棚户区改造项目极限容积率研究——以临夏市红园路3 号地块为例

康立虎

（甘肃省城乡规划设计研究院有限公司，甘肃 兰州 730000）

1 容积率指标影响因素

容积率概念虽小，其涉及的因素却很多，囊括了经济、环境、交通、社会、政策等各个方面。所有的这些影响因素共同构成了一张容积率的关系脉络，容积率的取值正是各影响因素对土地开发强度影响量化的结果。

2 现行容积率确定方法评析

通过对容积率相关研究文献整理可知，目前已有的容积率分析方法以定性居多，从定量角度的分析研究不足，仅有的定量分析也多从房地产开发可行性角度来阐述经济容积率，在定量分析中也未能与定性分析很好地结合，存在一定的局限性，见表1。

表1 现有容积率方法评析

文章主要以实际项目为例，从经济效益、日照条件两方面采用定量分析方法来确定用地容积率的极限值。

3 研究对象基本情况

地块位于临夏市老城区内核心区域，是红园路、西关路、喇家巷、西城壕路围合的区域。

本次研究区位示意如图1 所示，面积为6.41hm2，内部现有建筑为低层砖木结构平房，规划将予以拆除改造，原住居民就地补偿返还安置。

图1 区位示意图

研究对象周边居住建筑多为4～6 层为主的多层或近年改造不超过18 层（60m）的高层住宅。

4 计算用地容积率量化取值

4.1 成本-收益分析法——参数取值（见表2）

表2 成本收益分析法参数取值

4.2 成本-收益分析法——计算公式

式中：F 为规划容积率；S1 为总用地面积（m2）；S2 为现状拆迁面积（m2）；A1 为土地单价（元/每平方用地面积）；A3 为建安成本（元/每平方建筑面积）；A4 为基础设施配套费（元/每平方建筑面积）；A5 为开发管理费用（元/每平方用地面积）；P 为房屋出售价格（元/m2）；N 为不可预见费（%）；R 为基准总投资收益率（%）。

其中：（1）本次规划用地为棚户区改造，所以A1在计算中为零；（2）当地补偿政策：首层面积按照（住宅+院落）占地量的1.5 倍返还住户。

沿街商业首层按照商业建筑面积1:1 返还住户。二层及以上建筑面积按照500 元/m2补偿住户。

4.3 成本-收益分析法——公式结合研究对象本土化

4.3.1 A1×S1（政府收益）

由于是政府主导的旧城区内棚户区改造项目，土地属于划拨，不产生土地出让金，所以A1×S1 为零。

4.3.2 A2×S2（拆迁补偿费用）

A2×S2={首层面积（住宅+院落）×1.5×建安成本+（沿街商业面积×建安成本）+（二层及以上建筑面积×500 元/m2）}-（政府棚户区改造每户补偿费用×户数）。

4.3.3 P×S1

P分解为a（干道沿街商业售价）、b（街区内部沿街商业售价）、c（住宅售价）。

S1分解为a1（干道沿街商业用地面积）、b1（街区内部沿街商业用地面积）、c1（住宅用地面积）。

其中：住宅用地兼容底商的比例最大为20%，沿街商业用地面积简化为沿街居住用地面积的20%考虑。

经过计算得出结论：容积率需要开发至1.87，开发收益可达到12%。

4.4 日照分析法

4.4.1 思路

（1）依据《中国建筑气候区划图》，临夏市居住建筑的日照标准须满足大寒日3h，用地北侧拟建中学须满足冬至日2h。

（2）依据周边建筑环境和上位规划对基地的要求，本案居住建筑选取以18 层为主(当地喜用层数)，并结合当地情况，户型选取一梯二户和一梯三户为主的板式住宅。

（3）计算用地在周边建筑日照约束影响下的极限容积率。

4.4.2 日照分析法——空间模型建立过程

（1）规划地块条件分析，根据《临夏市旧城区控制性详细规划》 中对新建建筑退道路红线的要求，以及消防间距和地块内部不同用地间的划分，得出了可建设用地范围如右图黄色部分所示（如图2 所示）。

图2 基地分析图

（2）单元容积体的建立。根据日照计算，并满足防火要求的基础，建立住宅面宽从25～50m，进深14.9m 的住宅单元体，当单元体容积率达到最大值时，用地的容积率达到极限，以18 层为例，共建立6类情况。

针对选择的住宅单体建筑，按照国家和地方的日照标准和居住区设计标准进行间距计算，在用BL方法放入时将住宅单体连带“单体建筑间距控制区”一起作为“放置单元矩形”。所谓的“单体建筑间距控制区”包括南北向间距和侧向间距。

本方案以临夏市为准，计算时间为大寒日，有效日照时段8:00-16:00,每套住宅至少有1h 连续日照。

实验表明，该方法仅适用于用地面积在0.5～9hm2的情况（见表2）。

表2 18 层单元容积体（单体建筑间距控制区）

（3）平面布局优化。第一阶段优化的评价目标是求得现行日照标准约束条件下的容积率上限。将15 个“放置单元矩形”按照BL 的法则进行排列，形成第1 代种群，然后利用遗传算法的交叉和变异，形成第2 代、第3 代，直到接近最优解。

图3 为得到最优解，其容积率为2.33(只考虑规划地块内建筑间相互日照影响)。

图3 18 层住宅BL分析

（4）日照约束影响下的高度调整。根据北侧现状建筑的底层窗户在满足现行日照标准的基础上，计算北部地块的最大包络体，并利用返回光线校核，最终确定极限建筑高度。再根据北侧现状建筑和规划建筑，以及东侧现状建筑在满足现行日照标准的基础上，计算南部地块的最大包络体，并利用返回光线校核，最终确定极限建筑高度。如图4 所示。

图4 18 层住宅包络体分析

4.4.3 结论

通过叠加规划地块内部和外部建筑体日照等时线，得出该用地内极限容积率为2.04（考虑地块内建筑与周边建筑之间相互影响），如图5 所示。

图5 18 层住宅日照分析

5 极限容积率取值

通过经济和日照两种量化测算方法得出容积率最大值为2.04。

6 展望

鉴于容积率涉及因素的复杂性，影响容积率指标的因素众多，受现实条件的限制，本文的分析研究无法全部覆盖所有的影响因素,仅从技术角度着手，通过提高规划编制的科学性与合理性来解决当前出现的容积率超标建设的乱象，对规划管理实施提供基础性技术依据。