融资租赁：民营养老机构设施升级的路径选择

韩振燕，姚光耀，刘唯一

(河海大学公共管理学院，江苏南京 211100)

伴随人口老龄化程度快速加深，人口高龄化、空巢化、失能化不断加剧，对机构养老服务，特别是医养结合型的养老机构提出更高要求。第七次全国人口普查数据显示，截至2020年11月1日，全国60岁及以上人口为26 402万人，占总人口的18.7%，其中65岁及以上人口为19 064万人，占比13.5%；全国老龄办《第四次中国城乡老年人生活状况抽样调查》显示，有18.3%的老年人为失能、半失能状态，总数达4 063万人；受20世纪70年代施行的计划生育政策的影响，传统家庭结构和聚居模式发生重大转变，我国建立在血缘基础上的代际赡养模式发生变革[1]，家庭供养功能逐渐分化。同时，主要承担托底保障角色的公办养化机构承载量有限，亟需依靠社会力量即民间资本介入，作为社会养老服务的主力军和公办养老机构重要补充，民营养老机构对我国养老服务体系建设起到重要支撑，推动其设施升级、环境改造具有重要意义。

2019年2月20日，由国家发展改革委、民政部、国家卫生健康委共同制定的《城企联动普惠养老专项行动实施方案(试行)》指出，应加强老年人产品应用推广，鼓励有条件的城市开展康复辅助器具、人工智能养老产品的租赁服务，并鼓励金融机构通过收费权质押等方式拓宽抵质押担保范围、创新信贷方式，畅通养老机构融资贷款渠道，提供融资支持，提升民营养老机构、服务型养老机构的融资能力。这为民营养老机构高质化发展和融资租赁模式运用提供了政策指引。

一、问题提出及文献回顾

近年来，不断增多的民营养老机构有效缓解了赡养老年人的社会压力、促进了养老服务体系建设，但限于政策、资本等因素制约，民营养老机构规模大小、基础设施高低参差不齐，大多数处于发展起步阶段，基础设施设备配置水平低、建设环境较差，现有的设施设备和机构环境难以满足新时代老年人日益增长的多样化养老需求，亟待升级改造。据《中国社会保障发展报告(2019)》调查显示，在民营养老机构的建设环境上，有近60%的房屋为改建或租用，其中由废弃学校、工厂改建房屋的占20%，租用房屋的占40%。老年人的安全感来源于对生活环境的信任[2],然而，改建或租用房屋并不能满足适老化生活及服务的需要，均存有安全隐患，如房间地面太过光滑、楼梯倾斜角过大等，不符合《老年人居住建筑设计规范》的要求。设施设备上，被调查养老机构养老服务设施较不完备，吸氧机、急救药箱等基本医疗服务设施配置比较高，但心电图仪、B超、吸痰器等价格相对较高的服务设施配置比较低，部分设施仅不到10%[3](表1)。此外，民营养老机构专业护理人员数量偏少、设施不完善、机构环境较差，加上成本较高、盈利较少等问题，大多运营不良、处于勉强维持状态[4]。总体而言，民营养老机构在设施设备、建设环境等方面暂无法为老年人提供丰富且完备的养老服务。资金投入期长、严重不足等资金问题是造成目前养老机构运营方面出现诸多窘态的重要原因[5]。民营养老机构亟待进行融资，推动设施升级，以设施技术替代部分劳动力，实现精细的照料服务[6]，提高服务质量。

