疫情影响下房地产行业的波动与分析

吴忌冉 谷良忠 尹建军 刁良超

摘要：2020年爆发的疫情对于全球经济影响深远，本文基于这一背景，将疫情分为三个阶段，结合实际调研结果，聚焦蚌埠房价变化。通过线上线下相结合的方式，结合对于获取的数据分析结果，探究疫情对蚌埠房价的影响，并最终得出，蚌埠市房价在疫情相关期间稳重略有升，疫情对蚌埠市房价并没有过大的影响。

关键词：疫情;房地产价格;影响;分析

一、前言

本项目主要考察全球疫情形势下，以蚌埠市为例，就房地产价格的波动情况进行考察并分析。考察内容是2020年一月疫情開始至2020年末的房地产价格波动情况，并和往年价格进行对比，通过数据调查分析价格波动的影响因素及原因，探究作为国民经济支柱之一的房地产行业在疫情冲击下的局势。受此次疫情影响，一些行业面临着前所未有的困难，其中旅游、餐饮、贸易、娱乐行业影响最大。由于疫情，一些售楼中心暂停对外营业，房产中介也大多通过线上进行销售，建筑工地被迫停工，这些都将房地产销售推向低落阶段，成交量大幅度下跌，各地纷纷出台相关政策以维持经济平稳运行。房地产行业反映出的疫情对经济发展的影响具有鲜明的代表性，因此对该项目的研究可以有效折射出疫情对国内大环境的影响。利用大数据模型，将蚌埠市划分为四个区域，通过科学程序进行环比分析，进而得到蚌埠市房地产价格面临新冠疫情时波动的模型与数据。对获得的结果进行研究，则能够了解疫情期间蚌埠市房地产的波动情况，由点及面，进一步对国内情况基本相同的大中型城市受疫情冲击情况做进一步的了解，同时也可以总结经验，完善市场信息并增强抗风险能力，在面临下次冲击时使市场具有更充足准备。

二、数据获取

（一）第一阶段

确定分工并将任务分配至小组成员，首先依据蚌埠市行政分区，建立四项对应数据库，通过随机抽样方式，在每个区内选取三个小区作为调查样本，由小组成员认领进行一对一信息收集。

（二）第二阶段

落实调研计划，选取蚌埠淮上区、蚌山区、龙子湖区及禹会区中随机的样本小区展开调查，考虑到疫情因素影响，调查采取线上线下相结合的方式进行。线下调查阶段，小组成员前往蚌埠市房地产交易中心进行实地调查，通过咨询工作人员，掌握了2020年1月至2020年12月期间蚌埠市房地产价格的总体变动情况，同时对于蚌埠市房地产价格的长期情况有了初步了解。线上调查阶段，小组成员充分利用互联网工具，通过58同城、安居客等软件以月为单位集中收集了2019年至2020年蚌埠市四个行政区房产价格的具体数据。

（三）第三阶段

对收集的数据进行适当的筛选、整理和分析，利用office软件工具，建立简明易懂的数据对比图，同时利用excel自带的表格工具计算房产价格变动数据。

三、数据概括

此项目主要数据为2019.1-2021.3期间蚌埠市以及四个区总体各月平均房价和各个区选择的三个楼盘各月平均房价。数据全部来源于58同城、安居客APP和线下实地调查。

四、数据展示

首先，我们采取线上线下方式收集了蚌埠市12个小区从2019年1月到2021年3月房价数据。为探究疫情对蚌埠市房价是否有影响，我们将整个调查区间分为三个阶段，分别为疫情开始之前阶段（2019.1-2019.12）、疫情爆发至稳定阶段（2020.1-2020.7）和疫情基本稳定后的恢复阶段（2020.8-2021.3）（如图1、图2所示）。

（一） 图一、图二为通过线上线下方式获得并整理后的房价数据，如图所示，我们分别获取了淮上区、蚌山区、龙子湖区、禹会区每个区中三个小区共12个小区从2019年1月到2021年3月的数据。通过Excel表格对其进行整体列式。

（二）图二为对蚌埠市整体房价数据分析后的折线图，以2019年1月到2021年3月为横坐标，房价每平米价格为纵坐标。由图可明显发现整个调查区间，蚌埠市整体房价趋于稳定且稳中有增。

（三）图四、图五、图六、图七趋势大体相同，蚌埠市淮上区、蚌山区、龙子湖区、禹会区房价在整个调查区基本都是稳中有增，且房价在三个调查阶段的增长趋势基本一致。由此可初步得出疫情对淮上区、蚌山区、龙子湖区、禹会区房价没有明显影响。

（四） 图八为三阶段房价增长率对比，为了更加准确的展现疫情与房价之间的关系，通过相关公式分别计算了，蚌埠市及蚌埠市四个区在三个阶段的房价增长率。如图所示，更加直观的体现了蚌埠市房价在三个阶段的房价增长率基本没有大幅度变化。由此可得，疫情对蚌埠市房价无明显影响。

五、原因分析

（一） 房地产市场内部稳定性因素

由于防控新冠病毒的一项重要措施就是人民不扎堆、不聚集，房产作为一种特殊的不动产，必须要人到场观察、访问才能决定是否购买。疫情下人民尽量减少外出这一行为可能导致去购房中心看房人数骤减。因此，疫情势必对房地产市场有一定影响，不论是成交价还是成交量。

