跨宗地或越界超占的建筑物如何办理不动产登记

徐映雪

案   例

A公司申请a建筑物的首次登记。经核查，a建筑物为一普通商品房小区内的住宅楼，共三个单元，其中，大约两个单元在X宗地上，约一个单元在Y宗地上，X及Y宗地的土地使用权人均为A公司，国有土地使用证分别于2016年、2017年取得。a建筑物能否办理首次登记？如何办理？如a建筑物已办理完毕首次登记或初始登记，b为a建筑物中的一户房屋，如何办理首次转移登记？

分   析

首次登记时发现建筑物跨宗地或越界超占，一直是困扰各地登记机构的一个难题。目前，存在着多种观点与处理方法，有的认为可通过虚拟分割建筑物来分别登记，有的认为土地权利人相同的必须合宗后才能办理登记，有的出台了相关政策规定符合一定条件的才需办理合宗。

笔者认为，采取虚拟分割登记的方法是不可取的。《不动产登记暂行条例》（以下简称《暂行条例》）第八条规定，不动产以不动产单元为基本单位进行登记。《不动产登记暂行条例实施细则》第五条规定，《暂行条例》第八条规定的不动产单元，是指权属界线封闭且具有独立使用价值的空间。如建筑物跨占n宗地，则需把建筑物虚拟分割成n部分，虚拟分割后各部分的权属界线将不能封闭，也不再具有独立使用价值，不满足不动产登记基本单元的设定，故不能予以登记。

根据目前申请房地首次登记的情况，主要可分为以下两大类：

一是被占压的其他土地未登记使用权人或已登记为其他人使用的。即建筑物占压了道路、绿地、河道、高压走廊等未登记使用权人的国有建设用地，或占压的其他宗地已做了登记，但登记的使用权人并非本宗地使用权人。这种情况属于《暂行条例》第二十二条违反法律、行政法规规定的情形，不动产登记机构应当不予登记，并书面告知申请人。

二是被占压的其他土地已经由有批准权的人民政府批准，并归本宗地使用人使用的。即建筑物跨占的两宗或多宗土地均已取得合法用地手续，且为同一权利人所有。这种情况下，主要有以下两种处理办法：

第一种是先办理合宗批准手续，再申请不动产登记。一是该宗地建设用地使用权未办理首次登记的，当事人持合宗批准手续和规定的其他材料，申请建设用地使用权和房屋所有权首次登记;二是该宗地建设用地使用权已办理首次登记的，当事人持合宗批准手续和规定的其他材料，申请建设用地使用权变更登记。当事人也可同时提交房屋所有权规定的材料，一并申请房屋所有权首次登记，不动产登记机构应先办理变更登记再办理首次登记。

第二种是由于办理合宗手续的难度较大，周期较长，各地因此而生的信访事件频发。为了解决此问题，部分地市研究出台了相关便民利企政策，满足一定条件的无需办理合宗手续。

我国实行商品房预售制度，商品房小区的房屋在申请首次登记时，多数已出售给购房人并办理网签，购房人已交纳或部分交纳了购房款。根据不动产连续登记的原则，房屋必须办理完毕首次登记后，方能转移至购房人名下。如因房屋跨宗而办理合宗手续，不但需要经过规划审批，重新补签土地合同，还很可能因超容积率而补交土地出让金。很多开发单位认为之前办理土地、规划手续的时候已全额交纳土地出让金，顺利通过审批均未提出问题，现在登记机构只是进行记载，要求补交土地出让金不符合情理，所以不愿交纳。合宗手续迟迟办不下来，直接影响到给购房人办理不动产证，由此引发的群体性信访事件愈演愈烈。

目前在实务界，对被占压的其他土地未登记使用权人或已登记为其他人使用的情况无法办理登记，这一点各地不动产登记机构已达成了共识，但对占压的其他土地已经批准并归本宗地使用人使用的情况如何办理，各地的做法尚未统一。针对这一问题，部分地市根据自身具体情况，研究出台了不同的解决方案。有的地区认为只要被占压的其他土地已经批准并归本宗地使用人使用的，不涉及侵害他人权利，可直接办理首次登记，按主体落宗即可。有的地区认为不宜直接办理登记，应确定相关指标相符合后再行办理。