表1 被调查养老机构服务设施情况

资料来源：《中国社会保障发展报告(2019)》。

民营养老机构前期投资大、回报周期长、盈利率低及性质界定困难等因素又使其融资难度远远高于其他企业，资金供给不足成为制约民营养老机构设施升级和规模化发展的重要因素。目前，我国企业融资渠道主要有内源性融资、银行借贷、非银行金融机构资金、资本市场、民间借贷等形式，根据优序融资理论来看，内源性融资是最稳定、风险最小的融资方式。受于养老事业公益性和福利性的局限，养老服务定价不宜过高[7]，加之医疗康复和护理设备价格较高，设备采购需耗费大量资本。如DR、CT、彩超、全自动生化仪、血球分析仪、心电图等设备价格多在数十万元，且均属精密仪器，维护成本也较高。为保障失能半失能老人的生活质量，护理设备的配备也极为必要，如护理床、无障碍电梯、助行器、助浴设备等护理设备种类繁多且价格昂贵，完全配备多种设备易致民营养老机构资金支付压力增大；另外，前期场地租赁、装修、能源费、人工费等多项费用支出也导致民营养老机构的运营成本大幅提升，资金结余数量将大为减少，现实中内源性融资方式难以发挥实际作用。

在银行贷款和非银行金融机构融资方面，民营养老机构盈利率较低，投资回报周期长的缺陷，使民营养老机构与银行和金融机构在最终目标上存在着不可调和的矛盾，贷款难度大，二者之间存在“逆向选择”。资本市场主要是企业依靠发行股票和债券进行资金融通，由于大部分民营养老机构的资本实力较弱，无力进入资本市场，且我国资本市场目前尚未对小型养老企业开放，实际操作中资本市场的融资难度较大。民间借贷方面，由于借贷成本较商业贷款高且贷款力度较小、对还款能力更加看重，且具有规范性低、风险性高等特性，导致民营养老机构对此类融资方式难以适应。综合分析以上几种融资方式可知，民营养老机构受运营方式和本身性质局限，传统的投融资方式在养老领域显得迟缓乏力，而政府的财政支持又无法从根本上解决我国严峻的养老问题[8]，由此，博兴于美国的融资租赁这一金融工具进入了笔者的研究视角。

截至目前，融资租赁应用于民营养老机构的研究较少，但应用于中小企业的研究相对较为完善，民营养老机构同中小企业的运营特点有较大相似之处，为后续研究提供了一定的经验借鉴。融资租赁能够满足中小企业中长期资金使用、设备及技术需求，且能解决信息不对称的问题，抵押要求较少，融资可行性较高[9]；对中小企业的财务和信用方面要求相对较低，能够显著降低融资成本达到全额融资，且能够明显提高财务质量，是一种可行的融资方式[10]；还可以转移与资产所有权有关的全部或绝大部分风险，提高中小企业的流动资金量，非常适合中小企业[11]。由此，基于融资租赁视角对民营养老机构资金需求特征进行耦合度分析，根据融资租赁形式特点及民营养老机构发展周期分析融资租赁模式及运行，旨在探索解决民营养老机构设施升级中的资金融通难题。

二、概念阐释及分析框架

1.融资租赁

融资租赁是20世纪50年代兴起于美国的非银行金融形式，并于20世纪80年代进入国内。《金融租赁公司管理办法》于2007年颁布之后，银行、大型央企等组织开始参与金融租赁公司投资建设，融资租赁行业迅速发展[12]。截至2018年3月底，国内融资租赁企业已经达到10 411家，较2017年底的9 676家增长7.6%，金融租赁总行业注册资金达32 331亿元，业务总量即融资租赁合同余额达63 000亿元。2018年第一季度全国融资租赁企业发展概况见表2。近年来，融资租赁业的高速发展及其成熟的行业环境为民营养老机构开展融资租赁奠定了坚实的基础。

表2 2018年第一季度全国融资租赁企业发展概况

当前，融资租赁主要有直接融资租赁、厂商租赁、售后回租、分成租赁等形式。①直接租赁形式涉及三方，即出租方、承租方和供货商，由出租方和供货商签订买卖合同购买设备，承租方和出租方签订设备租赁合同，按合同约定向出租方支付租金并获得设备使用权。②厂商租赁是指由设备生产厂商直接提供或由其下属租赁公司提供设备，供承租方使用，承租方则按照合同约定交付一定金额租金。③售后回租是指承租方将自有设施设备出售给出租方获得资金，再同出租人签订租赁合同，通过支付一定的租金租回设备获得设备使用权。④分成租赁则是指由承租方同出租方签订租赁合同，不直接约定需交付的租金额，由承租方在取得经营收益时交付一定比例的运营收益给租赁方。显然，作为一种方便、快捷、低成本的融资方式，融资租赁尤其适合资金短缺、资金融通困难的中小企业，而民营养老机构同中小企业具有较大相似之处，其发展周期及运行模式特点为民营养老机构设施[注]本文所指的民营养老机构是完全由民间组织自行建设、经营的养老机构，民营养老机构设施，即融资租赁标的物是指养老机构医康养护服务所需要的各种类型的设施设备。升级及可持续发展提供了重要思路。

