基于BIM技术的房地产开发成本控制管理

2021-07-12杨杰

探索科学(学术版) 2021年4期

关键词：设计阶段工程量阶段

杨杰

水发民生产业投资集团有限公司山东济南 250000

引言

房价问题一直以来都是国内群众关注的重点,国家为控制房价在近些年颁布了一系列的政策,有效遏制了房价上涨。但对于房地产企业而言,房价下降意味着经济效益下降,为此,房地产企业需要以控制房地产开发成本为切入点,维持自身的效益。

一、房地产开发项目介绍

D房地产开发企业决定开发房地产项目W,该项目属于大型商业项目,总建筑面积为7万㎡,其中地下建筑面积2万㎡,主要包括地下停车场和人防,地上建筑面积5万㎡,是一栋25层的综合商业体,其高度为85m。本项目的开工时间为2018年8月份,竣工验收时间为2020年7月份。由于项目规模较大,因此在项目开始后所产生的数据较为庞大,参与方较多,协同作业难度高,还会涉及变更问题,这些现象的存在,加大了项目成本管理的难度,为此,房地产开发项目决定应用BIM技术对开发成本进行控制。

二、案例应用分析

(一)BIM技术在决策阶段的应用。BIM技术在决策阶段的应用,主要表现为分析项目的可行性,通过技术经济论证和施工方案对比的方式,选择合适的施工方案。BIM技术的运用,可以使投资决策阶段的效率大幅度提升。在这一阶段,房地产企业主要利用BIM技术构建数据模型,且模型中的各个构件均能被量化,便于企业对工程量进行统计,并在此基础上,结合市场材料价格,对各项指标进行计算,从而实现对投资的准确估算。以本工程为例,房地产企业选择的建模软件为Autodesk Revit,该软件不仅能构建BIM模型,同时还具有汇总计算功能,可以统计建筑面积。在确定建筑面积后,将项目建议书和可行性报告要求作为依据,同时在其中引入市场价格信息,即可准确估算项目投资,房地产可根据估算结果,做出科学的决策。

(二)BIM技术在设计阶段的应用。房地产企业在设计阶段可以利用BIM技术对比和选择设计方案,并且,BIM技术在设计模型检查、设计概算、施工预算编制等环节的应用,同样可以取得良好的应用效果。D房地产企业设计阶段,为强化房地产开发成本的控制效果,对BIM模型进行了运用,在设计尚未开始前,就对限额目标进行了明确。在设计阶段,房地产企业还借助BIM模型,推动各专业设计同步进行,与此同时,在数据库中录入各种信息,比如:材料型号信息、材料价格信息等。应用结果表明,BIM技术的应用,有利于房地产企业准确预算设计成本。此外,在设计阶段,利用BIM软件还可以模拟管线碰撞和设计变更情况,有利于控制建设成本[1]。

(三)BIM技术在招投标阶段的应用。招投标是房地产企业控制开发成本的重要阶段,招标方需要编制招标最高限价,而投标方则相反。在BIM技术运用之前,房地产企业在这一阶段,普遍采取的招标最高限价编制方法为自行计算或委托造价咨询企业计算,在招标文件编制完成后,各投标单位需要对工程量清单进行二次审核,在经过一系列的计算和对比后,对最终报价进行明确。但上述流程较为复杂,会浪费招投标双方的时间,且最终结果的准确性很难得到保证。而BIM技术的应用,可以降低工程量的计算难度,同时还能规避漏项问题,并且D房地产企业可以直接将BIM模型作为招标文件,为投标方编制投标报价提供数据支持。站在另一个角度来看,BIM技术与网络之间存在密切的关联,能够为政府部门管理招投标提供便利。

(四)BIM技术在施工阶段的应用。工程付款、工程变更费用控制和索赔管理,属于房地产企业在施工阶段控制成本的主要方向。

第一,工程付款控制:结合上文可知,W工程属于大型工程,所涉及的专业较多,房地产企业需要通过分包的方式,将这些工程分配下去。为控制成本,D企业应用BIM技术对施工单位进度产值进行高效审核,且实现方式较为简单,仅需将工程监理审定批复的工程形象进度作为依据,并把已经完成的工程量在BIM软件中输出即可。在房地产企业与施工单位进行工程量对比时,由于BIM软件具有三维可视化和自动扣减精准功能,因此,能够在最大限度上防止施工单位隐瞒实际工程量现象的出现。

第二,工程变更费用控制。BIM变更软件的应用,有利于控制工程变更费用,究其原因,主要是在传统成本核算模式下,如果发生工程变更,造价师需要通过对比图纸的方式,找到变更内容,并计算变更成本,虽然准确性较高,但计算会浪费大量的时间,导致成本增加。而利用BIM技术,可以简化计算过程,具体表现为工作人员仅需在BIM模型上进行图元、做法和位置的修改,之后,BIM模型就会输出变更结果,并自动计算工程量变更前后的差值,计算差值即可获得设计变更费用,房地产企业可以将其作为控制成本的标准[2]。

第三,索赔管理。在房地产开发建设阶段,可能会涉及索赔管理,由于索赔关系到房地产企业的经济效益,因此,建议企业利用BIM技术,对比签证内容和现场施工情况,并通过构建三维立体模型的方式,找出其中的差距,在计算费用后向施工单位提出索赔。

(五)BIM技术在竣工结算阶段的应用。W项目规模较大,并且施工周期长达两年,在结算阶段,会产生海量的造价资料,而BIM数据库内的资料,会随着施工进程的推进而不断完善,在项目竣工时,D房地产企业运用BIM模型中的信息,可以实现对工程实体的完整表达。并且利用BIM模型编制和审核竣工文件,还能促进结算效率的提升。究其原因,主要是与人工计算方式相比,BIM模型不会漏项和出错。