德占青岛初期城市区划及其建筑工程相关法定规范性文献研究

张啸

摘要：十九世纪末二十世纪初，德占青岛初期胶澳总督府按照当时世界领先的统计学和城市规划理念对胶州占领区进行城市区划并制定了《德国胶澳行政区及其人口》《建筑法规》《办理建筑工程许可证的收费标准》和《关于崂山区建设开发的规定》等系统性法定规章制度，对中国早期城市建设具有重要影响和意义。1899年胶澳总督府出版发行的《胶澳行政区及其人口》的研究报告是最早提出青岛市城市区划名称和边界的官方文献，为今天青岛市城市分区的基本格局提供了最早的文献依据;1898年第一版《建筑法规》对城市不同分区内的建筑工程制定了严格、规范和详尽的法定性规定，涉及建筑工程开发建设整个周期的完整流程，为青岛市历史城区城市肌理、风貌形成提供了重要的依据，所涉及到的合院式建筑“设计规范”也是对青岛特色民居“里院”的溯源研究成果。

关键词：城市区划;建筑法规;收费标准;德占青岛;城市建设

十九世纪末二十世纪初德占青岛初期，德国人在青岛的建设，奠定了城市基本的格局和风貌。由衙门、村庄和码头组成的“最早的青岛”（图1），德国人按照当时世界领先的统计学和城市规划理念对胶州占领区进行城市区划并制定不同区划内的建筑法规，彰显了秩序性、可预测性和可控性。青岛港在建成之初即被誉为“远东第一港”，很快跃升为当时中国的经济文化中心，初步实现德国建设“德意志帝国样板殖民地”（Musterkolonie des Deutschen Reiches）这一最重要目标（图2）。

一、德占青岛初期城市区划

德国占领青岛初期，基于人口统计数据，由胶澳总督府于1899年组织专业人员编写研究报告《德国胶澳行政区及其人口》，研究报告对胶澳占领区域进行了相对准确的城市区划，以城市道路、河道等作为依据将胶澳占领区域划分为七个分区（图3）。第一区：崂山北部紧邻胶州湾（Abschnitt Ⅰ：Tung-Iau-schan）;第二区：崂山中部（AbschnittⅡ：Lauschanl）;第三区：崂山南部（Abschn.ttⅢ：Lauschan2）;第四区：李村区（Abschn.ttⅣ：Litsun）（图5）;第五区：青岛区（Abschn.tt Ⅴ：Tsingtau）;第六区：红岛区（AbschnittⅥ：Yintau）;第七区：南部区域（AbschnittⅦ：Sudgebiet）（图4、5）。

青岛区和李村区是德占时期城市开发的重点区域，两个区划内均设有政府行政办公区、居民生活区以及邮政等市政配套服务。青岛区是欧洲人居住区，也是青岛城市核心，与后来的城市名称青岛（Tsingtau）相吻合，区划范围和目前正在实施的《青岛历史文化名城保护规划2011—2020》中对历史城区的界定范围基本一致（图6）。李村区感觉更像是青岛的城市郊区，区划内居住着大量为青岛区城市建设提供劳动力的中国人，李村区区划范围比今天青岛的李沧区要广，今天的崂山和市北的很多区域都在1899年研究报告中李村区区域内（图7）。德占青岛10余年间城市建设基本集中在青岛区，李村区基本都是依靠中国人建设开发，其他五个区划范围基本作为军事防御据点存在，并没有具体的城市开发细节。

由此可见，青岛城市行政区划分的雏形始于1899年的研究报告《德国胶澳行政区及其人口》，其核心范围及名称至今沿用，为近代青岛的城市形成提供理论依据，同时也极大丰富了青岛第一版《城市规划》的内容。

二、德占青岛初期实施的建筑法规及其他相关法定文件

从某种意义上说，德占青岛时期胶澳总督府1900年制定的青岛市第一版《城市规划》（Stadtebauplannung）造就了城市的轮廓和格局，从宏观层面制定了城市发展策略; 1898年青岛市第一版《建筑法规》（Baupolizei）则是青岛市历史城区城市肌理和风貌形成的重要依据，从微观层面制定了建筑单体设计法定依据。

