更新，破解城市“成长的烦恼”

截至2020年末，我国常住人口城镇化率超过60%，城市发展进入由“量”到“质”的转型阶段。“城市更新”作为推动城市高质量发展的重要力量之一，今年首次写入政府工作报告。近年来，上海、北京、广州等城市纷纷开展城市更新行动，系统解决发展中的问题，促进资本、土地等要素优化配置。

武夷路作为上海深度开展区域整体更新工作的重要实践，以1个整体方案加N个地块更新项目的综合推进模式进行，避免了大拆大建，为历史风貌保护区的城市更新提供了有益借鉴。

当城市“老了”“病了”，如何重焕生机与活力？城市更新，不失为一剂良方。

“十四五”规划和2035年远景目标纲要提出，实施城市更新行动。今年全国两会，“城市更新”首次写入政府工作报告。截至2020年末，我国常住人口城镇化率超过60%。根据城市发展规律，我国已经进入城市更新的重要时期，即由大规模增量建设转为存量提质改造和增量结构调整并重，从“有没有”转向“好不好”。

中国城市科学研究会城市更新专业委员会专家指出，随着我国城市发展进入由“量”到“质”的转型阶段，在优化城市空间结构、提高人居环境品质、促进产业转型升级、注重城市内涵发展的目标诉求下，城市更新将更受各级政府重视和社会关注。未来，城市更新体系将更加健全、模式会更加多样，更加注重经济社会环境的协调发展，成为推动城市高质量发展的主导力量之一。

城市更新百花齐放

上个周末，来自福州的游客陈宗英走进北京雍和宫一带的胡同。青砖灰瓦的街巷绿意葱茏，石雕影壁，彩画门楼，让陈宗英忍不住赞叹：“这里既有原汁原味的古都风韵，也有市井人家的烟火气，漫步其中，仿佛回到了北平的旧时光。”

而在苏州市姑苏区，有着20多年历史，承载着不少“老苏州人”记忆的永林新村新苏菜市场，在经历了一场“微创手术”后，悄然变成了环境整洁、品种齐全的生活超市，附近居民“试用”3月后甚是满意。

这些历史风貌、便民设施是各地因地制宜探索城市更新路径，努力打造人民满意城市的缩影。

专家指出，近年来，我国城市更新势头迅猛、百花齐放。更新方式逐渐从“拆改留”转向“留改拆”，从“点状建筑更新”到“片区整体更新”，从“大拆大建”到“精细化微改造”进行转变。

记者调研了解到，现阶段我国城市更新主要有“政府主导、市场运作、社区参与”“政府引导、市场主体、社区参与”以及“政府、市场、社区多元协商治理”三种模式。

以政府主导的模式中，从政策制定、规划编制到后续配套建设、项目开发等，政府均承担了主要角色。以市场为主体的模式，核心是政府通过制定相应引导性政策，将部分权利和利益让渡给市场，利用市场的开发运营能力和资金来推动项目实施。多元协商治理模式中，公共参与的加强，让城市更新更加关注公共利益和居民利益。

近年来，各地因“案”施策开展了多元化的探索，让有限的资源进一步优化配置，实现了城市“二次生长”。

北京持续推动千年古都的保护与更新，在“控增量、促减量、优存量”的发展理念中，以“有机更新、整体保护”代替“老城拆改”，让胡同居民享受现代生活。

成都立足“公园城市”定位，以生态为引领，将公园城市概念融入城市更新中，今年50个老旧片区的有机更新已提上日程。

广州经过十余年探索，城市更新已经从单纯物理空间拆建，发展到空间改造与产业升级、完善社会治理、提高土地利用水平相结合，实现从推动“城市增长”向“城市成长”的跨越式转变。截至目前，全市共盘活存量用地约67平方公里，新增公共服务设施4.75万个、绿化面积871万平方米，成为不断释放发展潜力，推动老城新生的典范。

“新陈代谢”挑战重重

正如硬币有正反两面，“更新”在为城市注入发展活力的同时，必然迎来不少挑战。

其中的一个重要挑战是——没有一种通用的模式可以复制。

“城市更新定制化特点明显，其复杂性要求必须因地制宜、因案施策。”北京建工集团有限责任公司投资管理部副部长宋鹏表示，城市更新要针对每个更新片区和社区的空间特点、人文特点，打通政策路径、解决资金问题，以需求为出发不断创新实践。