2.分析框架

融资租赁为民营养老机构的设施升级提供了新的思路和解决方案。虽然市场化发展促使大量非营利组织、企业和商业组织、私人机构进入养老服务领域，但总体来看，当前民营养老机构发展缓慢，规模、类型、档次高低不一、质量参差不齐，且服务对象、服务形式和服务内容越来越呈现多样化、精细化、专业化、全面化和高品质化等发展态势，生活照顾与医疗康复护理的功能不断结合并加强。借助融资租赁，能够促进民营养老机构设施设备升级，快速有效提档升级，给予老人更多的获得感。基于融资租赁的基本形式及功效，民营养老机构设施设备升级过程中与之存在有周期和供需的契合，同时，根据生命周期理论，每一企业或组织又经历着初创期、成长期、成熟期和衰退期等发展历程，各发展阶段有其独特性及经营壁垒，因而匹配之相应的融资租赁模式，以实现解决民营养老机构设施升级资金融通难题(图1)。

图1 研究分析框架

三、融资租赁与民营养老机构设施升级的耦合形式

融资租赁各项融资模式与民营养老机构设施升级历程具有高度耦合关系，这主要表现在周期性和供需性两个方面。一方面，在周期性上，融资租赁所具有的“融资+融物”相结合的融资模式与民营养老机构周期性的发展和资金结余状况具有耦合关系；另一方面，在供需性上，融资租赁各项融资模式特点能够契合民营养老机构设施升级过程中的需求，如民营养老机构的投资回报期长、契合融资租赁还款方式灵活、还款期长的优势，融资租赁公司具有的设备专业性能够弥补养老机构对设施设备的知识壁垒，提升设备的使用效能，即所谓供需性耦合。周期性耦合和供需性耦合主要分为以下4个方面。

1.“融资+融物”模式与民办养老机构阶段性资金状况耦合

融资租赁合并融资与商品购买过程，在融资租赁合同签订后，由租赁公司直接为民办养老机构提供所需设备，简化民营养老机构在建设之初所需的融资和设备购买过程，极大缩减了民营养老机构的运营成本和融资、设备购买时间，尽快推进养老机构投入运营。融资租赁公司一般具有设施设备评估专业知识，了解设备优劣势和养老机构适用性[13]，为民办养老机构提供实用、易用、价廉的先进设备。促进民办养老机构把握行业机遇，在更短时间内实现盈利。

在民营养老机构进行融资租赁时，先期资金支出较少，只需按合同约定在规定时间内支付一笔数额相对较小的租赁费用，减少资金支出规模，降低支出压力，提高利用率，为养老院的环境改造、运营建设等其他方面提供充足资金供给，这也在很大程度上有助于民营养老机构行业竞争力形成。在融资租赁合同期限结束时，民营养老机构可以灵活地选择继续租赁、租赁设备退回、租赁新设备等方式。此类模式极大地便利了养老机构设备设施的更新换代。此外，融资租赁公司具备专业的设备出售、二手设备租赁服务，能够提高设备周转率和使用效率，实现设备使用价值最大化[14]。

2.融资租赁与民营养老机构投资回报期限耦合

民营养老机构投资回报率低，回报期较长，一般要在10—15年[15]，融资租赁合同签订时间灵活，多为中长期合同，能够较好地契合民营养老机构投资回报期长的需要，缓解民营养老机构长期资金需求。在租金支付方式上，民营养老机构可根据自身发展状况选择灵活的资金偿付方案，最大程度地满足民营养老机构在发展不同时期的资金需求，给予机构较大发展空间。例如，在机构发展初期，闲置资金较少时，选择低偿付租金方案；在养老机构发展的成长成熟期，资金压力变小，机构发展状况良好时选择高偿付租金方案，以充分保证民营养老机构各阶段不同的资金需求。

