金融视域下对现行土地管理制度弊端的分析

张淑洁

吉林省镇赉县土地整理中心 吉林 白城 137300

在市场经济的大背景下,随着我国土地管理制度的改革以及土地管理法规的完善有效保障了国家利益,近年来一些地区尝试了全新的土地管理运作方法,比如实行城乡二元土地体制,制定出完善的土地招拍挂制度对我国经济发展提供了巨大帮助,不过也存在一些弊端,以下对相关内容进行分析。

一、土地管理制度的弊端和对金融运行的影响

(一)城乡二次元土地体制改革中存在农村信贷投入问题。一方面是两种土地所有制权利的不平等。对于国有土地来说,其享有进入土地市场的权利,而农村集体土地需要征用之后成为国有土地;另一方面,土地市场发展存在不均衡情况。目前城市土地市场占据主要地位,而农村土地的使用权以及土地流转存在一些限制性政策,至今尚未形成完善的农用土地交易市场。此外,农民土地经济权利被弱化,主要体现在地方政府通过垄断一级市场把农村集体土地进入市场后的增值收益作为地方政府收益,而农民和农村经济组织很少得到补偿,所以说当前的二元土地制度显著的影响了金融运行。主要体现在农民金融发育缓慢,并且土地资金运动具有增值性和固定性特征,加之土地权利具有可交易性,成为了吸引金融机构向土地经营者提供抵押贷款的动因。然而在土地二次元体制之下,我国农村土地产权关系存在不确定性,比如农用地流转为城市建设用地之后无法实现资金回流,耕地的社会价值无法得到补偿,农村建设用地使用权市场没有完全开放,农村经济主体将土地使用权抵押给金融机构存在诸多不利因素。而与农业生产相关的长期信贷资金难以获得消费信贷服务。以上问题都导致了信贷资金很少投入到农村生产和消费领域,所以很多农村土地使用者只能从民间借贷吸取资金,也造成了非正规金融活动越来越多[1]。

(二)土地批租模式存在金融问题。城市土地主要包括财产税和土地批租两种运作模式,其中土地批租就是政府根据法律规定把土地经营权和所有权在一定年限内转让,给受让人以此获得收益,该制度在我国推行近20年时间以来能够有效增加地区财政收入,推动城市化进程,不过我国土地批租模式也对土地价格信号产生了不利影响。目前土地批租方式以招拍挂和协议出让方式为主。究其原因主要在于土地资源稀缺,而地方政府居于土地市场的垄断地位,可以对不同的土地采取批租方法,通常来说政府对商住用地会采用招拍挂的方式获取利益,而工业用地则以招商引资为主要方式。在现行土地批租模式下,不管是政府还是土地开发商都不能完全掌握未来土地供求关系和相关信息,所以不管是土地是否采用出让的形式,出让价格都不能真实反映土地真实价值。此外,当前市场主体存在一些非理性行为,导致了银行承担了大量的资产价格波动风险,这是由于随着房产价格不断攀升,银行在贷款上形成了地产偏好,但是在现行的土地批租制度下房产价格上升导致了房地产泡沫。

二、如何消除土地管理制度改革对金融运行的负面影响

为了解决当前土地管理制度存在的弊端,消除对金融运行带来的不利影响,需要采取以下措施进行综合整治。

(一)改革土地管理方法。新时期需要加强货币政策调控的作用,一方面需要制定土地利用总体规划,考虑一定时期货币政策取向和可支配的需要,然后以保持经济整体发展为目标协调好土地供应关系;另一方面建设用地要从单一计划管理转变为计划管理与市场调节结合,进而对土地供求和投资过热进行调节。此外,货币政策操作要密切关注土地房产等价格波动,把握好货币政策调控的方向,以此提升土地与信贷协调配合的组合效应[2]。

(二)创新土地批租模式。为了构建良好的金融生态环境,一方面需要取消工业用地协议供地模式,尽快完善工业用地价格市场形成机制,让土地利用结构调整和信贷结构调整相结合,以此对高污染高能耗的产业以及重复投资起到控制作用;另一方面需要制定出避免人为哄抬地价的、透明化的土地定价方法,进而有效解决市场失灵和政府失效问题,防止房地产泡沫影响金融运行。此外,需要推进土地批租的税费改革,利用价外税对土地批租收入,实行中央和地方按比例分享的方法。

(三)完善土地储备制度。新时期需要预防政府贷款金融风险,一方面需要出台法律法规,确定土地储备机构的主体资格,然后规范土地收购出让等行为,界定储备土地性质;另一方面需要制定土地储备资本金制度,地方政府可以在国家允许条件下发行土地债券,以此托管土地储备融资渠道。此外,需要制定监测指标体系,做好对政府负债的管理,同时需要投入土地基金,以此提升政府的支付能力[3]。

结束语

综上所述,当前我国土地使用权制度改革正在稳步推进不过线型的土地管理制度还存在一些弊端,对金融业的发展产生了负面影响。土地金融对土地开发意义深远。从农业用地的角度来说,在货币信用条件下当前农业经营者普遍依靠银行信贷,这样才能集约化地开发利用土地,受城乡二元土地制度影响。近年来我国城市土地金融业务飞速发展,然而农村土地抵押获得的贷款金融微乎其微,最终导致了城乡土地金融发展失衡。所以今后需要创新土地管理方法,改革土地批租模式,完善土地储备制度。此外,还需要搞活农村土地流转,进而让土地改革制度起到更积极的作用。