住宅更新项目设计经验浅析

蒋亚娜

【摘要]随着城镇化进程的加速推进，我国城市发展由增量进入到了存量时代，城市有机更新正逐渐取代“大拆大建”、“快拆快建”，成为城市建设的主旋律。本文复盘了朱家滩小区更新项目的设计方案及亮点设计，充分阐述了居民参与及自治共建的重要性，并就项目的设计实践情况进行经验总结。

【关键词】小区改造;社区生活;居民参与;改造清单

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.

16.007

1、 项目概况

项目位于上海市浦东新区潍坊路街区，浦东南路以东，潍坊路以北。距离9号线商城路站、2、4、6号线世纪大道站约1公里范围，距离陆家嘴、上海科技馆约为2公里，交通便利。基地周边商业氛围较浓，学校资源丰富，北侧毗邻明珠小学，属学区房。总的设计范围大约有3公顷，分为东西两个片区，分别是浦东南路1341弄和潍坊路89弄，总建筑面积8.69万方，其中高层5.47万方，多层3.22万方。高层住宅均为25层，共4栋，各个单元平面相同，共计800户;多层均为6层，共13栋，主要的单元类型有4种，共计691户。

小区建设于1984年到1989年之间，于2008年和2010年，对多层和高层分别进行过平改坡和整新改造。小区居民人口特点为“老人多，小孩多，在活动方式上以老人+小孩居多”。通过对居民多频次的走访和调研过程，了解到住户的切实需求归纳总结如下：房屋修缮，交通整治，设施完善以及室外环境这4个大的方面，针对这几个方面，我们逐一进行了整改措施或者方案设计。

2、 现状问题

通过对多层和高层分别进行了墙面和屋顶的破损情况的排查，除了对屋顶及外墙渗漏等报修记录的调取外，通过引入无人机检测技术，辅以传统的红外热像检测，快速和准确的得出房屋漏损情况如下：

（1）多层屋顶的漏水比例达36.35%;

（2）多层外墙的渗漏比例达32.41%;

（3）高层屋顶的渗漏比例超过50.00%;

（4）高层外墙的渗漏比例达到23.35%。

除了屋面和外墙的渗漏破损问题之外，还存在墙外附加设施凌乱以及公共部位破损老旧的问题。附加设施中空调外机，晾衣架，防盗窗等形式各样，对小区整体视觉环境影响较大。公共部位的楼道间内，天地墙都不同程度的有一些破损，钢门钢窗破损老旧。基于以上这些详细的调研和分析呢，我们得出了针对屋顶、外墙、附加设施以及公共部位的改造清单。

3、 综合整治

3.1建筑修缮

3.1.1多层修缮

多层部分的屋顶，需要进行屋面瓦的更新，新作原平屋顶的防水。墙面重点对破损区域做防水修复，其次是粉刷出新，立面出新方案首先是基于原有的文脉传承，在大面积保持主墙面原有色彩的基础上，提取小区周边既有颜色，将建筑底部粉刷成深红色。以此为基准方案，我们又设计了两个配色备选方案，都是采用了经典的三段式划分，一个是色彩上比较鲜艳的暖色调，另一个是庄严大气的高级灰色调。针对墙角明沟的处理，为了彻底解决气味对环境污染的问题，我们采用将排水管道直接接入市政管网，将明沟填埋后处理成散水。

附加设施上，要对凌乱排布的空调外机进行整改，实现横平竖直、整齐划一的效果。原来多层区的门式晾衣架统一更换成折叠式的。小区中的架空电线对整个住区环境的影响较大，一方面，有的电线杆处在道路中央，对交通有所影响，另一方面，空中的电线横七竖八，严重影响到小区整体环境品质，为了全面提升交通和视觉环境，需进行埋地处理。公共部位的钢门钢窗以及信报箱都要进行破损修复和重漆出新的工作，楼道内部的天地墙，首先要进行一个破损面的修复，然后再重新粉刷;并且进行管线入槽以及照明设施改善的工作;根据居民的需求，原本设在建筑内部的厨房废水管道，本次设计中将其移至建筑外墙。以上就是多层区域单体修缮的主要内容。