《德国胶澳行政区及其人口》提出的城市区划概念，为第一版《城市规划》和第一版《建筑法规》提供了强有力的技术支撑，城市分区的理念融入在城市规划编制和建筑法规施行当中。青岛第一版《城市规划》之于中国近代城市史方面的作用和意义不做过多论述，胶澳总督府针对《德国胶澳行政区及其人口》中划定的青岛区和李村区，颁布的建筑设计规范以及办理建筑法定证明制度作为城市建设开发活动过程中最重要的法定监管环节是本文讨论的重点。

（一）建筑法规

第一版《建筑法规》由德国驻青岛第一任总督卡尔·罗森达尔（Carl Rosendahl）于1898年10月11日签署执行，胶澳总督府建筑警察部门（Baupolizei）具体负责监管实施。其内容包括四个部分：1）一般性规定;2）合院式建筑设计规范;3）城市郊区住宅建筑设计规范;4）华人区建筑设计规范。

1.一般性规定

《建筑法规》中一般性规定的内容包括：1）所有建筑物必須满足生活健康，交通便利和消防安全的要求，建筑物外观必须适应所在区域的特征;2）所有新建建筑以及老建筑改造都必须取得《建筑法定证明》 （baupolizeiliche Genehmigung）;3）建筑工程许可证的申请必须以书面形式向胶澳总督府建设管理局（ Kaiserliche Bauverwaltung）提交，建筑工程许可证的申请文件须是一式两份。

一般性规定中的三条内容之中最核心的是建筑法定证明制度。德占青岛时期的建筑法定证明有点像今天实施的建筑报审制度，胶澳总督府建设管理局作为项目报审单位，通过对项目相关建筑图纸资料、项目建设周期所有重要节点的检查报告文件和竣工验收文件进行审核，审批通过后给项目发放建筑法定证明。德占青岛时期所有建筑都必须办理建筑法定证明，建筑警察部门作为执法部门，负责监管胶澳行政区域范围内所有建筑都必须持有这份证明。

胶澳总督府正是通过对所占领区域内所有建筑颁发“合格证”的方式，来促使制定的建筑规范能够在胶澳区域范围内真正得以实行，办理建筑法定证明制度是政府对城市开发建设过程中进行法定监管的核心内容，也是近代城市开发建设的重要环节。青岛留存至今的百年欧式建筑正是得益于这项制度，设计和施工环节严格遵照法律规范，保持了原汁原味的德式风格。

青岛早期城市建设中的建筑法定证明制度领先于同期中国绝大多数城市，尤其对中国北方城市之后的开发建设起到了“模板”和“先驱”的作用，青岛的城市建设对其他城市的辐射作用和影响十分深远。

2.合院式建筑设计规范

合院式建筑是青岛地域性传统民居的典型代表，又被称为“里院”“街里”“大院”。根据《胶澳志》记载，德国占领青岛后，合院式建筑最初出现在大鲍岛区、台东镇和台西镇，到1934年，青岛市散布在各区域的合院式建筑已有5000余处。

合院式建筑设计规范只针对青岛区和李沧区内的建筑，尤其是青岛区，才有条件建设开发同期投资和技术水平更高的合院式建筑。通过梳理合院式建筑设计规范法定性条文，对各项设计控制性指标归纳整理，以期作为今天青岛合院式建筑起源和形成的重要依据之一。

（1）建筑建设范围。合院式建筑必须在建筑控制线（ Baufluchtlinie）以内。主立面（通常是沿街立面）可以紧贴建筑控制线，但必须和建筑控制线平行。

（2）建筑开发强度。结合德占时期城市建筑状况，最高建筑均不超过三层，所以通过建筑密度就能比较理想控制城市建设用地的开发强度。规范规定合院式建筑建筑密度不允许超过60%（在计算建筑占地面积时应扣除院子面积）。

（3）建筑高度控制。合院式建筑主立面（通常是沿街立面）高度通常不应超过紧邻街道的宽度（含街道边缘到建筑控制线之间的距离），且不允许超过18米;建筑退后建筑控制线时，允许高度略微超过18米;合院式建筑后院的住宅建筑高度不允许超过院子的宽度。