笔者认为第二种做法更为合理。即使占压的其他土地已经批准并归本宗地使用人使用，也可能存在指标不符合、超容积率需补交土地出让金的情况，应对相关指标的符合情况进行审查。如《建设工程规划许可证》《建设工程规划核实意见书》中宗地综合技术经济指标符合《土地出让合同》中约定的规划设计条件指标，不动产登记部门可直接办理首次登记，按房屋主体所在宗地落宗。具体核查时，可将规划总平面图（红线图）及《建设工程规划核实意见书》上显示的容积率、建筑面积、建筑密度、绿地率等技术经济指标，与《土地出让合同》中约定的规划设计条件相应的各项指标进行比对，前者包含在后者规定范围内的，则无需办理合宗手续，直接办理首次登记。前者超出后者规定范围的，则需先行办理合宗手续后再予以登记。但在具体办理过程中，有些项目指标显示明确，登记机构能直接进行比对，有些项目指标显示不明确，无法直接比对。主要可分为以下几种情况：

一是建筑物跨占了n宗地，有n个土地出让合同，约定了n组规划设计条件指标（包含n个容积率），总平面图上分列了n宗地的综合技术经济指标（包含n个容积率），登记机构可把总平面图及规划设计条件上的n组指标逐一进行比对，前者符合后者的，直接办理首次登记。

二是建筑物跨占了n宗地，有1个土地出让合同，約定了1组总的规划设计条件指标（包含1个容积率），总平面图上显示的是n宗地的综合技术经济指标（包含1个容积率），登记机构可把总平面图上的1组指标与规划设计条件上的1组指标进行比对，前者符合后者的，直接办理首次登记。

三是建筑物跨占了n宗地，有n个土地出让合同，约定了n个规划设计条件指标（包含n个容积率），但总平面图上显示的是n宗地的综合技术经济指标（包含n个容积率），并未把每宗地指标分列。这种情况下，因指标显示不一致，登记机构无法直接进行比对。

四是建筑物跨占了n宗地，有1个土地出让合同，约定了1组总的规划设计条件指标（包含1个容积率），总平面图上分列了n宗地的综合技术经济指标（包含n个容积率），这种情况下，因指标显示不一致，登记机构也无法直接进行比对。

对于第三和第四两种情况，虽然容积率有明确的计算公式，根据项目的规划建设情况可大致计算出每宗地的容积率，但笔者认为核算容积率是县级以上地方人民政府城乡规划主管部门或其他国家机关的法定职权，法律法规和规章没有赋予不动产登记机构核算建设用地容积率的职责。根据“法无授权不可为”的原则，不动产登记机构不必也不可对容积率进行核算，可与规划部门进行沟通，请其明确上述指标是否相符，根据规划部门回复的情况再行办理登记或不予登记。

已办理首次登记或初始登记的房屋申请首次转移登记的，主要可分为以下三种情况：

一是房屋所在楼幢占压的其他土地已经由有批准权的人民政府批准，并归本宗地使用人使用的。即楼幢跨占的两宗或多宗土地均已取得合法用地手续，且为同一权利人所有。这种情况下，房屋已办理完毕首次登记或初始登记的，可以直接办理首次转移登记，登记时按房屋主体所在宗地或合同约定进行落宗。

二是已办理初始登记的房屋越界超占、占压其他权利人土地的，如开发建设单位与土地权利人有合同约定的，由开发建设单位提供相关证明材料;如开发建设单位与原权利人无合同约定的，可由土地权利人出具知悉权力被侵占并同意维持现状的说明。

三是已办理初始登记的房屋越界超占、占压道路、绿地、河道、高压走廊等未登记使用权人的土地，可由各区人民政府、开发区管委会组织相关执法部门依法处理，并出具处理意见，不动产登记机构依据各区人民政府、开发区管委会的处理意见办理。

上述案例中，a建筑物跨占两宗地，土地使用权人均为A公司，属于首次登记的第二种情况。笔者认为，可让A公司补充提交土地出让合同，对其总平面图上的技术经济指标与《土地出让合同》中约定的规划设计条件指标进行核对，根据核对的结果按照以上4种指标情况进行处理。能明确核对出指标不相符合的，不予办理登记;能明确核对出指标相符合的，直接办理首次登记，按照“主体落宗”的原则，在X宗地上进行落宗（如果此时a建筑物的部分或全部房屋已卖出，A公司与购房人签订了《商品房买卖合同》，则可能已办理了预告登记或预购商品房抵押预告登记，基于一致性与便民利民的原则，也可考虑按合同约定进行落宗）;如指标不明确无法直接核对的，可由不動产登记部门与规划部门沟通，根据规划部门回复的情况再行办理登记或不予登记。如a建筑物已办理首次登记或初始登记，b房屋申请办理首次转移登记的，属于上述首次转移登记的第一种情况，可以直接办理首次转移登记，登记时按房屋主体所在宗地或合同约定进行落宗。（作者单位：郑州市不动产登记中心）