3.融资租赁流程与民营养老机构设施升级时间需求耦合

融资租赁审批快、耗时短，流程较为简单，能够在短时间内满足民营养老机构资金和设备需求。在租赁合同签订过程中，由于融资租赁所涉及金融风险较小，对承租方的融资要求相对银行等金融机构较为宽松，业务手续简单，融资成功率较高，节省了大量的寻找融资渠道、设备购买的准备工作，一定程度上降低了民营养老机构的运营成本[16]。融资租赁合同期限较长，一次租赁合同的签订便可满足民营养老机构数年的设备需求[17]，减少了民营养老机构融资次数，节省出大量精力用于机构的运营、发展，提升机构综合实力。

4.融资租赁管理模式与民营养老机构设施管理方式耦合

作为一种全额信贷，融资租赁能够为民营养老机构设备使用提供多样支持，促进民营养老机构运营管理效能和效率的提升。首先，在设备的管理上，租赁方可协助养老机构进行设备的检修、维护和保养，有助于保证设备的安全性，延长设备使用寿命，弥补养老机构的技术劣势；其次，融资租赁所提供设备有保险公司承保，有利于在设备故障或损坏时，减轻因意外事故对养老机构造成的负面影响，提高民营养老机构抗风险能力；最后，现阶段正处于养老产业发展初期，各项政策标准、养老服务质量体系等尚不健全，暂未形成一套完善的养老产业运营规范体系，民营养老机构发展还较不稳定，进行融资租赁有助于保障资本安全，租赁物所有权与经营权分离，所有权仍归租赁公司所有。即便在养老机构运营难以为继时，租赁公司可收回设备，有效避免传统资金信贷风险[18]，有助于提高金融政策体系的安全性和民营养老机构的负债安全水平。

四、民营养老机构融资租赁模式及运行

根据企业生命周期理论，民营养老机构发展轨迹亦分为初创、成长、成熟或衰退等阶段，不同阶段设施设备投入、升级改造等面临不同的特点与境况，可借助多种融资租赁方式突破困境，实现可持续发展。初创期易采用直接租赁和厂商租赁方式，成长期可采用售后回租方式，成熟期则适宜于采用分成租赁方式等(图2)，从而保证民营养老机构在各阶段具备充足的资金和设备供给[19]。充分发挥融资租赁模式的特色优势，为机构发展成长提供良好的资本和设施条件，提高民营养老机构发展动力。

图2 融资租赁模式及运行机理

1.初创期：“直接融资租赁+厂商租赁”

民营养老机构初创建设时期，建设资金投入量大，入住老人数量较少，流动资金压力大，加上受制于机构短时间内日常运营需要，机构建设资金、设备投入和运营(时间、人员等)均为紧缺资源。因此，为在短时间内解决机构所需设施设备，尽快投入正常运营活动[10]，养老机构可以采用“直接融资租赁+厂商租赁”的方式(图3、4)，以缓解机构初创期的资金压力。

图3 民营养老机构直接融资租赁模式

图4 民营养老机构厂商融资租赁模式

直接融资租赁模式下，民营养老机构向专业化的融资租赁公司或开设融资租赁服务的养老设备厂家寻求帮助，签订融资租赁合同，由租赁公司或厂商进行设备购买或提供，并由养老机构支付约定租金，在短时间内完成设备的采购安装调试。实践中，考虑到民营养老机构初创期的资金状况，部分融资租赁公司特意设有租金延期支付、租金逐年递增、减轻利息负担等多种租金支付模式，以此在少量资金支出情况下超前获得设备使用价值，缓解机构内部的资金压力，满足设备需求，尽快投入机构运营。厂商租赁形式能为设备生产厂商打开养老器械间接销售新渠道，厂商可利用这种租赁形式开辟设备销售新路径，促进多元化经营模式，为企业发展和设备生产提供动能。

