经济法视角下的商品房限购令分析

王雪颖

摘要：当前，房地产行业的发展现状较为畸形，而为了能够向人民群众提供健康的商品房交易环境，国家出台了商品房限购令。为此，针对商品房限购令存在的问题，本文提出了相应的策略思考，旨在促进房地产行业健康转型，也为我国经济发展提供充足动力。

关键词：经济法;商品房;限购

作为与普通民众利益相关的内容，商品房价格呈现畸形增长速度，严重阻碍我国经济正常发展，并降低人民群众幸福感。所以，各地政府都对房地产市场进行调控，试图抑制房地产上扬趋势，寻求房地产行业健康稳定发展。虽然在这种背景下诞生的商品房限购令有效避免炒房投资者，但是却存在一定问题，导致普通民众对政府干预市场行为产生一定恐慌。所以，针对商品房限购令存在问题分析、解决问题是当前政府应当做的重要工作。

1商品房限购令的基本概述

自国发〔2010〕10号文件对楼市新政策印发出台后，中国多个城市也就房地产行业出台相关规定，用于遏制房价不正常增长。各地政府对于房价相关措施而制定一系列政策、规定，统称为商品房限购令[1]。虽然各地对于商品房限购令侧重点与规定不相同，但多数方法是利用控制二套房首付款比例，以及购房贷款利率等进行房价调控。对于二套及以上住房民众进行限制，对于“炒房团”等投资者行为进行严厉打击。商品房限购令在宏观调控方面，做到对住房供求关系短期调节，并展示政府部门对于房地产行业整治的决心与信心。

2经济法视角下的商品房限购令存在的问题

2.1合法性问题

各地政府限购令基本以文件、通知等形式存在，并没有通过全国人大以及常委会颁布法令程序，所以法律框架不完善，文件落实没有法律背书。在我国对于房地产行业缺少宏观调控，基于市场规则立法工作不完善，所以限购令制定程序不透明，缺少告知、参与具体机制。更有部分城市限购令以“突袭”等方式存在，引起负面社会舆论。而且限购令以户籍作为捆绑，导致不同户籍享受待遇不同，违背合同法契约原则。

2.2调控效果问题

房价高涨需要从两方面考虑，居民收入增长导致现有住房无法满足实际需求，而新开发商品房也因城市土地面积供给受限，导致新增土地出现“供应负增长”问题，引起房价呈现病态式上涨。还有部分开发商大规模囤地，例如由李嘉诚创建的长实集团，从1955年就将广州黄埔区的御湖名邸项目雪藏，直至2020年才投入市场。所以，限购令仅能对短期投资进行打击，但是无法对长远供给关系有效平衡[2]。而且，限购令没有改变房地产已经成为投资工具这一实际问题。在2020年突发公共卫生事件刚有所缓解，深圳市便曝出了天价房产交易，可见房地产行业的丰厚利润，这显然是限购令无法有效阻止投资者投资房地产的表征。

2.3政府角色问题

各地政府对于限购令无法避开政府管控经济发展的怪问题，即“紧死松乱”问题，一刀切现象时常发生，导致宏观调控政策存在波动幅度大的反复调整。而且部分政府违背市场调节原则，导致越位缺位情况时常发生，缺少从经济发展角度审视房地产长久调控相关理念。而且限购令被社会广泛讨论当属以户口限制购房问题，迫使许多家庭只能承担租房带来租金上涨，地方政府也存在过分拓展权力问题，影响经济正常发展。

