ROE视角下的规划建筑方案优化华侨城芒市山地小镇项目为例

赵永晖

摘要：本文以华侨城芒市山地小镇项目为例，结合ROE财务视角，探讨了山地项目规划建筑设计方案阶段的优化逻辑，并确定了以提升销售利润率、资产周转率为导向的基本原则：通过设计优化，达到增加项目收益的目的;在安全合理的前提下，降低项目成本，减少不必要支出;尽量加快销售去化，避免无谓资金积压沉淀;文中详述了具体设计优化策略和措施。

关键词：净资产收益率（简称ROE）;山地小镇;规划建筑方案再优化

Abstract：Taking the mountain town project in Mangshi，Huaqiao-city as an example，this paper discusses the optimization logic of mountain project planning and architectural design from the perspective of ROE，and determines the basic principles guided by improving sales profit margin and asset turnover：To increase project income through design optimization;To reduce project cost and unnecessary expenditure on the premise of safety and reasonableness. Try to speed up the elimination of sales to avoid unnecessary backlog of funds;This paper describes in detail the specific design optimization strategies and measures.

Key words：Return on Equity（ROE），mountain town，re-optimization of planning and architecture plan

引言：

经过“黄金二十年”的高速发展，中国房地产业面临新的挑战。一方面随着国家“房住不炒”政策的确立，各地限价限售等调控措施不断强化。另一方面，市场对空间产品的品质要求越来越高。再加上因疫情全球央行货币大放水，导致中国输入性通胀预期，钢材水泥等主要建材快速上涨。在这样的两头挤压下，房地产项目的经济效益愈发难于保证，这就需要基于ROE视角做好项目的整体优化和控制。而规划建筑设计方案阶段对项目效益影响重大，成为房地产开发项目成败的关键。下面以华侨城芒市山地小镇项目为例，本人将从ROE视角，对规划建筑方案阶段的设计再优化作进一步阐述：

1.ROE概念简述

净资产收益率（Return on Equity，简称ROE），是净利润与平均股东权益的百分比，该指标反映股东权益的收益水平，用以衡量项目公司运用自有资本的效率，体现了项目自有资本获得净收益的能力。为了方便理解，简化计算，我们选取房地产业界比较常用的计算公式（杜邦公式）表达如下：

净资产收益率=销售净利率X资产周转率X杠杆比率

从以上常用计算公式可以发现，ROE指标与销售利润率、资产周转率及杠杆比率成正比。其中杠杆比率属于财务专业的考量方向，本文就不做展开赘述。而销售利润率和资产周转率这两个指标都和规划建筑设计密切相关，本文将聚焦这两个方面，厘清各要素之间的逻辑关系，并就华侨城芒市山地小镇项目规划和建筑两个层面的再优化展开具体探讨。

2.项目概况

本项目位于芒市城区东部旅游片区半山高地，东面紧邻孔雀湖;东北方向远眺可见勐焕大金塔、万佛塔。项目规划面积为 276700.95 平方米（合 415.05 畝），周边交通便利，文化、医疗、商业等配套设施完备，旅游资源丰富。

笔者介入本项目之前，业主已经委托设计公司出过一轮规划建筑设计方案（如图A），并以此进行成本及财务测算。和当初拿地测算比较，财务数据出现了比较大的差异，如果按原方案实施，项目的经济效益将得不到保证，项目的风险凸显。所以在此情况下，必须对原规划建筑设计方案进行再梳理调整，优化成本结构，提升经济效益。

结合ROE的财务视角，本项目确定了以提升销售利润率、资产周转率为导向的基本策略原则，如下：

1）增收—通过设计优化，达到增加项目收益的目的;

2）减支—在安全合理的前提下，尽量降低项目成本，减少不必要支出;

3）快周转—尽量加快销售去化，避免无谓资金积压沉淀;

3.规划建筑设计方案优化策略措施

根据以上分析和确定的原则，对原规划建筑设计方案做出如下优化调整：

3.1扩展合院分布区域

本项目用地是目前芒市仅有的2块坡地之一，具备别墅用地的稀缺价值。容积率>1.0≤2.5，建筑限高60米，为别墅+小高层产品。根据业主委托专业机构市调报告研判，建议本项目初期别墅产品销售定价在10000元左右，小高层产品销售定价在6500-7000元。如果考虑这两种主打产品的建安成本数据，经初步测算，合院产品单方毛利3000-3500元，而普通小高层产品单方毛利仅500元左右。因而，尽量提升高利润率合院产品占比，成为规划布局优化的首要方向。

要达到以上目的，首先应在土地资源分配上向合院产品倾斜，扩展合院的分布区域。原规划方案合院占地面积：235923m²，经过布局调整，新规划合院占地面积：251274m²。（如图B）

3.2减少高层地块占地面积，增加高层层数

因合院产品占地扩大，导致高层地块减小，在保证规划部门要求最低容积率1.2的前提下，本项目至少还需建设普通高层住宅产品105752 m²。能够满足这些要求的调整措施就是把原小高层产品拔高为高层产品。由于航空管制部门限高60m的要求，只能利用好地形，把高层产品布置在山坳较低地块（如图C），经计算满足各方要求。