2.成长期：售后回租

民营养老机构成长期，机构入住老人数量逐渐增多，各项基础设施设备逐渐健全完备，养老机构运营渐入正常轨道。但由于初创期各项资金的大量投入，部分机构在发展过程中会出现资金缺乏、动力不足等现象，而养老机构规模扩大、环境条件改变和质量提升仍需要较多的资金投入。因此，在这种状态下，可利用售后回租的方式进行养老机构融资(图5)，将机构现有的医疗康复设备、护理床位等自有固定资产通过签订《买卖合同》出售给融资租赁公司，由融资租赁公司获得各类设备设施的所有权。此后，再由养老机构同融资租赁公司签订《售后回租合同》，并按照合同约定缴纳租金，获得设备使用权，从而获得大额设备出售资金，充实机构现有资金量[20]。后期可利用资金进行养老机构的改造扩建、环境升级、连锁化经营等，为老年人提供更加优质、更加充分的养老服务。养老机构按照回租合同规定还付所有租金后，可按设备残值重新取得设备所有权[21]。

图5 民营养老机构售后回租模式

3.成熟期：分成租赁

民营养老机构经营进入成熟期，已经形成较为完善的经营模式和路径，重在深耕服务内涵与质量，加强精细化运营管理，为老年人提供多元化、多层次的优质服务。随着人口老龄化形势日益严峻，价廉优质公办养老机构“一床难求”，供不应求。民营养老机构可凭借其自身经营优势开展规模化经营或连锁化经营，在增加机构床位数量、可利用空间等硬件设施以外，注重为更多老年人提供优质、精细、个性和多元的养老服务。由于前期使用直接融资租赁(厂商租赁)和售后回租等方式，养老机构已经面临一定的租金支付压力，不宜再进行新一轮的租金支付。因此，凭借自身优质服务、经营优势和良好的发展前景，民营养老机构可采用分成租赁融资模式(图6)，即同融资租赁公司签订融资租赁协议，由融资租赁公司投资进行设备购买和养老院扩建，并在养老机构所获利润中按照一定的比例给予融资租赁公司分成，由此不需要按照约定给予租赁公司租金，减轻机构租金支付压力[22]，从而降低民营养老机构内部的融资风险，提升融资可能性，起到与融资租赁公司共担融资风险、减轻短时间内还款压力的作用。

图6 民营养老机构分成租赁模式

五、国内实践案例及建议

与民营养老机构生命周期相匹配的融资租赁模式能够极大满足其各阶段资金和设备需求，拓宽民营养老机构的发展空间，促进其长久永续发展。

1.融资租赁应用于民营养老机构的国内实践

融资租赁在我国已有初步的实践发展，当前金融租赁公司对养老产业提供融资租赁服务的有山水融资租赁股份有限公司、安徽国元租赁股份有限公司、苏银金融租赁股份有限公司、江西金融租赁股份有限公司、浙江浙银金融租赁股份有限公司、昆仑金融租赁有限责任公司、中国金融租赁有限公司、太平石化金融租赁有限责任公司等。HY租赁股份有限公司(以下简称HY)于2016年底开始探索养老产业融资租赁模式搭建和运营，经过两年探索，开发出“YLB”养老产业融资租赁产品，至2019年6月，产品已覆盖安徽、湖北、山东等地，联系养老机构50多家，投资金额7 600余万元，2020年荣获“中国普惠金融服务乡村振兴典型案例”奖[注]HY案例运营实践及数据资料由HY公司网站及实地调研资料整理而成。。