西安建筑科技大学教授张沛认为，现阶段由于社会主体参与不充分、利益分配不均、公共资源界定不明等原因，一些以空间物质环境改造技术为基础的更新方式，演化成为以房地产为驱动的“空间增值”过程，忽视了被更新地区生动活泼的社会生活和亲昵稳定的社会关系，削弱了物质资本在城市更新中的亲和力，损害了城市社会的可持续性。

“实际上，在城市更新过程中，物质空间环境的更新是短暂的，而由物质空间变化引发的社会关系、社会空间方面的变化却是长期、深远的。”张沛介绍，纵观西方发达国家城市更新发展历程，无论是“卫生改良”“城市美化”，还是“提振经济”“人文复兴”，每一阶段以物质空间改善为导向的城市更新运动，都会对更新地区甚至城市整体产生深远的社会影响。

“成功的城市更新应综合考虑经济社会环境目标，集聚各方智慧和力量，平衡各方利益和诉求，实现共同缔造。”东南大学教授杨俊宴告诉记者。

在江苏省城市更新宜居街区试点项目——南京阅江楼宜居街区规划中，东南大学团队针对街区建成环境复杂、社群关系紧密的特征，成立了“社区建设”联盟，充分调动街道、社区、社会组织、驻区单位、居民、志愿者等社会资源，形成自我服务、共同协商解决问题的工作模式。同时，运用智能交互技术让居民全过程参与设计，取得了很好的效果。该项目获得了国际规划最高奖：国际城市与区域规划师学会（ISOCARP）2020年度“规划卓越大奖”。

建成人与人、人与自然和谐共处的美丽家园，是城市更新目标所向。然而实现这一目标，并非越快越好。

中国城市科学研究会城市更新专委会秘书长、广东工业大学教授谢涤湘指出，城市更新是一个长期的新陈代谢过程，需要进行综合研究和长远规划，切不可急功近利。片面强调数量与速度，或是片面强调规模与现代化，都会给城市带来损失。要重视更新的质量和人文关怀，根据更新区域的特点，制定适当的目标、采取适宜的技术，用“绣花”功夫提升城市品质。

此外，现阶段城市更新的路径需要从纯粹的商业化开发思维转化为社会化运营思维。这就要求政府、企业等以高度的社会责任感参与其中，不能为一时之利让城市更新回到过去争夺土地红利的旧模式上去，要充分认识到城市更新的长期性和复杂性，耐下心来真正为城市的第二次发展带来活力。

探寻高质量更新路径

眼下，各地城市更新全面提速。如何全面落实“人民城市”理念，实现高质量更新？专家指出要重点关注以下几个方面：

一是要强调更新过程和实效。针对过往城市更新因短时间内推进规模大、速度快而暴露出的诸多问题，未来应适当放缓推进步伐，从最迫切的需要入手，因时、因地制定更新方案、细分改造类型，在更新过程中要增加社区参与的深度和广度。

二是植入生态规划方法，推动生态城市建设。在城市更新过程中，建筑、绿地、功能等要素将在空间上进行重组和变化，而与此相对应的是生态因素的增减和破坏，这些既是城市更新的实质内容，也是城市生态环境变化的过程。因此，有必要在城市更新中加入生态学的规划方法与技术，借此推动生态城市、海绵城市建设。

三是应避免过度市场化，要坚持公共利益优先原则。无论是历史文化地区、老旧小区更新，还是旧城设施更新、环境整治，在相当程度上都具有公共产品的属性，过度强调市场机制参与容易偏离公共目标。

此外，还应兼顾城市社会、经济、环境、文化等多方效益，走整体综合更新之路。探索建立系统性的政策框架，形成长效管理机制。

“相对过去棚改粗放式发展，当下的城市更新已步入精细化运营时代，最大的进步之一就是规划先行。”宋鹏认为，城市功能更新遵循顶层设计先行，在一级土地整理启动期就通过规划综合实施方案，将发展需求融入二级开发甚至后期运营中，大大提高了土地利用效率。