3.3减少道路面积，增加合院建设用地面积

合院产品通常为背靠背二联布置，而山地项目因其地形存在高差的特性，可以合理利用高差避免庭院的前后视线遮挡，平面布置可以打破二联方式，做到三联甚至四联布置。通过对场地坡度的分析，可以灵活利用二联，三联至四联平面布置的各自特点和优势，做到既解决了产地高差，又减少了道路的面积（如图D）。把道路节省下来的部分土地资源，用来增加合院产品配置，提高了利润收益。另一部分节省的土地资源可以用来增加绿地和地面停车，节省了造价，优化了环境品质。

3.4取消地下室车库（人防除外）

根据土地出让条件和规划部门要求，本项目机劢车位：≥1.0车位/100平方米住宅建筑面积，非机劢车位：≥2.0车位/100平方米住宅建筑面积，故经计算需要设置机动车位3320个。原规划设计方案主要通过建设地下车库的方式解决停车问题，共需建地下车库82903m²（含人防）。通过仔细查阅项目文件，并与政府相关部门沟通确认，参照当地实际情况，并无停车位地面设置比例限制条件约束，完全可以尽量利用地面车位解决停车问题。市场调研表明，当地的车位销售接受度低，通常作为附加赠送，故无法通过销售车位回收车库建设成本。

经调整，取消合院区地下停车库67867 m²，通过地面车位分解至各户单元解决（如图E）。既方便了停车入户不便的问题，也节省了巨额造价。

3.5适当缩小首期规划规模

为了提升资产周转率，加快销售去化，提高资金利用效率。项目方案设计时应充分考虑分期对销售的影响，项目分期较小不足以覆盖资金峰值，不能保证现金流快速回正;项目分期过大，项目资金占用的周期就长，产品适配的准确度就会存在较大的风险。根据市调报告反馈的信息，受2020年疫情及经济下行的影响，房产市场去化表现较2019年下滑幅度较大。2020年（1-9月）住宅成交14.6万平方米，821套，其中别墅8.2万平方米，普通住宅6.4万平方米，平均每月去化1.62万平方米。

针对市场环境的变化，必须调整原设计方案分期规划（如图F），尤其是控制首期建设规模，从87326 m²减少至54893 m²。避免了因销售去化慢导致的资金占用积压。

3.6优化竖向策略

前一轮规划设计方案的竖向设计经计算，填挖方量大，挡土墙设置不合理，造价极高。如何优化竖向设计策略来控制不当造价，是本山地项目面临的重要难题。

针对竖向规划难点，本人和团队经过研究和测算，提出了如下解决办法：

适当增加分台层次，控制分台高差（小于4.5m），以降低挡土墙高度（造价对高度极其敏感）;尽量利用结构本身起到挡土的作用，效率比单纯挡土墙高很多，且可以大量减少挡土墙建设量节省造价;沿沟渠大高差边界可采用吊脚支撑，经测算该方式综合造价最经济;设计适应山地形态的特殊户型，入户层标高可以提升至2层甚至3层;在地形高差较大的区域设置停车库填充，来消化不利高差，同时又节省了往下开挖基坑的成本。（如图G，H）

3.7停车库建设成本优化

虽然经过优化，取消了合院区域地下车库的建设，但由于项目车位配比要求高，依然需要建设车库24257 m²（含人防），加上当地建材人工运输等价格水平偏高，经测算地下车库实际造价高达4550元/ m²。通过多方案比较和研究，最终确定了利用地形高差，建设半地下开敞式停车库的设计方案。（如图J）由此，可以在至少四个方面节省了造价支出：

1）无需往下开挖，避免了深基坑产生的費用;

2）利用高差产生的对外敞开面（大于50%），节省了地下连续墙体建造费用;

3）外墙大面积敞开，经计算满足自然通风要求，省去了机械通风设备造价;

4）半地下车库填平了坡地高差，利用结构本身起到了挡土墙的作用;

除了以上措施，在商业配套设置、建筑结构、节能、景观及小市政等方面也给出了优化建议，获得了业主认可，在此不做赘述。

4.优化成果及效益

经过本轮规划建筑方案的反复研究和优化，经业主成本财务部门测算，各关键指标和数据都得到了明显的改善提升，总体优化成果超出预期。项目直接成本由207590万元降为172329万元，节省金额达3.526亿元;竖向设计优化后，造价从1.4亿降为8千4百余万元，节省造价5千6百余万元;营销财务部门测算，销售毛利率从24.2%提升至36.1%;项目估算总利润从18862万元攀升至38080万元;翻了一番多，超过了拿地测算指标，可见成效显著，获得了业主好评。同时增加了绿化，减少了道路等硬化面积，提升了项目环境品质，也获得了政府和市场的肯定和认可。

总之，通过整个优化的过程和最后取得的成果，更加体认到规划建筑设计工作对项目的重大决定性影响，每一个设计决策和措施都可能产生重大的经济后果和社会影响。作为建筑设计专业人员，当精益求精，任重而道远！

参考文献：

[1]《城市居住区规划设计标准》 GB50180-2018

[2]《民用建筑设计通则》GB 50352-2005

[3]《建筑设计防火规范》GB50016-2014

[4]《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-2014

[5]《中华人民共和国工程建设标准强制性条文》（房屋建筑部分20013年版）

[6]《公共建筑节能设计标准》GB 50189-2015

广州南方建筑设计研究院上海分院 200070