（4）建筑层数控制。在建筑限高范围内，合院式建筑不允许超过三层。

（5）建筑间距控制。合院式建筑两个单体建筑之间必须有不小于6米的空间（通常6米空间被两个单体建筑均分）;建筑山墙面开窗，必须保证其与相邻的建筑之间间距不小于4米。

（6）建筑体型控制。合院式建筑的院子侧面建筑如果有通向最高层的楼梯，允许院子侧面的建筑开间最多可以做到5.5米，并且和主楼保持同一高度;3米以下空间不允许有外挑的建筑构筑物。

（7）建筑开窗控制。合院式建筑主立面（通常沿街面）不开窗的实体墙横向长度不允许超过外立面横向长度的1/3。

（8）建筑结构控制。合院式建筑承重墙和围护墙通常采用坚固的实心墙，也可用钢结构和波纹钢板代替;体量较小的辅助性用房（花棚、马厩、库房）围护墙可以用木结构。

（9）建筑防火控制。合院式建筑相邻的两组建筑单体，建筑之间设置各自独立的0.25米厚防火墙且每栋建筑屋面设置0.2米厚防火墙，每栋建筑由防火墙围合成相对独立的防火单元;所有的建筑屋面必须铺设防火材料;烟囱部位必须用非燃烧材料建造，地表到地下基础处都必须用非燃烧且安全性能高的材料建造。

通过整理归纳的合院式建筑设计规范的法定性条文可以看出合院式建筑设计层面已经非常接近现代建筑设计理念，从建筑防火疏散、结构形式、材料选用、外观设计等方面规范均给出详细的指标和规定，使其看起来更像是一部浓缩的现代建筑设计规范。

作为青岛市历史城区内主要的建筑形式，合院式建筑在前期设计阶段便已经执行了科学合理的设计规范，运用近现代的建筑技术，使其历时百年之久依然可以保存相对完善而且还在使用，时间的沉淀也让技术和美学在青岛历史城区内的一批欧式老建筑身上得到升华，成为城市的瑰宝。

3.城市郊区住宅建筑设计规范

德国人划定的城市范围应该仅限青岛区，其他所有区域均为城市郊区。考虑到除了李村区以外，其他城市区划基本作为军事用途考虑，《建筑法规》所指的城市郊区更多的应该针对李村区。 通过梳理城市郊区住宅建筑设计规范法定性条文，对各项设计控制性指标归纳整理，推断城市郊区住宅建筑应该就是指郊区单栋别墅。

（1）建筑建设范围。建筑必须完全在城市道路控制线以内。

（2）建筑間距控制。相邻建筑之间间距不小于4米。

（3）建筑开发强度。建筑密度最多为20%，如果是建在拐角位置的房子则允许建筑密度为40%。

（4）建筑层数控制。不允许超过两层。

（5）其他设计指标。建筑阁楼层面积的1/2，地下室面积的3/4计入建筑面积;以场地标高为正负零，地下室最多下沉0.5米;建筑辅助设备允许紧贴地块非沿街面的边线布置，且高度不允许超过7.5米;建筑作为学校、疗养院、娱乐功能长期使用，允许其不按照《建筑法规》规定，特殊对待。

青岛在德国人建城伊始即被定义为远东据点，旅游度假也是城市重要功能属性，随着殖民经济繁荣发展，青岛涌现出大批外资和中资企业，结合青岛得天独厚的生活宜居属性，逐渐增多的郊区别墅是城市资金外溢的显现。根据《建筑法规》记载，胶澳总督府仅仅是从城市风貌角度考虑制定了若干条法定条文，并没有制定详细的设计规范。

4.华人区建筑设计规范

本着打造“德意志帝国样板殖民地”的目标，除了对胶澳行政区欧洲人聚集区青岛区内的建筑做出很详细的设计规范，考虑到各种复杂政治、民族、社会因素和实际情况，参照欧人区的建筑技术标准，对胶澳行政区内的华人区也制定了一套为中国人所能接纳允许的最低限度的设计规范。

