对农民工公共租赁住房供需均衡问题的研究

高雪棣 吴倩敏 俄秀萍 陈首仁

【摘  要】公共租赁住房作为社会保障住房供应体系的重要组成部分，在解决农民工住房困难的同时，其模式也发生了相应的变化。通过全面分析公租房模式实施的利弊发现，其会带来一系列的社会效益。总体来看，上海市对公共租赁住房的需求很大。鉴于现阶段的实际情况，应充分发挥政府、企业和非营利组织的供给动力，采用“供需平衡”的方法满足农民工对公共租赁住房的需求。

【Abstract】Public rental housing is an important part of the social security housing supply system. While solving the housing difficulties of migrant workers， its mode has also undergone corresponding changes. Through a comprehensive analysis of the advantages and disadvantages of the implementation of public rental housing mode， it is found that it will bring a series of social benefits. On the whole， there is a great demand for public rental housing in Shanghai City. In view of the actual situation at this stage， we should give full play to the supply power of the government， enterprises and non-profit organizations， and adopt the method of "balance of supply and demand" to meet the demand of migrant workers for public rental housing.

【关键词】上海市;公共租赁住房;农民工;保障

【Keywords】Shanghai City; public rental housing; migrant workers; guarantee

【中图分类号】F299.23                                             【文献标志码】A                                                 【文章编号】1673-1069（2021）07-0124-02

1 公共租赁住房模式概述

1.1 公共租赁住房模式特点

目前，租赁住房市场主要具有以下特点：①租赁市场化程度不断提高，大城市租赁比例较高;②租赁群体文化程度较低，主要从事服务业;③租赁需求的多元化特征明显。

1.2 优势和劣势

1.2.1 优势

首先，公租房解决了“夹心层”群体的住房問题。“夹心层”群体是指既不符合买经济适用房条件也无力购买商品房，置身于市场和政府保障之间空白地带的居民群体。一方面，这一群体的经济水平不足以购买经济适用房;另一方面，属于收入水平高于廉租房的群体。此时，公租房可以有效解决这类人群的住房需求。其次，公租房的租赁成本相对较低。公租房的租金水平是由市场供求平衡以及供应商的收入支付能力决定的。

1.2.2 劣势

首先，对于公租房来说，住房供应不够稳定。公租房的供应是通过市场上新建、改建、收购和长期租赁住房来筹集的。一方面，政府本身缺少房产可供租住使用。受历史遗留问题的影响，政府能支配的房产更少。另一方面，政府主导的新建住房建设，这种住房在建设过程中需要大量资金，政府仅靠财政无法满足如此巨大的资金缺口。同时，为降低成本，房屋一般选在远离市中心的区域，基础设施和交通不完善，增加了居民的生活成本，限制了就业机会。其次，需进一步加强基础管理。公租房保障了“夹心层”用户的住房需求，但“夹心层”用户的住房资格审核仍不健全。目前，对于“夹心层”的用户认证审核系统还不足以满足要求。在某些情况下，可能出现部分家庭不按规定将租赁的政策性住房转租，部分住房困难家庭在申报廉租住房租金补贴或申请经济适用住房时故意隐瞒家庭收入，造成家庭收入虚假的情况。最后，公租房管理不到位的问题突出。租房用户对租房的使用不够合理。一般人们不会像珍惜自己花钱买的房子那样珍惜租来的房子。

1.3 预计带来的社会效益

1.3.1 缓解当前住房压力

近年来，房价居高不下，“房奴”数量迅速增长，“蜗居”“蚁族”已成为一些人的日常生活。发展公租房，租金略低于市场上的价格，可以有效解决部分低收入群体的住房困难，同时，也减轻了政府直接建房带来的巨大压力，节省了政府开支，有利于社会发展和谐，真正从民生上服务人民，起到积极的社会作用。

1.3.2 减轻中低收入群体的生活压力

公共租赁住房作为国家政策扶持、解决低收入人群居住困难的重大战略，有效减轻低收入人群的居住压力，有利于实现全面小康社会，为建设社会主义现代化国家作出贡献。据调查，农民工准备在城市购房的比例占21%，更多的人希望在目前就业的城市购房，但当地房价较高，普遍超过农民工的承受能力。目前，大多数农民工仍然集中在“城中村”。居住面积小，配套设施不完善，环境恶劣。改善当前的生活条件已成为农民工的殷切期盼。借助公租房，解决农民工的居住环境问题，缓解农村留守儿童和老人问题，促进农村发展和社会和谐。

