房产测量测绘工程的过程及要点研究

周怀愿

【摘要】随着社会经济水平的不断提升，人们对物质生活的需求也在逐渐增加，由此促进了我国房地产行业的快速发展。伴随着房屋交易价格的持续上涨，住房问题仍是社会各界所关心的一个话题。其中，房产测量测绘工程由于与住房项目的评估、验收和交付等手续联系紧密，因此在现阶段也受到了人们越来越多的关注。本文旨在分析房产测量测绘工程的主要过程和要点所在，希望能对行业发展起到借鉴作用。

【关键词】房产测量;测绘工程;过程;要点

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.

16.085

我国正处于现代化建设的发展阶段，由于現代化建设的步伐逐渐加快，房地产行业的发展速度也十分迅速。随着房屋建设的需求和规模越来越大，人们也开始逐渐关注到房产测量测绘工程在其中发挥的重要作用。如果未能在施工过程中做好测绘准备，准确评估建筑面积等工作，就难以保证建筑工程的设计达标、质量合格，影响最终的房屋成品。所以，施工企业必须时刻关注房产测量测绘工程，遵守相关建设规定，规范测量流程，严把质量关，将测绘要点牢记于心。

1、房产测量的必要性

房屋作为人们日常居住和生活的重要场所，会直接对人们的生活质量造成相应的影响。房产测量是由房产管理业务与测绘技术融合而成的一项工作，能在房产产权、房籍管理、税费征收、房地产开发利用、城镇规划建设等多个方面提供有效的参考资料。并且，其作为房地产行业中的一种重要测量手段，能为客户提供公正、客观的测量数据，不仅利于用户维护自身房产的合法权益，也更利于城市化进程的规划和管理。做好房产测量工作，能够将建筑物的管理任务纳入我国现代化建设的轨道，对房产的产权、位置以及现状进行登记和记录，以便于更好的适应城镇规划和建设需求。同时，房产测量还需要收集大量的图纸资料和数据信息，将其整理归档后亦可形成房屋产籍档案和建筑规模汇总，便于日后对房地产行业展开发展趋势分析，可作为当地城镇房地产管理研究的理论支撑。而且房产测量在法律层面也能提供相应的帮助，以核发房屋所有权证书后附于的房产图为例，该图既能保障房屋所有者的合法权益，又能作为我国法律管理的重要依据。因此，在实际的施工和建设过程中，需要不断改进房产测量技术，升级房产测量的设备设施，做好对房屋所在地的定位以及建筑面积的测量工作，对于客户乃至整个房地产行业而言都至关重要。

2、我国房产测量测绘的现状

2.1 从业人员素质水平偏低

由于房地产行业在我国起步较晚，所以我国的房产测量测绘从业人员普遍存在文化水平不高的问题。因为房地产行业的人员准入门槛较低，所以在20世纪90年代初期，当我国房地产行业进入快速增长期时，其他行业人员得以大量涌入，在短期内壮大了我国的房地产建设队伍。虽然岗位需求得到了相应的补充，但是房产测量测绘人员的综合素质却呈现出良莠不齐的水平，部分行业内部从业人员缺乏基础的责任心、对测绘工作应付了事，直接导致了图纸设计与实际工程相去甚远，房产质量水平难以得到可靠保障。好在随着行业整顿和专业人才的引进，房产测量测绘这类相关从业人员素质偏低的局面得到了有效改善。

2.2 房产测量测绘技术落后

因为我国与欧美各国在房产测量测绘方面存在一定的技术差距，所以，在房产测绘行业中，我国目前正处于相对落后的位置。房产测量的落后集中体现在技术手段，由于缺少专业性的技术支持，使得测绘耗费时间延长，测量结果精确度较低;再加上测绘工作中缺乏较为实用的测绘设备仪器，施工部门为节省额外开支，不愿为测绘人员配备更好的测绘仪器，致使最终的测绘结果难以得到有效保证，这也是现阶段该行业所面临的一个亟待解决的问题。相信随着我国房地产建设经验的不断积累，这一问题也会在不久的将来得以提升。

2.3 缺少房产测量测绘的关注意识

大众缺少对房产测量测绘的关注度是我国当前建设行业中最主要的一个问题。部分施工单位在房屋建设过程中期望尽快完成施工项目，结清工程款，因而在施工期间更加关注施工进度，反而忽视了测绘工作的重要性。客户缺乏对房产测绘工作关注意识，在此方面的专业知识短缺，也会导致最终的房屋建设成品往往难以满足实际需求。但是，随着人们对房地产行业的关注度逐渐增加，对房产测量测绘工程的愈加重视，这一现象也会随之逐渐减少。

3、房产测量测绘的主要过程

3.1 开发前设计测绘

房产开发之前的设计测绘工作必须得到重视，因为这是保障房产质量的首要前提。房地产开发企业在选址申请时，必须向规划部门提交经过测绘部门修正的地形图，然后按照工程项目建设的要求，进行房地产项目的设计和规划[1]。一般来说，房产内部的管线规划及建设图纸需要按1：500的比例进行缩小，绘制成施工地形图，而比例为1：200的地形图则更适用于区域规划总图。提前确定测绘地形图，能够准确定位房屋所在位置，减少外部因素对建筑工程的干扰，会对工程建设的整体施工带来积极影响。

