试论房地产估价质量管理

胡磊

摘要：近年来，随着社会经济的快速发展和产业结构转型，政府的职能也逐步向建设服务型政府转变。近几年金融机构制度的调整，房地产市场的剧烈变化驱使房地产估价行业面临变革。在激烈的市场竞争下，房地产估价行业面对的挑战越来越严峻，房地产估价行业能否识别新形势的发展，行业内机构是否能够抓住大数据时代信息化的机遇，是提升行业高质量服务，增强各估价机构核心竞争力的关键因素。

关键词：房地产估价;质量管理

引言

鉴于我国房地产市场火爆化程度的持续提升，和房地产估价相关的业务需求也出现了飞速增加，其重要价值表现在多个不同的方面，比如，房地产合资、银行确认房产抵押贷款额、国家征税或者诉讼中确认房地产价值等，这就需要房地产估价工作者能够尽量给出合理而又精准的价格。

1房地产估价行业发展现状

从20世纪80年代开始，我国房地产估价行业才开始推广，发展较晚，受我国独特的基本国情所影响，导致整体房地产估价行业一直都是由政府主导的，且具有强烈的行政色彩。现阶段，随着我国社会经济的不断提高，促使房地产开发、经营及交易等活动与资本市场得到了充分融合，此时房地产估价业务在广泛应用中，可以选择的服务对象和服务形式也出现了改变。在房地产估价行业持续推广中，从客观角度分析，市场对专业人才数量的需求量越来越高。我国在借鉴国外优秀发展经验的同时，要求房地产估价从业人员必须持证上岗，并构建了完善的职业资格制度，且在全国范围内推广统一的房地产估价职业资格考试制度。发展到现如今从事房地产估价机构近5000家，房地产估价从业人员数量也达到了25万人以上。虽然当前房地产估价行业展现了蓬勃的发展趋势，在实践运行中也存在很多问题，如行业立法过于老套，估价业务没有完善的法律规定作为保障;行政管理部门存在越位现象，会阻碍市场发展的有效竞争;房地产估价人员的专业素养及信誉度不达标等。

2房地产估价的方法

2.1成本法

成本法共分为两种，一种是成本积算法。是对已取得土地或者已实现的土地开发各项成本的费用进行核算，剔除其中不正常的因素价值，然后对正常的成本费用进行累积，扣除一定的资本利息与投资利润后得出土地使用权价值的一种方法;第二种是重置成本法。是对现有房屋按照市场的标准，测算重新建造所需的成本，然后扣除资金、利息及相应的建设利润后得出的价值，在此基础上，根据实际的情况及相关的法律规范，确定房屋的成新率，再将二者相乘得出房屋估价的一种方法。

2.2比较法

比较法是将估价的对象与近期类似的房地产交易进行比较，然后对其成交价格进行适当的调整和修正，一估算出合理价格的一种方法。

2.3收益法

主要是顾及到房地产收益具备了连续性这一特征，选择合理的资本化率，把估价房地产今后的净收益折现至估价时点之后再进行累加，如此即可得到估价房产较为合理的价格。该方法将预期原理作为理论基础，运用对估价对象今后所要得到的收益进行预测，从而估算房地产到了估价时点之后所具有之价格。所以，如果要用这一方法来算出房地产价格，就一定要确保这一房地产具备现实经济效益或者潜在收益，一般来说，在估算住宅、商务写字楼、饭店等地产价格过程中会用到该方法。在运用此法时还需要估价者可以对房地产今后收益与风险实施精准预测。如果每年的净收益是一样的，资本化率也会一致，收益年限就是有限年。

3房地产估价质量管理

3.1构建完善的行业法律规定

有据可依和有法可依是房地产估价行业持续发展的有效前提条件。只有具备明确的法律规定，才能保障房地产估价行业在发展中具备公正性、独立性及客观性等特点，以此充分展现中介服务的独特职能。在我国法律规定持续推广中，各行法律规定都得到优化，此时房地产估价行业也要从中掌握机遇，对自身行业发展的法律规定进行革新，并要求他们严格按照规定进行工作，以此强化行业发展中的职业道德素养。特别要加大对违规现象及行为的监管，严格查处估价活动中的违法违规现象，确保违规者与失信人都可以得到教训，这样不仅能为行业发展树立典型，而且可以嚴格规范房地产评估市场。

3.2引进和开发新技术，提供工作效率

技术的创新是房地产估价行业发展的必然，自动估价系统、云查勘系统、大数据的相继出现为房地产估价行业注入新的血液。我们面对行业日益激烈的竞争，现在要做的不是止步不前，而是顺应时代发展，引进新技术、开发新技术、完善新技术，充分利用大数据和先进计算机技术，对房地产市场未来面临的风险因素进行识别、判断和分析，才是行业要深挖潜力的重点内容。

3.3加强房地产估价人员能力与素质建设

在当前情况下，针对我国房地产评估人员素质和水平参差不齐的现象，我们应学习外国的方式，严格房地产评估人员的选拔，要想成为房地产估价人员，必须经过严格的考试。另外，对于现有的房地产估价人员，相关单位应加强对他们的培训，引导他们学习先进的理论知识，掌握科学的评估方法，这样才能保证房地产价值评估结果的客观性、公正性和准确性。

结语

综上所述，现阶段房地产不但是非常重要的经济类资源，而且还是十分热门的商品与资产，是现代人极为重要的投资方式之一。由于我国房地产市场的日益发展，房地产估价变得愈加重要起来，娴熟地应用各类常见的估价方法是非常重要的。只有较好地掌握了这些估价方法，才能在实践中选择最合理的方法加以运用，从而推动我国房地产估价行业实现更好地发展。

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（聊城市信远土地房地产资产评估有限公司 山东 聊城 252000）