房地产开发经营的建筑工程项目管理分析研究

杨雯雯

摘要：在当今社会的新发展阶段，建设工程的质量和利益关系到社会的进步和人民的满意度。在现代经济高速发展的背景下，如何促进房地产建筑工程项目管理的进步，是我们在现阶段必须关注的问题。只有修改现有的项目管理方法，才能提高项目管理水平，研究建设工程项目的管理方法是实现我国建设工程项目管理方的有效方法。

关键词：房地产开发经营;建筑工程;项目管理

前言

建筑工程项目是一个复杂的项目，开发周期比较长，投资额巨大，风险高，主要分为项目计划阶段、设计阶段和实施阶段。房地产开发商是从整个项目计划到竣工验收过程中的主体，负责工程项目。房地产开发商经营的建筑工程项目管理是否有效，与建筑的质量、建设周期长短和利润等方面能否得到高回报密切相关，目前，我国的房地产开发商企业项目管理时间比较短，缺少管理经验，很难形成科学的管理方式。

一、房地产开发经营的建筑工程项目管理工作概念

项目管理法根据项目管理人员的责任，采用科学方法规划建设过程，有效管理建设，最有效地配置各种资源，保证建设的效率和质量，以最短时间内完成建设项目的目标为目的。为了保证管理方法的科学性，必须要在建筑开工前，考虑技术要求，制定完整的实施方案，协调好人员，保证快速开展施工，促进工程顺利进行。在建设项目管理方面，项目管理方法主要来自以下三个方面，首先必须要重视管理人员，在施工过程中，所选择的项目管理方法和使用的有效性与管理人员有很大的联系，为了保证管理过程的正常进行，项目管理人员必须管理项目的各个方面，所以必须估算项目管理人员在项目建设中的作用只有足够的人员才能在项目管理法中真正发挥作用[1]。第二，要确保项目顺利开展，必须建立充分有效的经营体制，建设项目涉及很多方面，为了保证管理过程的正常进行，必须建立相应的管理制度，避免在项目管理过程中迷失方向。最后，建设项目的项目管理必须提供良好的安全管理，如果现场发生安全问题，就会失去项目管理的本来重要性，造成巨大损失。

二、房地产开发经营的建筑工程项目管理重要性

在项目建设过程中，必须与社会关联企业和部门取得联系，得到各方面的合作和支持。各方面在工程建设过程中必须发挥不同作用，不能缺乏联系，是整个建设的重要组成部分。为了确保工程项目建设的完整性，工程项目管理必须在各方面与相关方取得联系，保持良好的合作关系。工程项目管理是项目设计过程中的第一个地方管理，涉及不同项目、链接、任务的项目设计过程，一线管理是一种非常复杂、全面的管理，管理者必须对现场工程的各种过程进行监测、检查和控制，以确保项目工程管理的质量和效率。对房地产开发项目投资建设的整个过程，在前期决策阶段、建设阶段、后续交接使用和运营阶段，都可以纳入到项目管理中，包括项目管理实施期间的活动。所以，项目管理是建设中的主要任务，工作量巨大。

三、房地产开发工程项目管理存在的问题

（一）项目风险管理薄弱

一般来说，房地产开发项目的风险有7种，一个是政治风险，即房地产投资风险，影响政治环境变化后相关投资。第二个是环境风险，即不动产项目的噪音污染、废水处理等环境影响风险。金融风险是房地产项目开发中应考虑的风险，通常是跨越国境的金融不安、金融不安、国家金融政策的投资和运用风险[2]。另一方面，市场风险与建设市场的供求比、设备相关资源不足、企业购买力的密切相关。任何房地产开发企业都必须首先坚持融资。信用风险是影响最大的风险，与开发商、承包商、不动产公司的市场营销有关系。企业应回避财务风险，如果企业面临严重的财务风险，资金周转必然恶化，导致企业倒闭。最后，由于经营风险，也就是经营上的原因，给企业带来了严重的损失。例如，如果不精通市场调查，开发者的管理方法也不高，但是，很多房地产开发商回避风险的能力不足，很慢保证工程质量，工程费太高。

（二）项目成本管理问题

从项目决策和设计阶段到房地产项目和制造阶段，工程成本居高不下，项目成本管理的优化非常重要。在决策阶段，一些房地产开发公司由于决策失误，增加了技术投入，故意提高了实物和无形投资的比重。在投标中，有的企业只追求成本，无视实际工程中存在的问题，使实际工程成功，在施工过程中签证变更量大，不能保证工程进度，变相地增加工程成本，影响到整体效益。

