“商改居”影响几何

敖瑾 刘美佳

7月9日，深圳市规划和自然资源局发布《关于进一步加大居住用地供应的若干措施（征求意见稿）》。这份全文9000多字的意见稿，概括下来有以下重点：

到2035年，全市常住人口人均住房面积达到40平方米以上;年度居住用地供应量，原则上不低于建设用地供应总量的30%;“十四五”期间，整备居住潜力用地不少于10平方公里，2021-2023年内整备的居住潜力用地不少于7平方公里;未来规划新增各类住房200万套以上。

至于如何实现这几大目标，分别有三大措施：允许商业用地改居住用地;城中村改造放开门槛;增加居住用地的建筑物高度。

事实上，从2018年深圳开启“二次房改”开始，深圳就一直在强调增加住房供给。这次的意见稿则更多是给增加住房供给设定了更为具体的实施细则。那么，这次的意见稿件，到底将对房地产市场产生多大的影响？

目标实现压力不小

深圳土地资源是比较紧张的，供应不足是深圳房价高居不下的重要原因。

公开资料显示，北上广深四大一线城市，深圳总面积为1997.47平方公里，上海市总面积6340平方公里，北京市总面积16410.54平方千米，广州市总面积7434平方公里。其中，深圳还有30%的工业用地的红线，974.5平方公里的基本生态控制线。而在2018年，深圳全市建成区面积已达927.96平方公里。也就是说，如果坚守基本生态控制线，深圳可供开发面积不足百平方公里。

翻开历史数据会发现，1996-2002年间，深圳平均每年出让宅地达到2134万平方米。但从2003年开始，深圳每年供应的宅地面积骤降，并在2015年后达到了谷底——2017年一整年，深圳只出让了一宗只租不售的宅地。

但与此同时，深圳的人口却在逐年增加。在七普数据中，深圳全市常住人口超过1756万人。与十年前第六次人口普查的数据相比，增加了增长68.46%。

根据贝壳研究院在2019年底发布的《粤港澳房地产市场白皮书》，目前，深圳人均居住面积仅为19.7平方米，这个数据低于隔壁广州的25平方米，略高于香港的15平方米。

根据这次设定的目标，到2023年，全市常住人口人均住房面积达到40平方米以上，也就是说，要比当前的数据翻一番。目标实现压力不可谓不小。

另外，2019年，深圳宅地供应占比是12.5%;2020年，翻了一倍，達到24.4%，距离目标30%也还是有一定的距离。

不过，深圳实现目标的决心应该说是相当坚定。

以征求意见稿发布当天的宅地出让公告为例：7月9日，深圳交易集团有限公司发布本年度第二批次住宅用地集中出让公告。公开挂牌出让22宗住宅用地，总土地面积约83.38公顷（约合833800平方米），是深圳近几年来最大规模拍地。

“商改居”引关注

在这次的征求意见稿中，最引人瞩目的其实是“商改居”的条款。

主要内容包括，原来已经批准建商业建筑的土地，可以申请转为居住用地，其中30%面积可以建成商品房，其余用来建公共住房。

城市更新项目中，原来计划改商业建筑的，也可以申请转为居住用地，但其中公共性住房的面积不得少于规划容积的60%。

目前，深圳存在商业用地严重过剩的问题。把原来规划的商业用地转为居住用地，是在有限资源下合理再配置的自然选择。但这次的“商改居”引发关注的一个重要原因是，有市场解读成，公寓价格可能要涨。

但有专家表示，已经建成为公寓的建筑，改为居住属性的可能性较小。

深圳职业技术学院房地产研究所所长、教授邓志旺表示，这一方面是因为它的土地用地性质已被定为“商业”，从城市规划的角度来说，很难做调整;另一方面，已经建成的商业（住宅），它的建筑结构、功能等等，都是为了商业用途来完成的，如果现在要改为“住宅”，它的功能就要改变。那么在消防等方面，其实是很难达到居住要求的。

“商改租”到“商改居”

7月2日，国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，明确保障性租赁住房基础制度和支持政策。其中提出，对闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房等非居住存量房屋，在一定条件下允许改建为保障性租赁住房，该政策也被称为进阶版“商改租”。

此前，国内部分城市已经在“商改租”上做出一些探索：2018年1月，上海市发布《上海市城市总体规划（2017-2035年）》，“可以将多余存量的工厂、仓库、办公楼、公寓式酒店改为住宅，用作公共租赁住房。”

2018年6月、2019年7月、2020年1月，北京、广州、深圳也分别发布了类似的政策。其中，深圳从改建原则等方面进行规范，要求改建后的租赁住房原则上不少于50套（间），且只能用作租赁住房，不提供学位。

此次深圳拟支持“商改居”，被视为是对此前允许“商改租”政策的进一步升级，其他城市是否会跟进，还有待观察。

人才决定了城市的未来，深圳今天的发展离不开优秀人才的建设和贡献。而高房价正在挤出人才，这无疑对本来就不依靠土地财政的深圳来说，得不偿失。深圳特区成立40年之际，深圳住建局局长张学凡提出，深圳楼市未来要学习“新加坡模式”：将来深圳60%市民住在政府提供的租赁或出售的住房中。

深圳房地产调控，仍任重道远。