关于利害关系人代理律师申请查询不动产登记资料问题的几点思考

摘要：不动产作为生活中极为重要的个人资产之一，涉及纠纷时第一个想到的就是对方名下是否有不动产权，能否达到保障自己权益的目的。所以一直以来律师查询不动产登记资料的权限都极具争议性，律师查询权限和范围到底是哪些，现实中工作人员应该如何接待，依据又是什么。关于以上问题，本文根据相关法律法规、实际案例和工作经验谈谈自己的看法。

关键词：律师;不动产登记资料;查询

在日常工作中，遇到律师查询不动产登记资料争议的焦点基本都在律师是否有所有不动产信息的调查取证权，律师认为只要律师携带了受理案件通知书、律所介绍信、律师证，不管案件是否涉及申请查询的不动产信息，不动产查询部门都应该根据《中华人民共和国律师法》第三十五条1律师有调查取证的权利而提供给律师。

本文认为，其一，《律师法》规定是律师有调查与承办法律事务有关的情况;其二，《民法典》第二百一十八条2规定利害关系人可以申请查询、复制不动产登记资料。两者规定不矛盾，律师调查取证既需符合《律师法》，也需符合《民法典》相关规定。其三，《不动产登记资料查询暂行办法》是实际操作中的详细规定，只要没有上位法冲突，也应当遵循。

首先，我们了解一个案例。看看2019年南宁铁路运输中级人民法院的（2019）桂71行终128号的行政裁定书。该案件起因是：吴律师持法院受理案件通知书及相关证件到南宁市不动产登记中心申请查询对方当事人房屋所有权信息，南宁市不动产登记中心以吴律师提交的材料不足以确定相关民事诉讼案件与申请查询的房产存在利害关系，不符合《不动产登记资料查询暂行办法》第十九条3所规定的利害关系人的申请查询条件为由不予受理吴律师的查询申请。

审理过程中，一审法院认为国土资源部发布的《不动产登记资料查询暂行办法》属于部门规章，是执行性或补充性的行政规范。吴律师作为代理律师有权依法调取证据，但调查取证的权限也需受到相关行政法律法规及部门规章的约束，除非该部门规章与上位法相冲突。二审法院查明的事实与一审法院查明的事实基本一致。另外，二审法院认为《不动产登记资料查询暂行办法》第四条规定，不动产权利人、利害关系人可以自行或委托律师或者其他代理人查询、复制不动产登记资料，但当委托律师或者其他代理人查询时，查询权利主体仍是不动产权利人、利害关系人，而非受委托律师或者其他代理人。因此，法院终审裁定驳回了吴律师的起诉。

基于以上法律思维， 2018年3月施行的《不动产登记资料查询暂行办法》（以下简称《暂行办法》）针对不动产登记资料的查询主体、查询权限、受理资料等详尽的规范可以作为查询受理依据。其中，第四章 利害关系人查询为律师申请查询不动产登记资料提供了依据，也明确了律师查询权限。根据《暂行办法》作者分析了利害关系人代理律师查询不动产登记资料权限如下：

一、查询范围。

包括不动产登记结果、不动产登记原始资料。

根据《暂行办法》第二条4，不动产登记资料包括不动产登记结果和不动产登记原始资料。根据第十九条，提供因不动产构成利害关系证明的查询人申请查询的，查询结果仅包括不动产登记簿等不动产登记结果，不包含不动产登记原始资料。

如果需要查询不动产登记原始资料，可以根据第二十三条规定5，律师持调查令可以查询不动产登记资料，这就包括了不动产登记结果和不动产登记原始资料。

二、查询主体。

一是因不动产构成利害关系的当事人的代理律师。《暂行办法》中明确的因不动产构成利害关系的当事人的代理律师，根据第十九条规定，都需因不动产构成了利害关系，第三款兜底条款根据上面两款也可以得知是因不动产构成利害关系的其他法律规定的情形。

二是非因不动产构成利害关系的其他案由，如民间借贷纠纷等的当事人的代理律师。现实工作中经常遇到此类代理律师，一般都需“以人查房”，此种情况在《暂行办法》中并没有明确的规定，但可以适用第二十三条。

三、查询对象。

一是因不动产构成利害关系的某特定不动产登记信息;二是非因不动产构成利害关系的其他案由，需“以人查房”查询对方当事人名下所有不动产登记信息。

四、申请查询时需提交的材料。

一是因不动产构成利害关系的代理律师，根据《暂行办法》第八条6、第九条7、第二十条8、第二十三条相关内容，需要提供的材料如下：查询申请书、利害关系人的身份证明材料、委托书、因不动产构成利害关系的证明材料、律师证、律师事务所出具的证明材料。

二是非因不动产构成利害关系的其他案由的代理律师，申请“以人查房”，根据《暂行办法》第八条、第二十三条相关规定，需提供的材料如下：查询申请书、利害关系人的身份证明材料、律师证、律师事务所出具的证明材料、人民法院调查令。

五、特别规定意向利害關系人的代理律师查询规范。

除《暂行办法》第十九条、第二十条规定的情况外，还有第二十一条9、第二十二条10特殊情况的查询规定，即意向利害关系人。意向利害关系人，根据条款内容，是指有买卖、租赁、抵押不动产意向或拟就不动产提起诉讼或者仲裁等，但还没有具体民事行为，不能提供第二十条规定的利害关系证明材料，没有与不动产构成实际利害关系的人。其代理律师可以申请查询相关不动产登记簿记载的下列信息：⑴不动产的自然状况;⑵不动产是否存在共有情形;⑶不动产是否存在抵押权登记、预告登记或者异议登记情形;⑷不动产是否存在查封登记或者其他限制处分的情形;⑸申请验证所提供的被查询不动产权利主体名称与登记簿的记载是否一致;⑹不动产的共有形式;⑺要求办理查封登记或者限制处分机关的名称。这类查询情况需提供的材料比较简单，因仅有意向，提供意向利害关系人身份证明、委托书、律所介绍信、律师证、不动产坐落或不动产证书号或不动产单元号即可了解相关信息。

结束语：

综上所述，利害关系人的代理律师申请查询不动产登记资料依据明确，权限清晰，在实际工作和操作中，应当以《不动产登记资料查询暂行办法》为依据，规范不动产登记资料查询窗口工作人员接待流程。在接待利害关系人代理律师查询时，需做到有理有据，做好解释和沟通工作。

参考文献

[1].杨家学，彭嘉昊.关于律师查询不动产登记信息的几点思考[J].重庆建筑，2014（5）.

[2].牟元英.律师查询不动产登记资料的思考[J].中国档案，2018（4）.

作者简介：

张羽雁（1992.10）女，广西桂林人，本科，研究方向：不动产登记资料查询