浅析房地产交易中的风险管理以及应对策略

孟振江

摘  要：近些年，我国社会经济发展迅速，大部分年轻人从农村走向城市，伴随着我国人民群众生活质量的提升，推动着房地产市场经济的高速发展。市场上，房地产的占比逐渐增加，但是在房屋的交易和管理过程中，存在着许多风险，如何对这些风险进行预防和规避，是房地產管理部门需要解决的主要问题。本文通过房屋在交易过程中的特点、交易过程中存在的问题以及问题发生的原因进行分析和探讨，并总结出房屋在交易过程中面对风险应采取的措施。

关键词：房地产;交易;风险管理;应对措施

一、引言

对于房地产行业来说，其在发展的过程中，由于炒房现象的出现，导致房地产经纪除夕拿暴涨暴跌的情况。主要氛围两个原因，一是建筑部门建造的新房数量不断增加，二是房屋价格不断提高，出现大部分人买不起房子的情况，此种情况下，给房地产带来了巨大的压力和考验。房屋在交易的过程中，应该采用有效的策略，境地风险的发生。经研究发现，我国房地产在市场交易制度、管理以及人员素养方面都存在着严重的问题。

二、房屋交易的特点

房屋属于不动产，是不可以随意移动和交易的，其具有特定性、地区性和固有性，而且房屋在进行交易时，由于交易金额大、交易过程繁琐、制度严谨等特点，在交易时无法做到“一手交钱、一手交货”，另外房屋交易时，因为市场不同、房地产个性化强、差异大，无法对房屋质量进行统一衡量，这些问题都延伸了房屋的交易时间，因此会出现中间服务者，即中介公司，并且其在房屋交易过程中起着辅助作用。简单的说，房地产交易工作其实就是房屋和土地使用权利的转移，商品自身是不能够转移的[1]。

三、房屋交易过程中存在的风险

（一）房地产企业交易中面临的风险。

房地产企业在交易只看中利益，并且在土地开发时，开发商为了提高利益，会使用一些不正当的手段，比如说，改变原本的建设策略、占用绿化土地等等，并且这些情况在现实中经常出现。在建造楼房时，管理较为烦乱，开发商通常会为了节约成本，使用劣质材料或者减少材料的使用情况，最终造成建筑质量不合格、不达标，并且这种房屋建筑与国家消防和环保标准不相符。对于一些已经完工的房产开发商知道其具有一定的安全风险，但为了吸引买房者，他们会制作虚假消息，另外，在交房时会出现延期、一房多卖和阴阳合同的情况。另外一些购房者由于没有专业的房产知识、对房地产信息动态了解的不够透彻，常常会导致购房者在房屋产权方面存在问题，甚至会引发社会争议等。

（二）房屋中介交易存在风险。

目前，我国出现的两种房屋交易情况，即一手房交易和二手房交易，一手房交易简单的来说就是购房者与开发商之间的房屋交易，二手房交易就是房屋通过中介公司进行交易，购房者与开发商没有正面交易。房屋中介包括房地产咨询中心、房屋价格评估中心以及房屋经纪活动中心等等，经调查发现，目前我国房屋市场上存在许多不正规的房地产中间机构，他们对于一些房屋不良情况刻意隐瞒、当完成交易后，会出现买卖双方信息不对等的情况[2]。房屋中介机构从卖房者手中搜集房源，然后在提高房屋的销售价格，将房屋卖给买房者，从中获取金钱收入;房地产中介机构把出租的房屋通过非法途径进行买卖交易，在没有得到授权时将房屋进行买卖和交易;没有依照约定好的时间完成房屋交易和转让工作，甚至私下占有购房者的资金等。

（三）买房者专业知识法律常识较为缺乏。

买房者一般都是普通人，他们对房产的专业知识和法律法规了解的不透彻，对房屋的一些税收制度不了解，仅因为开发商和中介公司的几句话在不了解房屋情况和房屋交易制定以及房产交易方律法规的情况下，草率的签署了卖房合同。购房者通常在不了解合同内容的情况下，盲目缴纳定金，从而引发后续的一系列麻烦。例如，房屋有瑕疵、房屋不具备预售许可证、合同没有指明交房时间，甚至一些房屋存在查封或者抵押的问题，基于此种情况，买房者应该对房屋交易法律法规、房屋合同等进行适当的学习和了解，避免出现房屋交易风险[3]。

四、房地产交易中应对风险的措施

（一）建立健全的房地产交易法律法规。

对于房地产交易来说，法律法规十分重要，其可以引导房屋交易的正常运行，可以规范交易行为。现阶段，我国不具备健全的房地产法律和法规，从而加大了房屋交易的风险，同时无法保障买房者经济利益，使其容易受损。基于此种情况，我国政府单位或者是房屋管理部门应该加大对房屋交易出现的问题提高重视，结合当前的房屋交易情况，建立健全的房屋交易法律法规，避免房屋交易时出现各种不良情况，为广大购房者提供安全保障，促进房地产的健康发展。