（三）项目管理目标模糊不定

房地产开发商建筑工程项目管理要贯穿于项目的整个过程，项目成本与质量是项目管理中的重要因素。但是現阶段，我国房地产项目设计主要分析项目功能与美观，在项目设计阶段，未考虑相关成本管理因素，几乎没有与项目市场经济相结合的可执行程序，在房地产项目的开发设计中浪费了较多的人力和物力资源，提案的程序缺乏可行性[3]。另外，在项目实施阶段，由于缺乏成本管理意识，产生了很多不必要的项目成本，这很大程度上取决于项目开发管理过程的延迟。

（四）工程质量控制不足

房地产项目的开发和管理应注重项目和建筑质量，项目成本管理也必须基于工程项目的质量保证。但是，由于房地产项目管理与实施的协调矛盾，房地产项目的后续质量没有得到充分保障。在项目管理阶段，建设和管理的因素比较简单，但在项目的最终阶段，由于建设项目实施的合作和管理的因素没有明确定义，各开发者和项目运营商之间存在相应的矛盾。虽然监督方可以管理和控制工程中相应的工程实施，但由于责任不清楚，工程完成后的项目管理和建筑之间的沟通不清楚，很难进行后期工程项目。安全是施工中最重要的问题，在房地产开发经营建设项目的管理中，必须注意安全管理，只有加强施工人员对安全的重视，才是整个建筑正常发展的必要前提[4]。但是，为了削减成本，有的企业在施工中减少对安全保障设施的投资，将安全保障生产资金转移到项目上。由于对安全生产的重视不够充分，工人的安全生产意识相对薄弱，有的企业甚至不能告知劳动者安全对策，也有工人在施工期间没有进行有效的安全教育，一部分企业定期开展职工安全教育，但大部分是表面的，影响不大。综上所述，公司在施工中忽视安全管理，工人操作不严，最终导致安全事故发生，阻碍项目进展，直接影响公司经济效益。

四、房地产开发经营的建筑工程项目管理措施

（一）加强房地产开发项目风险管理

风险防范是指运用多种技术管理手段来避免相关风险，减少房地产开发带来的隐患，保护投资者的利益。一般来说，风险防范，意味着如果风险超过了投资者的心理最终结果，就必须采取相关措施放弃投资决定，有效回避相关风险。但是，回避风险是消极的方法，只能作为最后的手段来利用。如果采用回避风险的方法，房地产开发得不到任何收益。风险转移是指运用一定的预防措施，以其他看不见的形式转移一定的风险，这种形式是目前房地产开发项目管理中最常见的。一般来说，风险转移有两种类型，首先是签订合同，这意味着相关风险通过合同转移，合同签订后，相关风险由乙方承担[5]。第二，在相关风险中最有利的是保险，虽然增加了成本，但减少了风险，这种方式最利于发展。员工素质是工程技术安全管理的重要内容，精密管理对员工综合素质较高，他们严格遵守建筑技术法规的要求，执行任务。因此，企业必须密切关注现有员工的综合素质，提高员工的职业素质，避免一些违反行为问题。要提高员工的安全意识，定期和不定期地对员工进行正确的思想学习，提高员工的应对能力，重点是在遇到问题时迅速、准确地处理和解决问题。房地产开放商对员工进行了详细的系统管理培训，提高了员工的缜密思考，员工可以对实际的建设工作进行合规工作，避免部分员工的违反行为，保证项目工作稳健开展。

（二）完善项目成本管理

项目成本管理是所有房地产开发商都关心的事情，作为不动产项目，必须强化所有项目的成本管理。在项目施工阶段，要贯彻成本管理方法，在决策阶段与设计阶段开展成本管理，根据生命周期最小成本的原则来进行管理，房地产开发项目的管理过程包括决策阶段、设计阶段、建设阶段以及运营阶段。在管理的各个阶段，要根据成本影响因素的程度来选择相应的方法来进行管理，完善项目管理成本制度，对小而便宜的措施的盲目追求不能忽视项目整体的重要管理的相关内容。整个项目的决策和施工阶段都是主要的管理问题。在房地产开发项目的投资评价阶段，从定性和定量两方面把握重要成本因素，抑制成本是很重要的，定性分析是从宏观经济的角度对影响项目成本的因素进行粗略分析。定量分析是指综合记录利润成本，强调设备投资和利润率，分析项目的价值取向，从可行性报告中合理编制相关预算，确定并计算各项目量。项目建设阶段是项目总成本的实施阶段。因此，现阶段最需要抑制成本，首先，必须严格管理项目的变更，因为项目的变更总是对项目成本管理产生很大影响。对于房地产开发商来说，必须严格监视建设单位，根据图纸施工，按照程序处理，对于建设单位提出的技术修改，必须严格控制，彻底审查，对于不需要修改的，必须坚决否决。这有助于加快项目的速度，指示需要变更的项目的内容。之后，必须加强现场管理，交给项目监理，在现场进行严格监控。建筑材料、施工方案和进度要在各个阶段进行审查，不符合工程要求的材料必须去除，严格审查施工方案，提出对工程有利的相关措施，降低项目成本，特别是对工程进度，要加强监督管理，施工单位及时确定工程的相关内容，工期延误的，要给予相应处罚。