对华人区建筑各项设计控制性指标归纳整理如下：

（1）建筑建设范围。建筑沿街面必须平行于建筑控制线且在控制线以内。

（2）建筑开发强度。建筑密度不超过75%。

（3）建筑间距控制。两个建筑单体之间间距不小于3米。

（4）建筑结构控制。主要建筑的围护墙体要很坚固，尤其是沿街面墙体，禁用黏土灰浆（ Lehmmortel）。

（5）建筑防火控制。紧邻的两栋建筑之间各设置独立的0.2米厚防火墙，每栋建筑屋面设置0.2米厚防火墙，这样每栋建筑都由防火墙围合成一个相对独立单元;如果建筑沿街长度超过1 5米，特别是商铺或者工厂，其室内必须要按5 ～10米一个单元设置坚固的分隔墙;建筑屋面如覆盖麦秆、芦苇或其他易燃物，必须要做防火处理。

（6）建筑面积控制。住宅房间单间面积不得小于5平方米。

（7）建筑高度控制。住宅房间净高度不得低于2.7米。

（8）建筑层数控制。住宅建筑不得超过两层。

华人区建筑设计规范和欧人区合院式建筑设计规范最大区别是建筑密度上限由60%调整为75%，建筑最小间距由6米变为3米。

华人区近代建筑最低限度的设计规范导致华人区建筑比欧人区更为密集，居住区舒适度整体降低，为了避免过密的居住区带来的建筑火灾问题，《建筑法规》用了最长的篇幅对华人区的建筑防火做了规定，主要内容有两点：所有建筑均由防火墙围合成独立的防火单元和华人区建筑屋顶最常用的建筑材料，如麦秆、芦苇等必须进行防火处理。

总体来说，胶澳总督府1 898年版的《建筑法规》，从两个方面对后世影响深远：一方面，建筑法定证明制度作为城市建设开发流程中重要的监管手段，是对控制城市建筑必须符合建筑规范最有效的方式;另一方面，建筑规范尤其是合院式建筑设计规范是对青岛遗留至今的不少欧式建筑、里院建筑产生源头的最直接阐述，设计层面刻画了这批建筑历史长河源头的直观形象。

（二）其他相关法定文件

笔者查阅德占青岛初期胶澳总督府颁布的涉及城市建设开发相关公告条文，整理了两份和城市区划开发以及《建筑法规》关系最为密切的法定文件： 《办理建筑法定证明收费标准》和《关于崂山区建设开发的规定》。

1.《办理建筑法定证明收费标准》 （Baupolizei-Gebuhren-Ordnung）

《办理建筑法定证明收费标准》（以下简称《收费标准》）由德国驻青岛第三任总督奥斯卡-冯-特鲁泊（Oskar von Truppel）于1904年5月27日签署，1904年7月1日起强制执行。

胶澳总督府针对欧洲人和中国人制定了两套收费标准， 《收费标准》中做了明确说明：

（1）针对欧洲人的收费标准

胶澳总督府规定欧洲人在青岛进行城市开发建设必须办理《建筑法定证明》，由此产生的相关费用只须向胶澳总督府缴纳，不需再向德国本土支付任何费用。《收费标准》规定按照建筑体积进行收费，货币单位为澳洲银元，具体内容如下：

1）新建及改扩建的住宅、商业和人员密集的礼堂类建筑，建筑体积低于1500立方米时统一按照30澳洲银元收费标准;建筑体积超出1500立方米部分，按照每1 00立方米2澳洲银元收费标准;

2）新建及改扩建的马厩、棚子、温室花房、保龄球馆、厂房类建筑，由于这些建筑结构形式比较简单，建筑体积低于1000立方米时统一按照10澳洲银元收费标准;建筑体积超出1000立方米部分，按照每100立方米1澳洲银元收费标准;

3）除上两条建筑类型之外所有建筑，像阳台、边界墙、铁艺栏杆等，统一按照5澳洲银元收费标准;栅栏、游泳池及其附属的卫生间办理《建筑法定证明》时不用缴纳任何费用;台东镇和台西镇的住宅建筑执行以上收费标准;当建筑物体积超出收费标准100立方米时，如果建筑体积超出50立方米以下则可以忽略不计，如果建筑体积介于50～100立方米之间，按照100立方米收费。

（2）针对中国人的收费标准

胶澳行政区政府针对中国人并没有采取具体和强硬收费措施，所有建筑类型仅需支付2澳洲银元，甚至中国人进行城市开发建设活动满足建筑规范要求时，可以减免其办理《建筑法定证明》的相关费用，并且城市开发活动在城市区划的李村区时，可直接在胶澳总督府设在李村区的房管局直接办理，除李村区之外的城市其他区域则需要前往胶澳总督府所在地办理。

