老旧房屋安全排查典型案例分析及合理化建议

周雅萍

（江苏省建筑工程质量检测中心有限公司，江苏 南京 210028）

0 引言

近几年，各地发生的老旧房屋倒塌事故，对人民生命财产造成损失。各地方政府及房屋安全相关主管部门组织房屋安全鉴定机构陆续开展了老旧房屋的安全排查工作。在 JGJ 125－2016《危险房屋鉴定标准》、JGJ/T 363－2014《农村住房危险性鉴定标准》、《房屋完损等级评价标准》、《农村危险房屋鉴定技术导则》（建村函〔2009〕69 号）、《城镇房屋结构安全排查技术要点》（建质质函〔2015〕70 号）、GB 50292－2015《民用建筑可靠性鉴定标准》、GB 50144－2019《工业建筑可靠性鉴定标准》等基础上，各地出台了房屋安全隐患排查、安全性评估与鉴定技术指南。在实践中发现各类技术指南在危房排查工作中仍具有一定局限性，排查表格描述的危险点情况并不能囊括老旧房屋的全部安全隐患。

1 某地区房屋安全排查概况

1.1 房屋概况

本次房屋安全排查对象为居民住宅楼，房屋建造时期不一，主要集中在清末民初、解放前期及 20 世纪 70～90 年代，多数具有上百年历史，清末建筑约占 70 %（砖木结构），民国建筑约占 20 %（砖木结构），另有 10 % 建于解放前期及建国后（砖木、砖混结构），其中有几处房屋已经被列为保护建筑。本次排查典型房屋照片如图 1、2 所示。

图1 房屋外观一

图2 房屋外观二

1.2 排查结论

本次排查历时约 3 个月，共计排查 563 处房屋，其中公房 229 处，私房 308 处，其余为“公房+私房”（即同一栋内存在不同房屋属性）。本次排查出“危险+潜在危险”房屋占房屋总数约 20 %。

2 房屋主要问题汇总

结合其他地区房屋安全排查实践经验，根据此次老旧房屋安全排查情况，影响老旧房屋安全及正常使用的主要问题汇总如下。

一是拆改，为使用功能要求，增设夹层、搭建雨棚、过道及阳台等改造为储藏室、加层、沿街底层“破墙开店”改门面房等，典型情况如图 3～6 所示。

图3 房屋增设夹层

此次排查中发现有 2 栋房屋存在较为严重的改造问题，影响房屋整体安全。某房屋 A 原为地上二层砖木结构，由于二层年久失修，存在倒塌风险，后对二层进行拆除，但是拆除未经专业团队处理，现场可见明显的由于拆除导致的结构传力路径不连续现象，如图 7 所示；某房屋 B 现场检查时可见一、二层存在显著区别，经调查，该房屋原为地上一层，二层为在此基础上加建，存在很大的安全隐患，如图 8 所示。

图4 阳台改造成储藏室

图5 增设储物空间

图6 搭建雨篷

图7 房屋 A 拆除 1 层

图8 房屋 B 加建 1 层

二是墙体结构性受力裂缝，多为支撑大梁下的墙体竖向、斜向受力裂缝，少数为门窗洞口处斜向裂缝，形态特征明显，如图 9、10 所示。

图9 墙体斜向裂缝

图10 墙体竖向、斜向裂缝

房屋的安全排查中构件裂缝是一个重要指标，排查时遇到裂缝情况需区分受力裂缝和非受力裂缝，主要从裂缝形态进行考察。此外，墙体、柱、梁排查时基本都有粉刷层，需区分粉刷层裂缝和结构裂缝。所以，排查的时候，我们要关注的是结构性受力裂缝。结构性受力裂缝一般发生在构件薄弱部位、受力较大部位（如局部受压集中区域、门窗洞口等削弱处、跨中及支座受力较大处），形态特性明显。

三是墙体变形乃至整个房屋变形。房屋的安全排查中变形也是一个重要指标。此类问题主要存在于服役期长（百年及以上）的房屋，建造于 20 世纪 70、80 年代及以后的房屋此类问题较少。具体表观表现有两种：①单片墙体闪鼓，从侧面明显可见墙体歪闪、鼓出，表面可见粉刷层开裂现象（见图 11）；严重者房屋内部瓷砖等装饰层表面可见随墙体不均匀变形受力产生的严重开裂现象（见图 12）；②房屋整体倾斜或部分变形及至牵连部分屋面发生下挠变形，单独检查某片墙体，可能未见明显的因不均匀变形产生的开裂现象，需以相邻建筑等为参照，从房屋整体把关房屋变形情况，如图 13、14 所示。

图11 墙体闪鼓

图12 装饰层开裂

图13 房屋整体倾斜

图14 屋面下挠变形

四是木构件腐朽、开裂甚至断裂及松动。木柱腐朽，柱根因靠近地面返潮导致腐朽，整跟木柱基本不起受力作用（见图 15）；木楼盖（主要集中在木楼板）腐朽，影响安全及正常使用（见图 16）；木梁断裂，整体失效（初步排查未发现明显危险点，后据居民反映从某处钻进去观察），如图 17 所示；花梁头节点松动变形、致使连接失效（见图 18）。对于木构件来说，主要影响较大的问题为腐朽及虫蛀。腐朽集中在靠近地面（因地面返潮引起）、屋盖（因漏雨）、门窗洞口（渗水）等位置，严重影响构件承载力。此次排查中据居民反映存在白蚁现象，且长期遭受其困扰，现场也可见防治白蚁粉末痕迹，虽排查时未见到虫蛀明显的木构件，但此亦为安全隐患。