而房价稳定的两个方面，房价既不会明显下降也不会显著上升。由于相比于房价，开发商更关注的是成交量，只有成交量达标，开发商的资金才能运转起来。开发商在巨大的还贷压力下，成交量下降对于开发商的影响是灾难性的，因此对于开发商来说，一方面，为了提高房产成交量，即便是降低利润额，也不会通过提高房价来销售房产，从而导致房价不会显著上升。

另一方面2020年疫情爆发，国民经济重创，第一季度中国经济同比下降6.8%，个人收入水平下降，疫情影响着人们的消费观，进而导致购房能力降低。 开发商为避免集体退房事件的发生，可能会为了回款而给予购房者一定的优惠，但是不到万不得已不会大幅度降价，从而导致房价不会明显下降。

（二） 经济政策

疫情爆发以来，对于经济方面的影响尤为显著，据国家统计局初步核算，一季度国内生产总值206504亿元，按可比价格计算，同比下降6.8%。分产业看，第一产业增加值10186亿元，下降3.2%;第二产业增加值73638亿元，下降9.6%;第三产业增加值122680亿元，下降5.2%。面对疫情的严峻考验，党中央积极加大宏观调控力度，力求缓解疫情对经济做带来的暂时性影响。在房地产方面，强调“房住不炒”的理念，落实房地产长效管理机制，积极稳定房地产经济。财政部、税务总局也放宽债务限额和亏损结转年限、完善税收减免政策等。安徽省也积极响应号召，发布应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力实施方案。通过各项政策的出台实施以实现经济的稳定和拉动。

（三）供求关系

房地产的很多问题，实际上从最简单道理就可以看明白。比如，一个城市房价决定因素。从政策，经济、文化，收入都可以解释，然而这些都是一些间接因素，或者不可量化。最容易量化的因素——供应和需求，我们反而容易忽视。城市如果房价能够长期稳定或者房价持续上涨，最终无非由两个因素决定。第一、需求量涨了。第二、供应量跌了。两个因素必有一个发生作用，或者联手形成。反之亦然。1月25日蚌埠市统计局发布数据，2020年1-12月份，全市商品房销售继续稳步增长，保持良好上升势头，销售面积880.6万平方米，同比增长7.6%。2020蚌埠房地产市场报告显示，2020年，蚌埠全市新建商品房住宅备案27080套，面积303.57万㎡，较2019年的备案量增加6095套，备案均价上涨了2.25%，涨幅收窄5个百分点。据金刚石数据，截止2020年12月31日，蚌埠市剩余总库存约25732套，按照2020年月均去化速度，蚌埠市现有库存去化周期约为15-17個月，但整体市场后续供货量较大。从需求角度看：2020年蚌埠市销售面积同比增涨7.6%，由此可见我市场商品住宅的刚性需求未见减弱迹象。其中疫情对于人们的购房想法必然存在一定影响，长期隔离状态下，部分务工人员无法回家，对于拥有一处自己的住房必然会产生更大的需求。从供应角度来看：多方数据表明，房地产行业供给呈缓慢增长态势，稳中有进，广大投资商对市场仍有较大信心，今年的总供应量增速虽稍低于去年同期速度，但总供应量与去年相比仍处于增长状态。从住房库存和去化周期来看，蚌埠市房地产市场仍非常可观，供应较足。需求与供给总体上实现了同方向增长，在面临疫情冲击时，具有较坚固的结构，能够将房价保持稳定状态。

六、小结

总的来说，疫情对经济的影响还是肉眼可见的，但是细分到房地产行业的影响确很小。市场经济受疫情的影响是暂时性的，主要是在疫情爆发各地防控措施实施和经济政策有效实施的间隔期内。这得益于党中央的领导以及各个部门的政策落实，经济在较短时间内得到拉动并逐步复苏，所以其影响并没有反映在房地产行业上。民众的购房需求还是存在的，只是被疫情延缓了，当疫情趋于稳定之后，民众的购房需求得到释放，加上房地产经销商应对疫情所推出的福利政策，房地产经济在疫情影响下所显现的波动便微乎其微。

参考文献

[1]尹中立.疫情下房地产政策何去何从[J].中国金融，2020（05）：78-79.

[2]蔡真.新冠疫情对住房市场的影响及分化趋势[J].中国经济报告，2020（03）：116-131.

[3]马克.后疫情时代房价走势[J].城市开发，2020（04）：60-61.

[4]国家统计局：统筹疫情防控和经济社会发展成效显著 3月份主要经济指标降幅明显收窄2020-04-17

作者简介：吴忌冉（2001.09—），男，安徽蚌埠人，蚌埠市龙子湖区安徽财经大学 审计专业 本科生

谷良忠（2001.08—），男，安徽芜湖人，蚌埠市龙子湖区安徽财经大学 资产评估专业 本科生

尹建军（2002.07—），男，安徽阜阳人，蚌埠市龙子湖区安徽财经大学 资产评估专业 本科生

刁良超（2003.05—），女，安徽六安人，蚌埠市龙子湖区安徽财经大学 财务管理专业 本科生

本文为安徽财经大学省级大学生创新创业训练项目结项论文。项目名称：疫情影响下国内房地产价格的波动与分析（以蚌埠市为例）项目编号：S202010378460