3.1.2 高层修缮

对于高层建筑的处理手法，和多层有以下基础不同。高层的平屋顶和女儿墙根部的防水都需彻底翻新。立面的粉刷出新，基础做法跟多层是一样的，除此之外，同样给出了不同的配色方案，首先是从建筑环境周边去选择，基于我们现状文脉的一个配色方案，在此基础之上，又另外提供了三个备选方案，一个是高级灰色调，一个是经典的横向三段式，第三种是在立面上增加一些比较鲜亮活泼的色彩，一方面，可以在浦东南路形成一个有别于其他小区的城市形象展示面，另一方面，是与明珠小学这一独有的地域元素之间的对话。关于附加设施，高层的空调外机与多层不同的是还要增加一个承台板。整个小区的主入口形象处理也是非常重要的，方案在保留原有建筑体量形态的基础上，又增加了一个可以遮风避雨的顶盖，在大门的单侧，增加了专门的人行步道，车行道分出入两向，并增加地面标识。大门顶端显眼的位置，增加智能停车系统实时显示的电子屏。

3.2 交通整治

活力社区的打造，主要是通过梳理现有交通、开拓健身步道，以及激活公共空间的三步走的方式来实现的。首先，在道路梳理上，除了常规的人车分流的做法以外，考虑到明珠小学这一特殊元素的交通需求，设计方案中还做出了一个早高峰以及放学高峰期的交通梳理预案，并且建议在这个特殊阶段设立岗亭，来引导和疏通高峰时段车流的有序化。其次，我们建议把高层西侧面向小区内部的围墙全部打开，打开之后，我们可以开创性的为该小区的居民提供一个800米长的、景观化的健身步道。然后，再利用这样的步道将小区当中的所有公共空间逐一串联，形成一个完整的慢行系统。通过优化、新增、激活、释放的方式，最终实现小区内新增活动场地两处，使得可供居民使用的公共空间的面积上浮48%。

3.3 公共空间改造及设施完善

关于整个小区中心小花园的功能提升的设计，首先保留了小花园中带有历史记忆的亭子，对其进行翻新处理;其次是对场地的改善和设施的优化与增设。在广场上增加了既可以供老年人聊天的半围合座椅，又提供了方便照看小孩的树下围合空间，并且增设了一些老少皆宜的健身器材。除此以外，将废弃的水泵房重新利用起来，新增了一个可遮风避雨的室内公共空间。

4、 经验总结

老旧小区改造作为城市有机更新的重要组成部分，是一项重大的民生工程和发展工程，对其实施改造，不仅能改善人居环境，让住户住的更舒心，还能提高城市的治理服务水平，让城市更加宜居。但老旧小区改造情况复杂，每个小区存在的问题都不尽相同，不能简单地生搬硬套。

4.1 引领居民参与，倡导自治共建

在朱家滩小区的改造设计过程中，离不开居委、业委及物业的深度参与，并且在设计之初就要求居民听证、征询等，整个过程中居民参与及自治共建是项目能够推进的关键，也是老百姓有获得感的前提。居民参与其中，提出他们在实际生活中的诉求，由设计方配合政府部门切实解决问题，并且在修缮改造完成后交付给居民，由居民及居委、业委、物业共同经营，这将成为一种良好的自治共建模式。

4.2 运用改造清单提升工作效率

在本次小区该项项目中，针对需要整改和修缮的项目都梳理了相应的清单列表，建筑主体的修缮主要分成四部分：建筑屋顶、外墙、附加设施、公共部位，设计过程中采用清单列表的方式，不仅可以一目了然，而且便于前后交接核对，可提升工作效率。

参考文献：

[1]何萌.政府主导老旧小区改造的运作逻辑研究——以松江G60廊区改造政策执行为例[D].华东政法大学硕士学位，2020.

[2]马静.郑州市增进交往的住区公共空间环境设计研究[D].西安建筑科技大学博士学位，2011.

[3]杨华凯.国际视野下实现上海旧区改造资金平衡的政策创新与突破[J].上海房地，2020（11）：8-12.

[4]俞慰剛.关于旧城空间改造理论与创意设计案例的几点思考[J].城市建设，2020（1）：62-68.

（本文作者单位为上海法奥建筑设计有限公司，上海，200092）