(1)“YLB”融资租赁模式

“YLB”融资租赁主要涉及直接融资租赁和售后回租两种模式。直接融资租赁即根据民营养老机构的要求和选择购入所需固定资产(设备)，再租赁给养老机构使用。在此类融资租赁过程中，HY与供货人签订养老设备购买合同，资金则从HY至养老产品设备供货商处，供货商负责给民营养老机构提供产品及相应售后服务，民营养老机构不再需要支付设备资金，仅需向HY提供少量设备租金即可(图7)。售后回租是民营养老机构将自有固定资产出售给HY，再从HY租回使用，租赁期满后以名义货价回购此固定资产。此类融资租赁过程中，养老机构通过将自身固定资产出售给HY，HY向养老机构支付固定资产购买费用，大量固定资产资金自HY向养老机构流转，养老机构仅需付少量租金租回设备继续运营即可，缓解养老机构的资金和运营压力(图8)。

图7 “YLB”直接租赁模式

图8 “YLB”售后回租模式

(2)“YLB”运营模式

一是投前运维。投资之前进行完善的产品设计、推广和前期筛选是十分必要的。首先，产品开发与设计。通过与政府民政部门、中国老龄事业发展基金会以及养老行业协会沟通，HY针对养老机构经营共性和行业融资痛点，结合租赁公司业务特点和相关制度，设计标准化业务模式和风控标注，而后选取数家企业进行检验和不断完善，最终形成“YLB”标准化养老服务产品。其次，多渠道宣传推广。通过报纸、养老机构拜访、行业协会宣传、政府推荐等形式多渠道推广“YLB”产品，让更多机构了解并尝试选择此融资产品，扩大产品适用范围。最后，养老机构筛选审核。机构规模上，“YLB”适用于已开办运营的养老机构及日间照料中心等，机构需各项证照齐全、入住人数达到50人以上。融入资金可用于养老场所的改扩建、新投院区、采购设备、装修及日常维护等方面。投资安全性审核上，投资前，HY租赁会赴养老机构进行调研，按照《养老产品项目清单》和《养老项目产品表》搜集材料并进行核查，核查无误后出具《尽职调查报告》，并在公司内进行多层审核，审核周期约为3～5天，最终完成投前审批。

二是过程管控。投前审核完成后，HY同养老机构签订协议开展租赁业务，支持养老机构发展。为保证投后资金安全性，积极跟踪过程管理，业务经理采取提前向客户提交《租金支付通知书》和定期查询、走访等形式了解客户经营情况；若出现风险事件，业务经理及时向公司报告风险事件原因，风控部门根据风险原因拟定不同的应对措施，并根据出现风险的概率及时调整产品要素。

(3)“YLB”运营优势

“YLB”产品所采用的两种融资租赁模式能十分完备地为养老机构解决设备或资金不足的困境，改善养老机构经营环境，推进养老产业发展。首先，审批手续简单。符合标准的项目通过线上发起快速审批流程，3～5个工作日即可审批完毕，实现快速化、批量化开展业务。其次，期限长，还款方式灵活。“YLB”设置还款期限可长达3年，选择按月、按季还款或根据养老院实际情况定制还款间隔，灵活还款。再次，额度匹配适度，还款压力小。“YLB”按照老年人数量1万元/人的额度进行配资，偿还额度在养老机构经营收入之内。最后，信用融资，无需抵押。不需要养老院提供任何实物抵押，仅需要提供个人保证即可，避免了融资无抵押的困境。

2.融资租赁应用于民营养老机构设施升级的建议

融资租赁模式在民营养老机构设施升级上的应用虽已取得了初步成效，但目前发展规模相较于其他领域还十分欠缺。融资租赁在养老产业中的发展壮大需要政府、融资租赁企业和民营养老机构的多方协同努力。

第一，构建政府、融资租赁企业和民营养老机构多方协同机制。明确各方主体权责及相互关系，形成各权利主体独立平等的协作机制、利益均衡机制和协商对话机制。政府要充分发挥政策引导和规制保障，调动各主体互动协作水平，逐步建立起适应政策情境与市场环境的融资租赁政策网络[23]，为融资租赁业务的开展提供有力的政策和制度保障，为融资租赁企业营造环境氛围，创造便利条件；融资租赁企业需要借助政策优势，不断修炼内功，增强资金实力，根据养老机构业务需求调整、完善自身产品，并给予一定的运营指导；养老机构则要注重提升机构专业化运营能力，积极接受新的融资方式，缓解自身经营压力。

