破解历史遗留问题维护群众合法权益<br/>——解读《关于加快不动产登记历史遗留问题的指导意见》

破解历史遗留问题维护群众合法权益
——解读《关于加快不动产登记历史遗留问题的指导意见》

2021-09-03黄海军廖珊珊

南方自然资源 2021年8期

● 黄海军廖珊珊

（第一作者单位：广西自然资源厅自然资源确权登记局）

一、背景和依据

不动产登记涉及千家万户，事关人民群众的切身利益。各种历史遗留问题和其他原因导致的不动产“登记难”，已成为当前群众反映强烈的“操心事”“烦心事”，若不及时妥善处理，人民群众的合法权益将受到损害。2021年1月4日，自然资源部印发《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》（自然资发〔2021〕1号），要求各地高度重视历史遗留问题化解，积极推动构建“政府主导、部门联动”的工作机制，细化配套政策，加快推进。为深入贯彻落实习近平总书记考察广西时的重要讲话精神，践行以人民为中心的发展思想，加快解决广西不动产登记历史遗留问题，切实维护人民群众合法权益，促进社会和谐稳定，依据《中华人民共和国民法典》《不动产登记暂行条例》等相关法律法规，广西自然资源厅结合全区实际，制定了《指导意见》。

二、目标任务

按照“尊重历史、兼顾现实、服务于民、取信于民、让利于民”和“缺什么补什么、谁审批谁负责”的原则，以“为民办实事、解难题”为落脚点，针对广西具有共性、普遍性的6大类问题18种具体情形，《指导意见》在现有政策的基础上，提出了具体的解决路径和破解办法，明确广西用3年时间集中化解全区6大类不动产登记历史遗留问题，切实维护人民群众合法权益，促进社会和谐稳定。

三、主要内容

1.关于解决开发建设单位申请主体不清或缺失的问题，包括开发建设单位因改组、改制、合并和兼并等原因造成申请主体不清等4种情形。

2.关于解决土地权属来源不清或权属资料不全的问题，包括国有土地建设项目已办理房屋所有权登记、无土地权属来源等4种情形。

3.关于解决国有土地上已经出售的房屋供地手续不全或相关费用未缴的问题，包括项目供地手续不完善等3种情形。

4.关于解决规划许可、竣工验收、消防和人防手续不完善的问题，包括未通过建设工程规划核实等3种情形。

5.关于解决房屋、土地信息不一致和跨宗地建设的问题，包括国有土地上原分开登记的房屋、土地信息不一致等2种情形。

6.其他问题，包括不动产因抵押、查封等原因无法办理登记等2种情形。

四、适用范围

《指导意见》严格执行《中华人民共和国民法典》《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》以及自然资源部等上级管理部门有关规定和要求，适用于解决该文件印发之前广西已经形成的6大类18种情形不动产登记历史遗留问题。自该文件印发之日起新形成的问题、“小产权房”相关问题不适用本意见。

五、特色亮点

《指导意见》坚持以人民为中心的发展思想，以为人民群众办实事、解难题、护权益为出发点和落脚点，针对因历史原因和非群众过错所造成的历史遗留问题，即按现行政策规定和业务办理流程无法解决的普遍性、共性明确，群众反映最强烈，矛盾最突出的问题，坚持实事求是、问题导向、目标导向、标本兼治、产权保护和维护政府公信力的原则，在现有政策的基础上制定了有针对、可操作、覆盖广的破解办法和解决路径。

1.关于解决开发建设单位灭失的问题。国有土地上已经出售房屋的建设项目因开发企业或有关单位灭失，有承继单位或上级主管部门的，由承继单位或上级主管部门作为申请主体办理；没有承继单位和上级主管部门的，可以由不动产所在地市、县人民政府指定的机构、组织或业主委员会、业主代表代为申请办理。开发企业或有关单位灭失的，经公告无异议或异议不成立及申请登记所需材料符合要求的，首次登记与转移登记一并办理，并在登记簿中对权利主体灭失情况予以记载；已办理首次登记，开发企业或有关单位已经灭失且购房合同已备案的，购房人可单方申请办理转移登记；购房合同未备案的且属于唯一权利人的，可以由不动产所在地市、县人民政府指定的机构或组织核实后，由购房人单方申请办理。

2.关于解决开发建设单位不配合不动产登记造成登记主体缺失的问题。不动产统一登记实施前，商品住宅小区业主已办理《房屋所有权证》，但原开发建设单位不配合提交《国有土地使用证》或其他造成登记主体缺失，致使业主无法办理不动产登记的，由不动产登记机构书面告知原开发建设单位或原权利人，经公告无异议或异议不成立的，再由现权利人单方申请办理不动产登记，不动产登记机构在办理不动产登记同时依法注销原《国有土地使用证》；对已建成入住的，原开发建设单位不配合办理房屋首次登记，致使业主无法办理不动产登记的，经住宅小区业主委员会或三分之二以上的业主代表同意后，由不动产登记机构书面告知原开发建设单位或原权利人，经公告无异议或异议不成立的，由业主单方申请办理不动产首次登记、转移登记。