2.《关于崂山区建设开发的规定》（Bekanntmachung betreffend Baugesuche im Lauschan）

《关于崂山区建设开发的规定》由德国驻青岛代理总督冯-赛麦恩（van Semmern）于1905年5月2日签署颁布并实施执行。具体内容有两个方面：一方面是成立嶗山区城市开发建设监察委员会;另一方面是规定崂山区区划内的城市建设开发最终决定权在胶澳总督府。

崂山区城市开发建设监察委员会由四名在胶澳总督府就职的官员组成，并且其中一人必须是青岛登山协会的会员。监察委员会负责开展崂山区内城市开发建设的前期研究，包括项目选址、工程定位和建筑风格等工作内容，同时监察崂山区区划内的城市建设是否会影响自然景观或者对公共卫生环境造成危害。

胶澳总督府在颁布实施《建筑法规》6年后才正式颁布《收费标准》，可能是因为城市开发建设量剧增给胶澳总督府建设管理局（Kaiserliche Bauverwaltung）带来很大工作压力，以至于根据之前多年的经验积累和城市实际经济水平制定收费标准，便于征用更多工作人员从事建筑法定证明的办理工作。《收费标准》主要面对欧洲人，因为青岛城市开发建设基本集中在欧洲人聚集的城市核心区一青岛区，李村区乃至其他城市区划除了军事据点，城市开发建设量非常少，所以《收费标准》面对中国人只是象征性的收取甚至给予减免。

胶澳总督府颁布实施的《关于崂山区建设开发的规定》，简单说更像是成立了一个没有最终决断权力的咨询组织，对崂山区的城市开发建设做前期的咨询调研，从事给胶澳总督府提供拟开发建设建议的工作。

三、结语

青岛近代文明的出现基于城市的建立，遗存至今的百年建筑记载着城市的历史。截至目前，青岛市拥有28平方公里保存比较完善的历史城区，包括13片历史文化街区、147处文物保护单位、206处历史优秀建筑、1568处历史建筑。青岛市独特和令世人赞叹的近代城市文明在时间的沉淀中累积，越发弥足珍贵。

青岛近代城市文明缘起于1897-1914年期间德国殖民主义扩张，德国殖民主义者非常渴望将其远东唯一“合法化”的据点青岛打造成另一个德国，也就是所谓的“样板殖民地”理论，胶澳总督府出台的植根于青岛实际的《建筑法规》等一系列建筑工程法定规范性文件也作为经过演变的殖民主义政策直接反映在城市建设过程中。截至第一次世界大战德国殖民者从青岛撤出时，青岛的核心城区青岛区已经初现规模，青岛的城市综合实力也已经在近代中国城市群中呼之欲出。

如何在短短十几年期间，让一个近代文明城市从理论概念到落地成形？如何科学有效推进城市开发建设？城市风貌和历史建筑雏形又是什么样子，如何能经起漫长的岁月遗存至今？这些切乎城市和建筑缘起的问题也是本文所做研究想要探讨和解答的问题。

首先，科学合理的城市区划确定城市开发建设的边界。1898年胶澳总督府基于人口统计理念完成了胶澳占领区城市区划研究，并发布了名为《德国胶澳行政区及其人口》的研究报告，将整个胶澳占领区划分为七个区域，对城市核心区青岛区进行了边界划定，为1 900年的第一版青岛市城市规划编制完成提供了必不可少的研究基础，也为城市建设的落地实施进行了奠基，完成了最初的工作。

其次，建筑法定证明制度是城市开发建设过程非常重要的监管环节。德占青岛初期所有新建、改建和扩建的建筑必须申报建筑法定证明，申报材料从完整的设计图纸到重要的施工节点验收报告乃至竣工后运营情况说明，全流程的设计、建设周期工作均由胶澳总督府下设的建设管理局负责审批核定通过后，给予发放《建筑法定证明》，之后在法律监管层面，由胶澳总督府下辖的建筑警察部门负责检查城市所辖建筑是否持有该证明文件。