（二）加大诚信观念的宣传力度，树立诚实守信价值观念。

房屋在交易过程中存在交易风险的重要原因是开发商也就是房屋开发并销售的企业，没有树立正确的开发建设观念。因此我国应该加大诚信观念的宣传力度，帮助开发商树立诚实守信的价值观念，主要体现在两个方面：

1.以健全的房屋交易法律法规为基础，政府部门应该利用各种途径加大诚实守信管理的宣传，比如：网络宣传、纸张宣传等等，提高房屋开发商的诚信能力。

2.相关部门应该充分利用互联网大数据技术，分析出诚信度低、违法违规的开发商，并对其进行严惩，利用正确积极的引导方式，对其采取培训和教育，并且不定期的对其进行严格抽查，实时监控各类活动方案，从而保障房地产交易市场的健康稳定发展[4]。

（三）构建完整的房地产交易数据资料。

随着“互联网+”时代的发展，各种网络信息技术被普遍的应用在各个领域中，对于房屋交易行业来说，应该加快房屋交易数据的建设，降低房屋交易过程中风险出现的情况。科学合理的采用网络信息化技术，建立健全的房屋交易信息平台，实现房屋信息资源的共享，同时可以随地随地的监督和管理房地产交易中的各种活动，对于一些违法违规的操作行为，及时进行调整和控制，从而保障房地产行业交易过程中的安全可靠。另外，可以在网络监督和管理平台上设立对应的问题反馈页面，设计出买房者沟通交流的渠道，方便买房者进行根据房屋情况进行交流和沟通，实现信息共享，降低房屋在交易过程中各种风险的出现率，提高买房者的满意程度。可以以月为单位或者季度为单位，收集平台上消费者的反馈情况，并对其进行整理、总结、分析出问题的解决方案，从而为房地产行业未来的发展提供方向。

（四）提高相关人员的专业程度和综合素养。

房屋交易中介机构在房屋交易过程中起着调节作用，其人员需要具备较高的专业知识、清楚的了解房屋交易的法律法规，同时要具备一定的综合素质，能够及时的发现和规避交易风险，及时为买房者提供安全可靠的购房信息。房屋交易机构，应该结合实际情况，不定期的对相关人员进行相关法律知识的培训，培养相关人员的法律意识，从而保障房屋中介人员在工作中不容易受到利益的诱惑。另外，为了提高房地产工作人员的专业能力，应该对相关专业知识进行考试、评估，同时要提高工作人员的综合素质，从根本上避免交易风险的出现。除此之外，房屋中介机构可以帮助工作者确立正确的价值观、金钱观、和道德观，不断提高企业的文化建设工作，并将理念融入到培训当中，从而为买房者提高高质量、高效率的服务。

（五）落实健全的政府管控制度。

在调节经济体制时主要依靠市场的自律性，但与其他行业不同，房屋交易行业具有其独特的特征，其交易金额大，房屋波动频率高。基于此种情况，为了能够加强房屋交易过程中的规范性和可靠性，政府部门应该利用各种调控方式、制定健全的调整控制方案、降低房地产行业因波动性大而造成的不好影响。进行调控时，应该关注各个地区的区别，结各地区的特点进行调节和控制。從整体上增加金融的监督和管理力度，建立抑制房屋交易中出现投机的长期机制[5]。

（六）增强行业的监督和管理，建立完善的监督管理体制。

房屋在交易过程中，应该对交易过程、交易结果采取相应的管理制度，加强各个交易过程的管理和控制，建立完善的管理制度，保障政府调控方案的实施。构建健全的交易管理体制，对于房屋买卖，不但要对预售许可、房屋销售情况进行监管，还应该对房屋的质量进行审查，从而保障交易过程中各环节的规范和标准。

结语

总而言之，伴随着市场经济的发展，人们对房屋的需求量越来越多，但是房屋在交易过程中存在各种风险，因此，我们应该保障房屋交易的规范性、安全性和可靠性，建立健全的房地产交易法律法规、加大诚信观念的宣传力度，帮助开发商树立诚实守信价值观念、构建完整的房地产交易数据资料、提高工作人员的专业程度和综合素养、全面落实政府的管控制度、建立完善的监督管理体制，从而避免房地产交易过程中出现的风险几率，保障房地产行业的健康持续发展。

参考文献：

[1]蒋钰惠， 倪云珍， 王树锋. 中国房地产企业财务风险防控策略研究[J]. 社会科学前沿， 2021， 10（12）：9.

[2]范建伟， 程春梅， 李丽. 房地产项目开发前期风险管理研究和实践[J]. 建筑与预算， 2020（5）：3.

[3]徐鸿莹. 基于风险管理的房地产资金管理问题对策研究[J]. 企业改革与管理， 2021（12）：2.

[4]李颖. 房地产企业内部控制和风险管理研究[J]. 企业文化（中旬刊）， 2020， 000（005）：228-229.

[5]叶静雯. 房地产价格评估管理的规范化策略探讨[J]. 房地产导刊， 2019， 000（015）：221.