第二，完善政府融资租赁顶层设计，明确行业定位和发展路径，提供法律和政策保障，为融资租赁公司业务向民营养老机构延伸创造条件。一是明确融资租赁在租赁行业中的定位——与共享经济挂钩的新型租赁方式，符合民营养老机构等投资回报周期较长的小微企业融资要求，对传统融资方式创新和补充，给予更多的政策关注和执行力度。二是制定实施投资减税政策，针对养老产业融资租赁服务的出租方，设置提供租赁标的物购置成本一定比例的减税优惠；减免养老产业设备器械关税和进口增值税，对提供融资租赁服务的出租方给予关税及进口增值税的税收优惠政策。三是出台相应的财政转移支付、贴息及担保等方面的政策，对融资租赁行业中进军养老产业的企业提供资金、利息等政策方面的支持，加大扶持力度。

第三，加快融资租赁立法。在原有《中华人民共和国合同法》中融资租赁合同条文和《中华人民共和国物权法》物权变动规则的基础上，进一步完善《中华人民共和国融资租赁法(草案)》，推动《中华人民共和国融资租赁法》的正式出台。一是对我国现有涉及融资租赁行为的政策文件、实施细则、司法解释等进行提炼，统一固定融资租赁交易形式，明确标的物物权归属，细化融资租赁交易行为流程、准则。二是完善融资租赁企业市场准入法则，对公司设立、运营、税务、会计、租赁合同等多个方面的法律关系进行调整，在相关法律条文基础上细化，严格法律法规规定，确保融资租赁企业的合法性和交易行为的有法可依，保障交易各方的合法权益。三是通过立法明确统一特定的监管部门，改善现有多头管理局面，建立健全涉及经济管理、市场、金融、会计、税收等部门的监管系统和评估系统，制定监管指标体系和融资租赁公司信用评级标准，利用物权转让登记公示和认证等监管手段，减轻交易风险，并提高对违规方的处罚力度；利用征信系统和互联网实时更新行业信息，防范融资租赁公司在养老产业等各方面提供服务的违约风险，促进交易合作协议的顺利达成。

第四，探索多元融资渠道。在政策上为这种新型的养老产业融资渠道提供便利，为融资租赁企业开辟多元化的融资方式。推进融资租赁机构与银行、保险公司、信托公司等金融机构合作，拓宽融资租赁机构的资金来源途径。地方政府也可通过设置融资租赁产业基金加强对融资租赁企业的指导和注资，为融资租赁业务开展提供有效充足的资金供给。

第五，创新拓展融资租赁企业养老产业业务能力。正确认识养老产业这一巨大市场，积极与养老机构对接，针对民营养老机构的发展周期特征、资金需求状况、机构运营特点、资金流量等多方面进行融资租赁方案设计，协议签订后，实时监督其发展态势，给予民营养老机构一定的技术和运营指导，输出管理相关知识，推进民营养老机构在完成设施升级、养老服务质量提升的同时，改进其管理模式，推进民营养老机构的高质量发展。建立完善的市场运营模式，针对融资租赁产品在养老产业中实践较少，多数养老机构融资租赁有限，可能存在一定市场抗性的现象，积极扩大宣传，建立完善的产品拓展渠道，迅速扩大产品市场占有率。

第六，更新民营养老机构管理理念。强化思想、组织和运营等方面的管理现代化。思想是行动的先导，民营养老机构需要紧跟时代发展，建立现代企业管理制度，完善管理模式和内部会计制度，加强自身信用资源挖掘，充分利用融资租赁模式展开融资，减缓机构发展的资金压力，开拓养老机构可持续发展新动能；多举措吸引任用新型管理人才，推进管理效能提升。在充足的资金和设备支持下，提升民营养老机构服务质量和效能，形成一批具有较强运营能力和服务能力的品牌养老机构，为老年人的幸福生活提供强有力支持。