西安市房地产景气循环研究

许江雯，杨航

（西安财经大学）

1 引言

房地产行业的兴衰直接影响着一个国家的经济形式。房地产行业的发展是从景气到不景气，再从不景气到景气的一个动态循环过程，也是宏观经济的重要组成部分，并且要经历复苏、繁荣、衰退、萧条四个环节。对房地产进行景气循环分析，可以判定房地产市场所处的景气循环阶段，运用景气指数预测房地产未来发展状况，进行市场调控，为房地产业的良性发展提供理论依据，促进了国民经济的持续发展。本文通过构建相应指标系统，通过景气循环研究，对西安市房地产发展状况进行综合研究分析。

景气分析是在统计分析的基础上，通过计算一组景气指数(先行指数、一致指数、滞后指数)，研究分析经济周期波动，判断经济运行态势。对房地产的景气循环进行研究分析，能够为西安市房地产的持续发展提供理论支撑；研究房地产的景气循环波动，可以为实践提供指导，也可以为政府、房地产开发商、消费者等提供正确决策和可靠的依据，从而促进西安市房地产的良性循环发展。

2 研究设计

2.1 数据来源

本文在借鉴现有房地产研究的基础上，收集了西安市2008 年～2019 年的房地产行业指标数据。原始数据主要来源于陕西省统计年鉴、西安市统计年鉴及中经网数据库。

2.2 指标选取

指标的选取主要考虑数据的可获得性和可操作性，并参考谭刚[1]对深圳房地产的指标选取，本文分别从房地产生产、投资、交易、价格等四个方面选取指标:商品房开发投资额、房地产增加值、商品房竣工面积、商品房施工面积、企业获得利润总额、商品房待售面积、房地产开发国内贷款、商品房销售面积、土地购置面积、商品房销售均价、自筹资金、商品房销售额。

2.3 指标划分

运用时差相关分析方法先确定一个基准指标，一般选择最具有代表性、最能反映当前经济状况的时间序列作为基准指标。规定基准指标不动，被选择指标在时间上相对于基准指标前后不断移动。最后计算基准指标与这些移动后序列的相关系数。本文根据时差相关系数的大小，参考了中房预警系统三类指标划分方法，对各项指标进行调整划分（见表1）。

表1 各项指标的划分

3 实证分析

3.1 扩散指数定义

扩散指数是对经济指标循环波动进行测定，处于扩张状态的变量所占的百分比。扩散指数法是根据所选指数指标的升降变化，计算出上升指标的扩散指数，以扩散指数为依据来判断未来的经济景气情况的预测方法。扩散指数最主要的就是对指标的划分，并计算各类指标的扩散指数。

扩散指数函数模型(Diffusion Index简称DI)，其中ID(t)是指t时刻的扩散指数。

计算步骤如下。

①消除原始序列中季节变动、长期趋势和不规则变动的影响，让各指标序列能稳定反映循环波动，然后计算增长率。

②示性函数I[∙]

其中Xi t表示指标的环比增长率，I[·]的值通过比较环比增长率的大小确定。

③将各时间点相应指标示性函数值相加，得到t期扩展的指标数，用指标数除以该类指标总数，就是t期的扩散指数ID(t)。

扩散指数的结果是介于0 和1 之间。当扩散指数ID(t)>50%，表明经济形势处于扩张状态，ID(t)=1 时景气扩张的临界线；当扩散指数ID(t)<50%表明经济形势处于衰退状态，ID(t)=50%为景气状态转折点。

3.2 循环波动值测定

首先计算各指标的循环波动值。经济时间序列中可分解四个因素:长期趋势(T)、季节波动(S)、循环波动(C)和不规则波动(I)。因为本文采用的是年度数据，不需要进行季节调整。本文利用时间序列中的乘法模型消除各个因素影响，测定各项指标循环波动值。

基于最小二乘法，利用统计软件采用曲线拟合法对各长期趋势进行拟合。消除了长期趋势后，采用三项移动平均法剔除不规则变动，得到循环波动值，记为（C）（见表2)。

表2 各项指标循环波动测定值

3.3 扩散指数计算（见表3～6）

表3 各项指标循环波动值环比增长率

表4 先行扩散指数

表6 滞后扩散指数

房地产同步指数反映的是房地产市场的现行发展水平，根据经济循环走势图观察经济所处状态。从图1 可以看出，2008 年～2012 年西安房地产市场经历了一个完整的景气循环周期，但峰谷值落差较大。全球金融危机给西安市带来了持续影响，西安市市场发展不太稳定。2012年大部分经济指标稳步上升，经济运行于处于扩展阶段，且房地产市场趋于稳定，并于2017 年达到波峰值，从2019 年开始西安房地产进入萎靡状态。

图1 扩散指数对比图

先行指数是用于弥补同步指数未能对景气状况进行预测的问题。根据图1的对比可以看出，两类指数景气变化趋势基本一致，但先行指数总体上的变化略早于滞后指数。2010 年，先行指数进入波谷，同年同步指数也出现了下降，西安房地产市场出现了不景气的现象。在2014年～2017 年，先行指数逐步上升，预示着未来西安市房地产市场进入景气阶段。在2017 年达到峰值，但2017 年之后部分指标开始下降，市场状况将发生转折，于2019年进入转折阶段，西安市房地产变化幅度不是很大。

滞后扩散指数主要是检验景气循环的完整性。从图1可以看出，滞后指数的变动方向整体上与同步指数相反，有的指标具有滞后性，滞后指数总体上的变化落后于同步指数。与同步指数表示的市场景气情况相吻合。

4 结语

通过对西安市房地产周期波动的综合分析，可以看出目前西安市房地产市场可能会呈现震荡调整与房价会出现小范围波动且趋于稳定；预测西安市房地产市场在未来1到2年内有可能改变目前的收缩和萧条状况，重新迎来一个新的景气区间。

因此，对政府部门而言，要加强政府在房地产市场中的监管作用，加大查处和打击市场中的违法和腐败问题，实时关注房地产的发展动向，及时准确地发布房地产市场信息，避免企业盲目投资，充分运用经济手段调节房地产市场的供给和需求，制定适合本地发展的房地产政策，稳定房地产市场秩序，遏制房地产市场大规模投机现象的产生，从而促进房地产市场良性循环发展；对消费者而言，多渠道了解各种购房政策，理性消费，不攀比，避免个人盲目投资，选择合适的购房时机，保障自己的合法权益；对于开发商而言，在开发建设过程中要严格执行行业施工标准，提高房屋质量，合理投资禁止炒房，制定合理有效的营销策略，在实现自己利益最大化的同时确保房地产市场的有序发展。