房地产设计管理在建设工程成本控制上的方法和应用

张金扬

摘要：近期，伴随我国对房地产行业持续落实的调控政策，房地产行业中各大企业间的竞争逐渐激烈，企业获得利益的空间也在持续缩小，房地产企业怎样在现下环境中，得到更多的利润空间，自然变成目前房地产企业非常重视的话题，房地产设计管理期间的成本控制是提升自身经济效益的有效手段与方式。本篇文章就房地产设计管理在我国工程成本控制当中的运用及方法进行研究，希望可以给大家带来帮助。

关键词：房地产;设计管理;建设工程;成本控制  土建施工

一直以来，因为房地产行业的高收益，企业通常不重视对于成本的控制。然而，伴随市场竞争的日渐激烈、房地产市场的饱和及其政府的操控和指导，房地产所获得的利润开始逐步降低，培育成本控制是增强竞争能力的一项重要课程。身为房产项目的负责人，在做房产项目的立项时，除了需要确保项目得以达标、让消费者满意以外，还应落实好成本的控制，擴大企业的利润空间，促进房地产企业的稳定发展。现下，伴随房地产企业开始看清市场发展走势，开始对成本管理予以重视。而设计阶段身为房地产项目中成本操控的关键阶段，其控制的过程也需要尤为关注。

一、房地产设计管理在建设工程成本控制中的运用

（一）方案设计阶段

借助清晰的梳理设计条件与定位策划保障项目可售货值的最大化，像是做足容积率和建筑密度这些;借助对产品组合与产品配置来做经济测算与多种方案对比，争取产品的价值得以达到最大化，像是借助“高层住宅+多层洋房”这样的高低配模式，提高产品的溢价;借助完善地下车库与人防设计，来把控地下开挖的范畴与深度，从而把控好地下工程所付出的建造成本，加快施工进度。方案设计期间，需强化对产品组合、路网安排、停车安排以及场地标高这些方面来做有效的管控与分析，保障方案设计时期成本把控得以正确。这个阶段目标成本把控的关键，除了项目的产品组合、规范化产品应用、可售比、公建配套及其停车安排这些，还包含着关注交通路线、功能区域、景点分析这些客户较为重视的价格敏感点，借助对建筑平面、产品配置及其建筑立面这些方面的探索与经济对比，实现对目标成本的估算。

（二）初步设计阶段

初步设计指的就是方案设计和施工图设计之间的中间部分。其不只是方案设计本身在技术与经济上的改革与落实，同时也是之后施工图设计的主要根据。初步设计时期是定额设计落实的重要时期。严格履行审批以后究报告所提出的建设建设规模与投资估算，对于各种方案做技术与经济对比，把工程造价把控在审批后投资估算的范畴以内，努力做好重新规划。在设计期间，借助对工程造价的分析对比、造价信息反映及其主动定额设计，不只应结合经审批后的研究报告与投资估算把控初步的设计与概算，还应进行设计。在确保功能需求的基础上，结合各个专业分配的费用定额，来确保初步设计。初步设计需依据分配的成本操控目标来展开设计。初步设计落实以前，跟设计部门上报设计任务书当中提出设计原则、施工原则及其投资定额，把投资的金额分成不同的专业，以达到设计单位所提出的要求。应组织是相关人员仔细研究，确保经投资定额所具有的可行性，落实好不同方案的筛选，对于不同经济与技术方案做进一步比较。对于总平面图、单体建筑及其主要设施做清晰的对比分析，创建既可以达到技术要求，又可以规范投资定额的设计文件，做好初步设计的概算与估算。

（三）施工图设计阶段

在施工图设计期间，能够就建筑、架构及其机电这些专业层面来完成对成本的优化，系统复核产品配置与销售合同当中所承诺的交房规定，借助设计细节提升部分来减少对产品品质及其客户的重视点，比如砂浆级别、砌块材料及其阳台玻璃挡板这些，以便于更好的把控工程成本。施工图时期应依据不同专业所分配的造价限额来展开进一步设计，保障施工图预算能够不超过把控设计质量与工程成本，在施工图做完后从设计、工程及其成本这些专业工作者对施工图本身的技术性与安全性做专题会审，确立一个书面的审查意见，同时监督设计单位做好修正，防止因为设计质量不达标造成的设计变化与工程返工的情况。

二、房地产设计管理中落实成本控制的有效方法

（一）建立起科学的成本控制理念

想要提高房地产设计管理期间的成本控制效果，需要先就改变从业者工作理念开始着手，在进行成本管理这个工作以前，需要强化从业者对成本控制这个工作重视力度，意识到成本控制这个工作对于房地产企业的运营与发展所造成的影响，逐渐建立起全员参加这个成本把控理念，强化成本控制环节在整体设计当中的参与度。其次，应强化每个部门间的数据沟通深度，借助成本控制和项目可行性的探索，强化成本控制这个工作的估算能力，对成本控制这个工作落实期间存在应做到精准预测，降低房产项目设计与落实期间所存在的风险。再次，在进行成本控制这个工作时，能强化事中控制的力度，在整体上改善成本控制所用的方式，同时建立起相应的考核体制，创建健全的责任管理制度，把成本控制的方式践行到每个环节当中，为收获更多的经济效益给予有力的支持。

（二）健全责任管理制度

成本控制在我国房地产管理当中占据着重要的地位，对房地产企业本身的绩效把控也起到很大的作用，所以想要提高房地产设计管理期间的成本控制能力，就需要健全相应的责任管理制度。应创建健全的责任管理制度，首先应就房地产设计管理所提出的要求开始着手，对于成本把控的内容和需求展开进一步的分析，让设计从事者可以了解到自身的设计目标，进而有针对性的落实后续的设计工作。其次，应强化对相关成本支出的考察，把成本控制所牵扯到的每个细节都总结到有关的数据模型当中，对于影响支出当中的重点要素展开分析，找到其中能够优化与提高的空间，进而推动工作考核水平的全面提升。最后，应持续创新绩效考核的方式，结合工程设计的真实要求，建立系统的成本控制奖罚体制。

（三）践行成本控制的实施途径

在成本控制实际的落实期间，应该把成本控制的内容和新型技术融合到一块，特别是在BIM技术运用持续优化的背景下，把BIM技术主动引入到成本控制当中，不只可以把以往工作落实所遗留的复杂程序都交予计算机软件来完成，以避免数据处理期间所存有的误差，提高其整体的工作质量，还可以提升数据处理的效率，选用统一的格式来完成数据传输，为之后工作的进行打下一定的发展基础。在有关工作的落实期间，应强化每个方面的工作设计，落实好对设计相关流程的把控，重视对应流程的完善，保障方案本身在落实期间的流畅性。另外，在成本控制这个工作落实期间，还需要好限额设计，对限额做好分解，选用网络化控制的方式，把成本控制的责任落实到位上，进而结合限额来强化局部控制的目标。

结束语：总之，房地产企业应提升自己的经济效益，这样才可以提升自己在房产市场中所具有的竞争力。然而，提升企业所获得的经济效益和高效是分不开的，合理的项目设计管理能够予以保障。为促使设计管理与成本控制相关目标得以达成，需要创建并健全对应的管理体制，创新设计的思路与技术，在特殊环境才持续优化成本管理这个理念，让房产行业得以更好发展。

参考文献

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