3.关于解决国有土地建设项目已办理房屋所有权登记、无土地权属来源的问题。在1987年《中华人民共和国土地管理法》施行前，且在国有土地上已建成使用的不动产，已办理房屋所有权登记，无土地权属来源的，经公告无权属争议的，不再补办划拨用地手续，由市、县不动产登记机构直接按划拨性质办理不动产登记；1987年《中华人民共和国土地管理法》施行后、在依法征收为国有建设用地上已建成使用的不动产，已办理房屋所有权登记、无土地权属来源的，经公告无权属争议的，报经市、县人民政府同意，按现状核发用地划拨决定书或者补办协议出让手续后，办理不动产登记。

4.关于解决城镇范围内原违规用地建设的问题。在1987年《中华人民共和国土地管理法》施行后至2004年《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）实施前，违规用地建成的房屋（“小产权房”除外）且未办理房屋所有权登记的，期间市、县人民政府已组织有关部门依法作出处理并补办用地手续的，不动产登记机构依据依法处理的证明材料办理不动产登记；未依法处理的，可由市、县人民政府按照项目建设时有关政策规定完善用地、房屋建设等手续后，办理不动产登记；对于建设项目用地地类在2009年全国第二次土地调查成果为建设用地的，按现状地类完善用地手续后，办理不动产登记；为其他地类的，按原地类完善用地手续后，办理不动产登记。

5.关于解决未通过建设工程规划核实的问题。国有土地上已经出售房屋的建设项目，按规定能够补办规划验收等手续的，应当依法依规处理并补办相关核实手续后办理不动产登记；对确因建成时间较早等原因不具备补办条件的，在符合国土空间规划的前提下，报经市、县人民政府同意，市、县自然资源局按现状出具认定或核实意见，建设项目部分（单独楼栋）符合规划的，由市、县自然资源局对符合规划的部分（单独楼栋）先行进行规划核实，再出具符合规划的核实意见。

6.关于解决违反规定存在擅自改变用途、超出建设工程规划许可的范围、超容积率等的问题。违反规定，存在擅自改变用途、超出建设工程规划许可的范围、超容积率等情形的项目，由市、县自然资源局将有关情况报市、县规划委员会审核。审核意见经市、县人民政府批复同意，按项目建设时的有关政策规定，对项目开发建设责任主体进行处置后，市、县自然资源局根据处置意见，对符合规划的建设范围完善规划核实等相关手续后办理不动产登记。

7.关于解决项目建设工程竣工手续、消防手续和人防手续缺失的问题。项目建设工程因报建报批手续不全或无法进行工程竣工验收的，由项目开发建设单位或市、县人民政府指定的单位委托有相应资质等级的第三方房屋质量安全鉴定机构对工程项目进行安全鉴定，并出具检测鉴定报告或鉴定结论。鉴定报告或鉴定结论符合要求的，可作为房屋符合工程建设和验收要求的替代材料办理不动产登记；应当办理消防和人防手续的项目，项目开发建设单位可先按照项目竣工时的消防和人防技术标准要求组织消防和人防安全条件评估，并按要求整改合格后，由市、县人民政府组织住房城乡建设（消防）和人防等部门补办消防、人防验收或备案等手续。

8.关于解决国有土地上原分开登记的房屋、土地信息不一致的问题。不动产统一登记实施前，已分别登记的房屋和土地用途不一致的不动产，继续按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途；因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的，经核实，权属关系变动清晰且无争议的，可以根据规定程序由房屋所有权人单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记。

9.关于解决不动产因抵押、查封等原因无法办理登记的问题。不动产统一登记实施前，购房人已办理房屋所有权登记，但土地使用权仍登记为开发建设单位并处于抵押、查封状态，或土地使用权在抵押、查封前已取得购房合同备案，购房人申请办理不动产登记的，不动产登记机构在书面告知抵押权人、查封单位有关土地、房屋原分散登记情况和“房地一体”登记要求后办理不动产登记，并在不动产登记簿注明土地抵押、查封状况；购房人与开发建设单位另有约定的，按照其约定处理。

10.关于解决不动产登记所需资料遗失的问题。涉及不动产登记所需资料遗失的，经单位或个人申请，相关职能部门应为申请人提供便利，给予相关资料补正、补发或存根复印；申请人提交的补正、补发或存根材料，不动产登记机构应视同为合法合规的材料，并予以办理相关不动产登记。