3.2 建设用地勘定测绘

这项工作要求施工单位根据《地籍测绘规范》以及工程用地范围的相关信息，做好工程用地规划，仔细测量工程用地现场，建立施工表文图，保证工程用地审批资料的完整性和合理性[2]。对建设用地进行勘察定界的目的是符合我国的建设用地规范，在遵循国家法律条例的前提下，充分满足土地规划要求，使住房建设用地不至于侵占农业或其他用地范围。在对建设用地对应勘定测绘时需要明确用地需求，以此维持我国建设用地和农业用地的规模平衡。

3.3 施工过程测绘

在解决以上测绘工作，完成项目报批和用地许可证办理等手续后，便可组织进场施工，有序开展施工过程测绘。这一阶段的工作重心主要是测量施工场地的土地平整度、有关管线道路的顶线以及建筑放样等工作，在工作中需要尽可能的减少误差性。如果实际施工与设计图纸存在差异，就需要及时联系设计单位进行联系，经多方讨论后对设计图纸予以修正，以确保房产建设的工序安排和工程进度。

3.4 建筑面积界定测绘

建筑面积的界定工作事关日后房屋预售许可证的办理，因此在实际测绘工作中需要保持严谨的处理态度。结合《房产测绘要求》与施工、放线图纸等资料综合计算房屋的使用面积、公摊面积等信息，在绘制平面图期间需要提供全面、完整的理论参考依据，使建筑面积的界定更加科学、规范。

3.5 竣工测绘与房产测绘

在建筑工程竣工后，还需要做好竣工测绘及房产测绘准备。竣工测绘和房产测绘工作即为根据有关部门批准的项目设计图、施工图纸等有关文件和技术标准进行科学测绘，为工程建设提供足够的数据支持，同时完善城市地理数据库[3]。竣工测绘期间还需要注意建筑工程中是否存在违规建设的乱象，如有不合理之处，应立即提出整改意见并下发整改通知，待重新整改后再行竣工测绘;房产测绘则需要重点关注实际项目工程，是否与设计单位出具的竣工图、房屋管线预设图和房屋平面图等图纸相符，把握好房屋验收的质量关。在测绘过程中应当特别关注到现场物料的使用情况、预算成本是否与前期的施工计划一致，确保所有数据均符合验收标准之后，方可完成房产测绘和竣工测绘工作。

4、房产测量测绘的要点

4.1 提升测绘人员综合素质

在房产测绘工作中，人的影响因素占据了主导地位，落实到部门单位即测绘人员的综合素质。在负责房产测绘工作期间，可聘请行业专家亲临现场指导，将其任命为测绘顾问，直接负责整体的房产测量测绘工程;组织专家座谈会，针对房产测量工作中的实际问题对应解疑答惑;召开经验交流会，邀请房地产行业中优秀的测绘人才参与其中，互相交流成功经验和测绘技巧，在互相学习的过程中，逐步实现从业人员整体素质提升。房产测量测绘的最终结果，很大程度上取决于测绘人员的职业技能水平，高素质的测绘人员能有效缩小测绘过程中的误差率，进一步降低失误风险。并且，随着责任心的不断强化，测绘人员对待工作时会更加负责，对测量细节的把控更加严谨，在处理验收审核问题时也会更加细心。所以，完善的人员培训制度和激励举措不可或缺，只有激发出测绘人员的工作热情，才能逐步提升行业人员整体素质，更好的服务于房产测量测绘工程。

4.2 保证房产质量的测绘机制

房产质量的测绘机制的与建设工程的关系密不可分，健全现有的房产测绘质量的配套机制是促进房产测量测绘工作顺利开展的第一要义，所以应当多加关注这方面的工作。对此，国土资源局、各地建委、设计以及建设单位等各方需要通力合作，加强彼此之间的沟通和联系，协调好房地产建设过程中的相关事宜，积极践行宏观政策指引下的房地产新政，使市场准入规则保持公平、公正、公开，促进测绘工作的效率提升和良性发展。

4.3 提高房产测量测绘精准度

由于测绘工作需要保证连续性，因此在提升房产测量测绘精准度方面，可派遣一人专门进行数据收集和资料整理，以确保测绘整体质量和责任落实制度。加大测绘资金投入，通过升级现有测绘仪器、引进先进的测绘技术等方式，可逐步实现自动化测绘。这样一方面能够节约测绘人力资源，另一方面还可以减少人为误差对精准度的影响。在计算建筑面积和分摊方法时，需要经多次反复验证，保证资料采集的准确性;并且配备审查人员对最终结果进行评判，保障测绘精準度的科学性和可靠性。

结语：

现阶段，我国的房地产行业正处于蓬勃发展的阶段，由于住房问题与人们的日常生活息息相关，因此，人们对建筑测绘工作的关注程度正在逐渐提高。房产测量测绘工程是保证住房信息的有力支撑，同时也能促进整个房地产行业的良性发展。这就要求测绘人员在进行测绘工作时更加全面、严谨。只有秉承负责任的态度，重视起房产测量测绘过程的各个环节，把握住其中的测绘要点，才能推动整个行业水平的全面提升，为我国的现代化建设添砖加瓦。

参考文献：

[1]黄晓伟.房产测量测绘工程的过程及要点分析[J].建材与装饰，2019（36）：239-240.

[2]李冠雄.房产测量测绘工程的过程及要点分析[J].中小企业管理与科技（中旬刊），2019（05）：5-6.

[3]花彬.房产测量测绘工程的过程及要点研究[J].中小企业管理与科技（上旬刊），2020（07）：126-127.