3经济法视角下完善商品房限购令的策略

3.1完善内容与程序

对于限购令中户籍限制一项内容尽快取消。户籍与商品房购买绑定，与宪法赋予公民平等权产生冲突，导致许多反对限购令团体、个人不承认限购令合法性。尤其是2014年国务院公布户籍制度改革相关意见，取消长久以来存在的农业非农业户籍制度的背景下，限购令仍然以户籍问题限制正常商品房采购，会留下破坏人民群众追求自由平等权利的口实。所以，端正限购令法律地位，就要取消户籍捆绑限制。同时，也要对限购令制定程序进行合理规范。作为政府直接干预市场经济行为，限购令是典型公权力介入私法案例。而且限购令与人民群众利益直接产生影响，属于国民经济重大市场，所以应该由法律对制定程序、权限管控等内容作出明确规定。但从限购令实施至今，从未有任何法律议案提到相关日程。所以限购令想要得到人民群众认可，就需要按照相关规章制度，参照优秀国内外案例，稳步落实。

3.2强化政府调控作用

对于房地产管控的立法体系进行完善。虽然限购令作为政府直接关于房价不正常发展有力措施，但是缺少相关法律依据，所以合法性存在很大整理。政府应当对社会公众明确限购令对于房地产市场起到规范作用，并对自身过分管控问题进行约束，避免利用限购问题过度拓展政府权力。所以，要在改正“侧重政策，轻视法律”错误思想的同时，对相关立法工作进行强化，尤其是对于《房地产税法》等要尽快通过法案，从而对房地产行业建立完善法律体系。可以参照日本对住房相关法律，对现有法律进行完善。政府调控房地产市场，必须将“政府”与“市场”两者关系明确，充分尊重市场规律，明确政府权力范围，避免政府直接对房地产行业进行直接管控。对于应该干预内容加强力度，对于不应该参与活动的内容则保持观望态度。只有在明确政府权力范围后，才能对房地产市场有效规范，增强房地产交易过程中相关信息披露，改变以往房地产交易双方信息不对等问题，构建健康、有序房地产市场环境。我国是社会主义国家，政府部门在房地产调控环节中应该作为服务者存在，从人民实际需求出发，才能有效落实房地产相关政策。地方政府应对房产供需关系有深刻理解，以当地经济发展情况为主，需求新房开发与房源供应调节比例，力图达到供需关系平等效果。对于北京、上海等超一线城市的房地产市场，应该花费额外精力，进行有效监控指导房地产行业，避免因超一线城市房价上涨，造成波浪式全国地区房地产产生新一步价格上浮。

3.3强化与经济制度的结合

在过去很长一段时间内，地方政府依靠土地买卖获取高额收入，与房地产开发行业存在利益相关角色。部分地方政府土地收益却占据财政收入近50%，所以采取合适手段解决土地与财政经济关联问题至关重要。例如在税收方面，中央與地方政府应当采取分税制，重新审视我国各地经济发展问题;可以加快房产税征收行为，采用透明、公开行为，落实房产税应用，推动房地产行业回到原本健康状态;地方政府可以利用合理方式，调整房地产供需关系。根据李克强总理在两会闭幕后，召开新闻发挥会讲话，我国有6亿人月收入不足1000元，说明低收入家庭仍然是我国巨大经济问题。所以，地方政府应当对经济适用房开发力度增加，并适度提高廉租房供应能力，从多方面对低收入群体住房需求进行保障。而让高昂房价实现理性回归，稳定下落，对房地产进行结构层面调整，系统化改进，并对税收体系进行完善，稳步推动房地产相关税法出行。利用房产税政策压力，迫使部分房地产企业将建设重心转移到公租房等保障住房方面，降低房地产疯狂投资与炒作，帮助我国经济从房地产陷阱中离开，进入高新产业研究新时代。

结语

住房问题关乎我国未来经济是否可以稳定发展，社会是否稳定的大计。但是房地产目前发展畸形，导致房价已经占据国民消费重要内容，商品房限购令也只能起到缓解作用。所以，应该尽快落实房地产税，做好房地产价格平稳落地工作。

参考文献

[1]喻名峰.行政决策公信力之建构——以政府房产限购令为视角[J].社会科学家，2020（02）：149-154.

[2]高欣宇.经济法视野下房地产宏观调控的正当性与必要性分析[J].法制与经济，2020（02）：67-68.