1.3.3 推进中国特色社会主义城镇化

当前，我国人口活力增长更多地依赖于人口从农村向城市转移。在农村人口向城市转移的过程中，劳动力将从农业部门向非农部门转移，农民将融入城市，成为城市的一员。在下一阶段，住房是一个关键问题，这个问题能否顺利解决关乎城市化发展问题。通过公租房能有效解决住房问题，从而顺利推进城市化，提高城市化质量，有利于城市住宅的建设和管理。

1.3.4 拉动城市经济增长

通过推行公租房，让更多的农民工在城镇落户，加快农村人口城镇化进程，让农民工也能在城市安居乐业，减轻农民工的生活压力。满足这些农民工的需求，可以刺激内需，进而促进中国经济的发展。

2 农民工住房需求状况

2.1 需求影响因素

2.1.1 租金

房租往往是影响农民工公租房需求的首要因素。农民工属于一个特殊的群体，他们中的绝大多数是远离家乡的外地人，因此，他们的生活特性趋于长期化，且生活的稳定趋势明显。

2.1.2 交通

如图1所示，对农民工意愿的调查结果显示，便捷的交通是他们看重的主要因素，特别是对于新生代农民工来说，靠近工作场所的租赁住房可以提高他们的住房满意度。一般来说，农民工的工作地点是不固定的，跟随单位定期更换工作地点已经成为他们的常态。上海的公租房建设已具有一定规模，其相应的租赁模式和城市融合也符合上海农民工的就业特点。因此，上海的交通便利就成为影响农民工公租房的主要因素之一。

2.1.3 购房阻力

由于外来务工人员工资水平相对较低，上海房价居高不下，加上本市的限购政策，出租房成为许多外来务工人员在大城市的第一立足点。

2.1.4 流入地对农业人口的推拉力

对于上海来说，就业机会和收入增长的空间是无限的，因此，农民工基数会扩大。

换言之，农民工更愿意向经济发展良好的大城市地区转移，这意味着就业机会更多，人口和经济的集聚也将带来更大的规模效益，这将使收入增长空间更大。

2.2 供给影响因素

2.2.1 国家政策

政府目前正面临着建设公租房的持续公共财政压力。全国住房和城乡建设工作会议提出，要加强住房市场体系和住房保障体系建设，加快弥补租赁住房的不足。2020年，中央经济工作会议还提出了一系列政策措施：土地供应要向租赁住房建设倾斜，将租赁住房用地计划分开，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建設租赁住房，国有企业和民营企业要发挥职能作用。

2.2.2 租赁平台企业

在当今如此快节奏的发展模式下，一些租赁平台企业热衷于“跑马圈房”，存在“高进低出”“长收短付”等经营风险，不少租户担心其会“跑路”，有的租户已经遭遇平台逾期支付租金的情况。因此，租赁平台企业的规范发展影响着公共租赁住房的质量。

2.2.3 非营利机构

非营利机构主要负责公共租赁住房保障对象资格管理、分配管理，以及运营公益服务管理系统。非营利机构发挥着第三部门的作用，也深刻影响着公共租赁住房的质量。

3 对策建议

3.1 完善户籍制度，保障农民工住房权益

农民工住房问题迟迟得不到解决，很大程度上是受到户籍制度的影响，各地政府应积极探索在适合地方经济发展的基础上改善农民工住房质量的最优解，让农民工得更好的住房、医疗等福利，使得进城务工农民工与城市居民享有同等程度的待遇，保障农民工住房权益。

3.2 强化农民工职业技能培训，提高其收入

从需求角度来说，农民工的收入会极大地限制其对住房条件的选择，提高农民工技术能力和学历水平是解决住房问题的关键。所以，政府相关部门采取与技术院校合作，为农民工提供免费教育培训，提高其在城市劳动力市场的竞争力，进而提高其收入。

【参考文献】

【1】施文泼.构建稳定的低税费负担机制促进住房租赁市场发展[N].中国财经报，2021-02-23（008）.

【2】胡惠琴.基于国际视角的公共租赁住房建设与技术政策的建议[J].当代建筑，2021（2）：30-33.