图15 木柱柱根腐朽

图16 木楼盖腐朽

图17 木梁断裂

图18 花梁头松动

五是现场常见木构件顺纹裂纹，在此次排查中较为普遍，存在此现象的房屋占比较大，典型照片如图 19 所示。在木构件顺纹裂纹问题上存在一定的争议，木材因其独特的各向异性特征，使得木结构受温湿度的影响非常明显，主要表现为产生顺纹干缩裂纹，而历史建筑中的木构件历经岁月，干缩开裂现象更是严重，研究认为此类顺纹干缩裂纹随裂纹深度增加对木构件承载力削弱增大［1］。JGJ 125－2016《危险房屋鉴定标准》规定“受压或受弯木构件干缩裂缝深度超过构件直径的 1/2，且裂缝长度超过构件长度的 2/3，应评定为危险点”，但是，现场排查时不可能定量测定裂纹深度，更多的是目测判断，因此类问题为所排查房屋共性问题，以此作为房屋存在“潜在危险”依据的话“潜在危险”房屋占比极大，后根据当地主管部门意见，我们对裂纹严重的房屋备注，单独提出。

图19 木构件顺纹裂缝

六是望砖松动、脱落。此类现象在此次排查的房屋中较为普遍，如图 20 所示，虽不属于房屋结构安全问题，但望砖存在掉落风险，排查时我们也单独备注提出。

图20 望砖松动

3 排查难点、重点及合理化建议

3.1 排查难点

此次排查工作较普通房屋的安全排查更难，主要有以下 4 个原因。

1）房屋历史悠久，百年及以上房屋占比较大，不仅是房屋本身房龄较大、服役期超长、超限使用，而且体现在其服役期间改造历史复杂，房屋存在多次改造、修缮、扩建、搭建等情况。

2）房屋属性复杂，有从公房变为私房，私房变为公房，历经空置、出租等，房屋所有权人、实际居住人几经更迭，对我们的调查工作造成不便。

3）房屋结构体系存在混乱，且该情况比较普遍。实地调查过程中如走迷宫的现象存在。

4）存在一定隐蔽性，装修、修缮等隐蔽了一些结构性损伤，对我们的排查工作造成了一定的困难。

3.2 工作重点及合理化建议

建议排查之前，排查单位应主动联系社区，由社区负责做好对辖区内的物业管理单位、自管房单位、托管小区和自建房安全排查工作的宣传、动员、组织、协调和自查数据的汇总工作。同时，房屋产权人或使用权人作为房屋安全第一责任人，应积极开展自查，并配合房屋安全排查、复查工作。对自查发现房屋主体结构明显存在有的裂缝、倾斜、沉陷等损坏或异常情况，房屋产权人或使用权人应及时报社区。对群众多次反映或集中投诉存在安全隐患的房屋，应优先排查。对反复拆改、改变用途、严重削弱房屋安全性及稳定性的房屋、“破墙开店”类房屋，应作为排查工作的重中之重。

此次排查房屋存在房屋属性变更、所有权和使用权人多次变更情况，对我们调查工作带来困难。现场碰到一栋房屋分了好几间，所有权人不是同一人，使用人也不是单独一户，内部的交通路径七拐八拐，要走遍所有房间需要有熟悉的人带着，且部分房间空置上锁，现场不能保证入户率，碰到部分人员不在家的情况，需要多次返场才能保证一定的入户率，为排查工作带来困难。此外，我们与当地老百姓不熟悉、方言不通，老百姓对陌生人上门有警惕心。建议开展排查工作需由社区安排1、2 名人员陪同，陪同人员最好熟悉所排查的片区并同该片区老百姓打交道较多。此外，开展排查工作之前，可由社区进行通报，将时间集中在周末（大多数人员在家时间），为入户提供便利。为防范自身风险，建议排查机构将未入户情况予以记录。

排查工作主要通过目视和简单的测量（尺测等）确定危险点，由危险点初步确定房屋状态“无危险、潜在危险、危险”。这种以点带面的方式一定程度上提高了工作效率，但是也存在片面性，无危险点不代表房屋安全。JGJ 125－2016《危险房屋鉴定标准》、GB 50292－2015《民用建筑可靠性鉴定标准》等规范标准对裂缝宽度、倾斜率、挠度、沉降有要求，对结构体系/构造要求较少，裂缝和变形是容易检查和发现的，承载力不够是外观检查不能完全发现的，对于改造引起使用荷载增加、结构体系紊乱、结构传力路径不连续而并未观察到危险构件的情况，需要从整体上把握房屋的安全性，对排查人员的专业水平提出了要求。建议开展排查工作的项目负责人需具备一定的专业水平，并从整体上把握排查项目特点编制针对性的排查方案。

4 结语

本文以某地区老旧房屋安全排查为例，结合其他各地老旧房屋安全排查实践经验，发现老旧房屋安全问题主要为拆改搭建等造成结构体系混乱传力路径不连续、构件承载力丧失、非结构构件安全隐患等。对于服役期超长、超期使用的房屋（多为古建），材料自身的老化也是降低其安全性的原因之一。排查出的问题基本为共性问题，少数为特殊项目特有问题。建议在老旧房屋排查中，依托当地政府主管部门、社区，利用既有房屋调查登记信息系统等边调查、边录入，形成房屋“一楼一档”基本信息库。Q