车位产权归属要看规划用途

吕斌

近年来，车位产权归属问题，越来越成为市民关注的热点。在此笔者就相关问题解答如下：

1.可办理产权证的地下停车位产权属于开发商或购买业主

几乎所有买车位的业主都希望自己的车位是能够办理产权证的，这样才能够最终将车位的权属归于自己。办理产权证的地下停车位是指在小区地下空间中，能够依照相关的法律规定，满足规划条件、办理了不动产权证书的车位。只有这样的车位，产权才属于开发商或者购买业主。

2.开发商是车位所有人地面规划批准的车位

《物权法》中明确规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”这里的当事人指的是开发商和购买人。该条款赋予了开发商出售车位的权利，因此可以认定开发商就是车位所有权人。

规划内的车位、车库是指已经由工程建设部门审批的，并取得了工程规划许可手续的车位和车库。如果是在没有占用公用道路和其他公共区域的前提下，规划内的车位、车库按照约定来确定归属。也就是说，如果是在建筑区划内按照规划建设的车位，那么其所有权就是属于开发商所有的，可以卖给业主，但是并不能办理产权证书，只是一种长期的租赁关系；如果是在建筑区划内规划用于停放汽车的车位之外又新增的车位，且占用了公共场地，如小区入住后车位不够用，物业公司与业主进行协商在小区内部的公共用地上新增施划的车位，这样的车位就应该属于小区所有业主共同共有。

3.开发商无权出售只有使用权的人防工程停车位

倘若车位、车库的位置既不属于规划用于停放汽车的区域，也不属于业主共有的道路或者其他场地，则开发商无权出售。但是，为了充分、合理利用空间，满足业主的停车需求，开发商可以采取出租的方式提供给业主作为车位、车库使用，常见的人防车库即属于此种情况。小区的地下人防工程停车位，在建设用途的批准中是属于小区人防工程的，只是在没有战争的时候，暂时用于停车使用的车位。另外，人防车位并不是专门用来停车的，所以这种车位的所有权不属于開发商，也不属于业主，开发商无权出售。该类车位自然不可以办理产权证。

友情提醒

根据“谁投资，谁使用，谁受益”的原则，地下车位、车库系开发商利用地下空间投资建造，一般并未作为分摊面积分摊到业主购买的商品房之上，理应归开发商所有。但是，只有那些在规划时用于停放汽车的车位或车库的所有权才受本条款约束。对于不拥有所有权的车位，开发商无权出售，只能出租给他人使用。《合同法》规定，租赁合同没有约定期限的，视为不定期租赁，最长期限为20年。规划用于停放汽车的车位、车库，所有权属于开发商，开发商可以将其出售、附赠或出租，但是要优先满足业主的需求。如果车位、车库占据的位置并不属于规划用于停放汽车的区域，而是属于业主共有的道路或者其他场地，则所有权属于业主共有。