信息以及更为立体和真实的真三维信息。在GNSS方面，随着5G/6G技术以及导航卫星技术的进步，房地产的室内高精度定位和测量也将成为可能。在地理信息系统方面，地理信息系统的智能化和自动化，意味着房地产评估数据采集与管理、可视化显示也分析、房地产空间分析以及房地产估价信息化管理的智能化与自动化，在提高效率的同时，估价过程控制将更为科学，估价结果也将更为可靠。

4  结论

某个房地产的价值，不仅体现在该房地产本身，还与其所处的地理位置和周围环境、公共设施、生活便利度等要素密切相关。将具有空间信息的、以遥感技术、导航卫星技术以及地理信息技术为代表的现代空间信息技术在房地产估价方面具有其他技术不可比拟的优势，主要表现在以下几个方面。

（1）遥感技术能够为待估价房地产提供准确的位置及距离信息;直观的阴影及光照条件以及立体、真实的房地产真三维空间信息;房地产天空视觉因子以及周围自然景观的相关空间信息等。

（2）导航卫星技术能够提升土地和房地产测量质量与效率，实现土地和房地产测量的自动化及土地和房地产测量成果的多样化，从而提升房地产估价的效率。另外，GNSS技术能够为遥感图像提供地理位置定位以及图像精纠正，提高遥感图像位置精度，从而提高遥感技术在房地产估价中的应用价值。

（3）地理信息系统技术能够为房地产评估的数据采集与管理提供支持，收集不同来源、不同维度的数据。另外，针对传统估价方法在处置数据时可视化不够的特点，GIS技术可以将房地产及其周围环境数据间的关联及其变化动向以可视化方式呈现。同时，GIS还可以为房地产评估开展特定空间分析。最后，GIS技术能够提升房地产估价信息化管理水平。

（4）随着通信技术的发展，5G/6G时代逐渐到来。在5G/6G时代，空间信息技术将向更为智能化和自动化的方向发展，从而推动房地产估价的智能化与自动化。

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