未来，精准化的城市更新要求站在整个城市发展的高度上制定和编制规划实施方案，不仅要解决城市片区现阶段发展瓶颈，还要实现与当地资源优势和区域人民生活需求高度耦合。

杨俊宴认为，数字时代塑造高质量发展新空间应强调“数字技术支撑，数据洞察城市”。可以运用多源数字化技术构建场地三维空间模型，结合数据分析居民意见之间的内在关联与矛盾冲突点。在规划中由“指标规划”转变为“精细设计”，并通过制定“正负面清单”，采用目标引导与底线管控双向并举方式开展城市更新工作。

在碳中和、碳达峰目标下，建设一个低碳、绿色的家园愿景，赋予了城市更新更多可能。

对此，中国城市科学研究会城市更新专业委员会的专家建议，一方面要把低碳、绿色的理念植入到城市更新中，结合绿色建筑、绿色城市、智慧城市等技术手段对物质环境进行更新，通过科学的城市更新规划和绿色低碳实践，最大程度上节约能源，推进绿色低碳产业发展。同时，利用规划控制、方案审核、指标评估等，形成一套以碳中和为目标的价值判断体系，提高城市更新参与者对碳排放指标的重视。

另一方面要加强对居民生活方式的引导，鼓励绿色出行、垃圾分类、节能生活，打造社区低碳生活氛围，让人们主动降碳环保。

上海：百年老街的“新生”之路

位于上海市长宁区的武夷路，是上海中心城区12条历史风貌保护街区之一，距今已有近100年历史。武夷路（定西路—延安西路）这段约800米长的街道，云集了花园洋房、联体别墅、新式里弄、比利时领馆、上海仪电四厂等不同历史时期的建筑，人文和历史底蕴深厚。2009年，该路段被定为上海64条永不拓宽的街道之一。

长期以来，武夷路的综合优势吸引了大量传统产业沉淀，但随着新兴产业的发展和人口的老龄化，优势逐渐弱化。“十三五”时期，长宁区进入深度转型关键阶段，提出全面实施城市更新战略，武夷路等4条风貌道路成为更新重点。通过实施一系列有机更新项目，武夷路进一步完善了周边空间形态和公共功能，提升了路段整体品质，形成了“静雅武夷”的街区特色。

保留城市的记忆

“前两年就听说武夷路在改造了，没想到这家葱油饼店还在，门面好看多了，蛮惊喜的。”曾在武夷路附近工作过多年的许小姐近日故地重游，熟悉的店面让她倍感亲切。

武夷路沿街以历史建筑为主，腹地则集中了较多的工业用地。面对这样一个成熟的区域，城市更新不能局限于沿街立面的改造，而要向纵深发展，解决人口、交通、空间布局和城区功能等多方面问题。“风貌保护街区的更新工作需要结合历史底蕴、产业现状和区位特点。为了做好更新规划，我们对武夷路的前世今生做了摸底。”上海公共空间设计促进中心主任徐妍告诉记者。

按照整体打造的思路，长宁区在上海市规划和自然资源局的支持下，研究制定了武夷路的总体规划方案，列出更新项目清单，先后完成多个地块的规划调整，为后续项目实施打好了基础。

为加强沿线风貌控制，长宁区邀请中科院院士郑时龄、同济大学建筑与城市规划学院教授沙永杰等多位专家对方案把关，邀请著名建筑设计师柳亦春参与设计，力求使城市更新项目与历史风貌充分协调。历史建筑的保留、改造和再利用，也成为武夷路更新的最大亮点。

“武夷路改造讲究的是润物无声的细节更新。可能过一段时间来看，一栋老房子前多了一个微型花园，或者堵在店面前的电线杆消失了。总之，每段时间都有变化。”负责武夷路更新项目协调工作的长宁区虹桥办主任袁祥庆说。

同时，让附近居民和商户感受深刻的是，一些实际问题得到了解决。比如，许小姐惦念的葱油饼店，原本是居民搭建出来的一处临街建筑，更新改造中被拆除后，虹桥办主动与附近商铺协调置换，在原址旁边为商户找到了新的营业地点，保住了这家深受市民喜爱的小店。

