城市更新背景下的老旧小区更新改造措施以莲花小区老旧小区改造为例

2021-07-19廖艳

中华建设 2021年7期

廖艳

“推进以人为核心的新型城镇化”以及“实施城市更新行动”是“十四五”时期重要的国家战略。城市更新不单单是物质空间方面的拆建、修补，同时也是一个促进城市持续化发展、高质量发展、高水准治理的系统项目。老旧小区概念主要源自居住，即在功能上很难满足老百姓们的实际生活要求，在结构上日趋陈旧，在形态上存在历史痕迹特点且聚集成片的建筑群。近几年来，老旧小区的更新改造已经是我国社会发展的重要课题之一，基于此，本文将以莲花小区老旧小区改造为例，详尽地阐述有关城市更新背景下的老旧小区更新改造措施，希望能够给同行带来一定的参考价值。

一、引言

近几年来，伴随我国城市化发展进程的不断加快，此时在城市空间中表现出人口密度以及建筑密度迅速上升的态势，城市建设的进程过快，在城市更新的大背景之下，老百姓的汽车拥有量上升，土地用途变更，种种问题给老百姓的个人及公共生活带来了一定的负面影响，而越来越成为我国城市诸多地区的区域危机。而实际上，城市更新作为一项重要的、有规划的城市改建工作，对于修理改造当下老百姓居住环境，对于推动我国公园、绿地等公共空间实现可持续化发展具有很强的现实价值，基于此，本文将以莲花小区老旧小区改造为例，详尽地阐述有关城市更新背景下的老旧小区更新改造措施，希望能够给同行带来一定的参考价值。

二、小区概况

本工程莲花小区，位于沅江市琼湖街道庆云山社区，东靠港口路，西临庆云山路，小区内楼栋数25栋，总户数310户，总建筑面积约3.41万m2，小区内主要楼栋为1998-1999年建成。现如今，该小区内成立有居民委员会，无业主委员会，暂无物业管理。在前期改造小区的过程中，相关的工作人员对于小区居民的居住情况以及现存问题展开了较为详实地调研，在采取改造策略的过程中，相关的工作人员不仅要采取基本策略来满足老百姓的必要改造需求，同时也要根据实际情况采取针对性的改造策略，如此一来，才能够让改造完成后的小区变得焕然一新，提升老百姓生活的便捷程度以及安全系数。

三、现状调查分析

1.建筑方面

针对建筑—现状建筑立面，其当下建筑大多是4-6层多层建筑，建筑立面主要为外墙砖、外墙漆和干粘石立面为主。在建筑—现状建筑质量以及消防通道方面，现状建筑质量一般，建筑排布较为杂乱，存在私搭乱建。主要存在外立面脏乱脱落，防盗窗、空调机位形式不统一，且有历史违章建筑等现象。消防通道大部分被违建、杂物堵塞，消防车道转弯半径小于9m，宽度不满足4m。

2.市政方面

在供水、排水方面，本小区均已进行“一户一表”改造，但是小区供水管道、各户水表年代久远部分破损，出现漏水现象，急需整治改造。而对于消防设施，当下有室外消火栓配置不满足现行规范的要求，楼栋建筑灭火器配置不足。对于雨污分流这一问题，莲花小区除港口路6#、7#、22#、23#进行了雨污分流改造，排入了市政合流制排水管道，小区其他住户均未进行雨污水分流改造。除此之外，3#、15#、16#存在管道和化粪池堵塞、管道破损的现象。1#、2#排水管道堵塞，缺少化粪池。而雨水立管存在屋面雨水立管老旧、破损的现象。电力线路、弱电、照明现状。线路上，该小区室外架空线缆凌乱，强、弱电线路缠绕、乱搭乱接，强、弱电箱老化，电杆倾斜，存在安全隐患。而在楼道之中，各个进户线缆，强、弱电线路缠绕在一起，安装不规范，存在安全隐患。对于照明设施，小区大部分公共区域和楼道内无照明灯具或照明亮度不够，存在居民出行不方便和安全隐患。针对运行管理工作，该小区无物业、无单位管理，电路存在私拉乱接现象；室外管线无专人维护、管理。值得注意的是，该区域内还没有安装智慧安防系统。