（三）强化管理风险意识，加强对项目进度的把控与管理

在实施建筑工程项目时，必须严格执行计划，将批准的日程安排在不同部门，负责人执行计划，在实施项目前确认对象、人员、资源是否被确保，要及时解决影响工程进度和质量的问题，采取适当措施和技术确保工程顺利进行。项目的进展管理是项目管理的难点，影响因素多，实施难度高。在进度管理中，详细分析这些因素，列出各个链接可能发生的问题，进行预防性检查，以免影响项目的进展。影响工程项目进度的主要因素是人的因素、材料、技术、设备、机械、自然环境和社会环境[6]。人的要素最大，不仅是开发者、相关单位、施工单位、供给单位、监理单位等直接参与的单位，而且与政府部门、主管建设部门也有很大关系，在项目进度管理和其他因素的分析研究中，是做好项目进度管理的基本前提。为了充分发挥当前项目管理的价值，必须在项目开发设计中引入详细的管理方法，开发详细的项目管理机制。有些项目在实际项目中完善了管理体制，但房地产项目的开发、建设时间变长，工程工作量增加，员工必须参加。在这个时候，房地产商的项目有一些突发事件，造成了一些技术性的工程，会产生非常不利的影响。及时统一现有工程项目管理系统，建立完善的管理机制，从总体建设项目招标到后期不动产项目设计和后续竣工验收和销售。在项目建设的初期阶段，需要深入各项目现场，了解环境和气候特性，详细分析现有预算和项目设计，进一步完善制度规范，使项目建设正常进行。

（四）加强项目质量管理

房地产企业可以通过完善的项目管理来保证项目设计的质量，建筑产品和其他工业产品不同，工业产品是管道生产，影响产品质量的因素比较少，同一批次的产品质量相对稳定，但影响建筑产品质量的因素比较多，如人员、材料、机械、施工方法、环境等，影响建筑产品的质量。除此之外，工程建设管理还包括东西建、结构、暖气、电力、供水排水、成本、管理等多个学科，需要调整监督管理等合作机构和水力发电等社会关系和处理能力，学习、接收和使用新的建筑材料和建筑新技术。房地产企业逐渐从资金集约型转变为资金集约型、人才集约型。因此，房地产企业必须重视项目管理团队的发展，保证其素质，这是项目管理成败的基础，确保项目成本管理工作中能够对各项环节严格管理，也确保成本管理工作合理的落实。在施工完成之后的竣工结算环节，也要严格对其成本进行控制，确保能够对工程预算进行全方位控制，进而保障工程建设的经济收益。

结语

如上所述，房地产开发商也不例外地要追求可持续的竞争优势，基于房地产商的优秀人才，持续依靠创新的建筑技术，以专业化管理模式为核心，将客户满意度管理贯穿于不动产开发和不动产运营的整个过程，即在计划、开发、运营、建设和不动产管理阶段，成本控制、工期控制、本着質量控制的原则，改进经营，加强管理，不断提供客户满意的产品和服务。

参考文献

[1]翟蓓宇.房地产开发经营的建筑工程项目管理分析研究[J].砖瓦，2021（06）：117+119.

[2]刘益军.房地产开发中的建筑工程项目管理分析[J].住宅与房地产，2021（06）：31-32.

[3]贾隽.房地产开发经营的建筑工程项目管理方法探究[J].居舍，2020（13）：2.

[4]李彦伟.房地产开发经营的建筑工程项目管理方法探究[J].建材与装饰，2020（04）：216-217.

[5]蔡红君.房地产开发经营的建筑工程项目管理方法探究[J].居业，2019（11）：160-161.

[6]宁康富.房地产开发经营的建筑工程项目管理方法探究[J].居舍，2019（20）：1.