无论涉及的主体、地块多么复杂，“保留城市记忆”是武夷路所有更新项目共同的选择。截至目前，已经竣工和正在建设的6个地块的项目均采用了再生性改造方式，无一拆除重建。

位于武夷路155号的仪电地块，曾是上海仪表电器四厂。根据更新方案，仪电地块在对原建筑进行活化再利用的同时，还特地在门面区域增设了一家无线电博物馆，打造了折射城市变迁的文化画廊。

对于这样一个算不上“经济实惠”的更新方案，仪电集团项目负责人贾丛说：“留住仪电四厂的历史就是留住上海当代发展的历史。我们不仅要建博物馆，还要引入最新的人工智能产业，让大家在这里了解中国电子产业发展的全过程，这也是我们的责任。”

新风貌激发新活力

引入新业态，激发老城区新活力，是武夷路更新最为关键的“里子”工程。

飞乐地块是发行了“新中国第一股”的上海飞乐音响公司原厂址，面积6770平方米，2019年整体出让给香港嘉华集团。“我们打算将这块地做成连接武夷路和昭化路的公共空间，保留飞乐厂的历史元素，打造集时尚创意、休闲娱乐、文化艺术于一体的文创地标，提升整个街区的活力。”嘉华（中国）投资有限公司项目负责人黄圣舟表示，项目在地下空间开发上下足了功夫，设计了4800平方米的地下面积，为保护街道历史风貌提供了空间。

“提升城市品质，满足百姓美好生活所需是社会各界的努力重点，房地产开发商也要与时俱进，通过探索老城区更新方式，在城市发展中找到自己的新位置。”黄圣舟说。

同样是厂房更新改造，武夷路320地块的更新则重在新旧产业结合。这块由废旧厂房和几栋小洋房组成的地块，曾是上海水泵厂、菜市场和社区医院。社区医院搬迁后，上海长宁房地产经营有限公司着手实施更新改造。公司常务副总朱晟勇介绍，320地块更新后，保留部分的建筑面积占整个项目的43%，原来脏乱吵的临街菜场往里退一步，增加一个“口袋公园”，周边的小洋房将整体联通，引入文创项目，升级为集生活休闲、便民服务于一体的综合性商业体，既能满足居民买菜的生活需求，也打造了一块吸引年轻人的商业业态。

位于229号的“鹿园”承载着武夷路上唯一的非物质文化遗产。这家开了30余年、主要经营石砚雕刻和印章类工艺品的文化小店，是海派砚雕的传承基地。谈起更新后的变化，店主陆小华感触地说：“街道环境好了，吸引了更多人来武夷路扫街探店，许多年轻人也被石雕传统技艺吸引，鼓励我们把海派非遗文化传承下去。”

广采民意实现共赢

在武夷路，城市更新已经成为城市建设发展的重要平台，实现了资金、人才和项目的集聚。长宁区委、区政府充分整合相关项目，设立了专项资金，制定了管理办法，鼓励社会资本参与。截至目前，全区共修缮武夷路沿线精品小区、进博会项目、优秀历史建筑及里弄房屋累计20余万平方米，解决了积水、违章搭建、杂物堆放等困扰居民多年的“老大难”问题。

“老城区更新改造最难的是组织协调。更新不比开发，产权关系、场地情况、管理都很复杂，政府部门的引导和服务非常关键。”袁祥庆说。

长宁区充分发动公众参与更新，广泛听取街道、商家和周边居民的意见建议。“武夷路街道大小商户达600多家，业态非常杂，现在近八成商户加入了商户联盟。”武夷路商户联盟会长张超告诉记者，“商户联盟主要起沟通和协调的作用。要细致地考虑到商户的需求和利益，这方面长宁区政府做得很到位。”张超说。

作为更新地块的所有权人，处理好与周边居民的关系尤为重要。在仪电集团地块更新中，不少居民反映地块边上的153弄小弄堂是条双向通行道路，又长又窄、人车混杂，很不安全。对此，仪电地块的更新设计方案特意采用了“骑楼”设计，让出了2米左右的底层空间，将人行道纳入建筑内，改造出一个品质更高的街区环境，居民受益，也优化了营商环境。