3.环境方面

由于老旧社区环境相对比较脏乱差，绿化程度不高，当地居民因为缺乏约束管理，垃圾堆随处可见。再加上缺少专业指导和在岗有关人员地及时处置，造成老旧社区中杂草较多，而绿化植被常常被杂草掩埋，同时还渐渐被杂草淘汰，这一系列问题都将不利于改善市容样貌，从而影响着老百姓的日常生活。不仅如此，针对老旧社区的绿化地域，依然还缺少较为明晰的范畴，在社区中，常采用一些旧有植物，不管是数量抑或是景观上，均和当代审美出现了很大的区别，进而无法很好地呈现优质的社区总体绿化形象。

四、城市更新背景下的老旧小区更新改造措施

从硬件设施、邻里关系、文化建设、公共服务、综合配套等全方位入手，打造“环境整洁宜居、各类设施完好、排水干净顺畅、容貌秩序井然、建筑立面清爽、道路交通畅通、园林绿化美观、治安安全落实、居民文明和谐”的美好生活社区，改造融入海绵城市、智慧城市等新理念，结合5G互联网建设具有当前时代特色的新型生活社区。在选取改造策略的过程中，其改造内容丰富，主要涵括改造公共设施、改善停车设施，优化环卫设施、优化健身休闲设施等多个方面，针对该小区基础设施逐渐陈旧化、环境不佳等现象，为了能够进一步改善居民生活，可以从如下几方面入手，具体内容如下：

1.建筑改造方面

针对建筑整体，施工人员要进行结构加固处理，解决安全隐患；其次改造立面，粉刷墙面；最后拆除防盗窗，统一门窗样式。

图1 建筑改造示意图

2.道路改造方面

（1）道路提质改造

对现状为混凝土路面，且路面状况良好路段：加铺4cm厚细粒式沥青混凝土面层。针对现状为混凝土路面破损严重路段，破除原有路面结构层20cm后：新建4cm厚细粒式沥青混凝土面层+20cm厚C30砼基层。而针对沥青面层老化开裂严重路段：铣刨原有沥青面层4cm后加铺4cm+5cm两层共计9cm沥青面层。

（2）利用空地增设停车位

结合居民需求合理增设停车位75个，其中40个为生态停车位，35个为标线停车位，极大缓解区域停车困难的问题。

（3）改造消防通道

由于消防通道被违建、杂物堵塞，消防车道转弯半径小于9m。消防车道宽度不足4m。所以相关的工作人员要做到如下几点，结合小区内现有道路，清除消防通道处违建、杂物，打通小区内消防车道。同时还应该对现有道路进行改造，在满足消防车荷载的同时，加宽路面宽度和保证消防车转弯半径要求。

3.市政综合管线改造方面

（1）改造供水、排水管道

由于原有的供水管道出现老化，渗漏的，原有的供水管道布置不符合标准要求的，原有的供水压力不足的，将通过更换为符合用水标准的管道，确保水压稳定。除此之外，考虑到原有的小区合流制管道，将通过新建污水收集管网及化粪池收集小区内污水排入市政管网，提高污水收集率；保留现有合流制管道作为雨水管，对破损、老旧、不符合标准规范的管道设施进行更新改造；对现状管网全面的疏通清淤，结合小区现状改造增设海绵化雨水收集设施，保障小区雨水排放顺畅。

（2）改造电力线路、弱电、照明设施

整理架空线路，拆除废弃多余的线路，低压电力线改电缆捆绑入户，弱电改穿管埋地入户。除此之外，还需要提升小区公共区域的照明亮度，楼道内增加节能型LED照明灯具，改善居民出行不方便和安全隐患的问题。

4.公共空间及环境设施改造方面

为了能够进一步打造旧社区改造示范工程，营造舒适的居住环境，同时要体现社区人文特色，满足居民多样的生活需求。首先，相关的工作人员要运用现代与传统的设计手法营造不同的空间，形成动静结合的空间组合。然后，在有条件的位置选址合适区域新增健身器材，将破损严重的健身器材更新或选址新的区域重建；第三，绿化提质改造，根据现状情况补植植物，丰富植物层次空间。改造内容：包括对小区内绿化的补植提质及配套设施的增设，并新建文化展示墙宣传社会主义核心价值观，补植乔木、草皮。小区公共区域缺乏垃圾桶，存在露天室外垃圾随意堆放的问题，垃圾堆积较多后，产生异味，影响环境卫生。此时相关的工作人员要在公共区域增设密封式垃圾桶，大力推广垃圾分类，适当地安置垃圾分类箱。