再次，融入近代文明的建筑设计规范的编制。由胶澳总督亲自签署执行的《建筑法规》中有对城市不同区划内建筑明确和清晰的设计规范性条文，并用建筑法定证明制度加以监管。合院式建筑设计规范是所有规范中最重要也是最有意义的设计规范，已经接近于今天使用的设计规范框架目录，涉及到建筑防火、间距、外立面造型等诸多方面，从技术层面解析了今天青岛市历史城区的城市肌理和风貌形成的雏形以及青岛合院式建筑诞生初始的形态。

最后，系统性的法定规章制度保障城市开发建设过程做到有法可依、违法必究。《建筑法规》《办理建筑法定证明收费标准》和《关于崂山区建设开发的规定》互为补充，是青岛德占初期胶澳总督府颁布执行的重要城市开发建设方面的法定规章制度，涉及到城市不同区划内不同属性的建筑从设计、施工到运营全流程的相关规定和说明，从微观层面保障城市开发建设按照城市规划内容有条不紊、高效率的实施。

附注： （《建筑法规》译文）

建筑法规

胶澳行政区城市规划暂行建筑法规性规定

1989年10月11日起执行

A.一般性规定

§1.

所有建筑物必须满足生活健康，交通便利和消防安全的要求，建筑物外观必须适应所在区域的特征。

§2.

所有新建建筑以及旧建筑改造都必须取得建筑法定证明。

§3.

建筑法定证明的申请必须以书面形式向帝国建设管理局提交，申请文件须一式两份。

1.建筑法定證明的申请材料包括：

建筑施工图。均以“米”为单位，比例为1：100，包括所有楼层的平面图、立面图和必要的剖面图，平面图须注明所有房间的功能和使用类型，立面图须标注清晰相邻街道面的建筑高度，通常情况下，还必须明确建筑的承载能力。

2.总平面图。比例为1：500，须注明项目周边道路情况和周边用地情况。

3.施工现场是始终都有施工许可证（ Bauschein）和建筑施工图图纸（Bauvorschlage）的说明。

4.以下建筑阶段的法定检查书面报告：

1）建筑基础验收阶段检查，包括房基线（FJuchtlinie）和标高（Hohenlage）。

2）建筑毛坯验收阶段检查。

3）项目竣工后，实际使用情况的说明。

B.合院式建筑设计规范

§4.

建筑正立面必须在建筑控制线（ Baufluchtlinie）以内或者紧邻并且平行于建筑控制线建造。

§5.

一般来说，每一个建设地块只有6/10的面积是允许建造房屋的。如果项目包含前院（Vorgarten），在核算项目地块面积时应扣除其面积。

§6.

建筑物正立面高度（从人行道路最高点到主屋檐最高点或者女儿墙最高点计算）通常不应超过紧邻街道的宽度（包括街道边缘到建筑控制线之间的距离）。且允许的最大高度不超过18米。在限高范围内，住宅建筑不允许建造超过三层，山墙和屋顶构筑物的一半高度计算入建筑高度。

倾斜度大于45度的坡屋顶建筑计算建筑高度时应把整个坡屋顶高度计算在内。带拐角的坡屋顶建筑（Eckhaus），统一按照屋顶高度的一半计算建筑高度。对于退后建筑控制线的建筑，其高度允许超过18米。两个建筑单体之间必须有6米宽的空间，一般情况下，6米宽的空间被这两个单体建筑均分。

住宅建筑在山墙面开窗，必须保证与相邻的建筑之间的间距不小于4米。

对于青岛早期的围合式建筑有以下要求：后院的住宅建筑高度不允许超过院子的宽度;如果院子侧面建筑已建楼梯直通最高楼层，那么允许院子侧面的建筑开间不超过5.5米，且和主楼高度保持一致;低于5米，不允许有外挑的建筑构筑物;建筑正立面不开窗的实体墙长度不允许超过正立面总长度的1/5。

§7.

建筑承重墙（deckentragende Wande）和围护墙（Umfassungswande）一般情况下采用坚固的实心墙，也可用钢结构（EisenfachArerk）和波纹钢板（Eisenwellblech）代替。

一些体量比较小的辅助性用房，像花棚、马厩、车库可以用采用木结构做围护墙。

拥有共同建筑轮廓线的相邻建筑（Nachbargebaude），建筑之间设置各自的0.25米厚防火墙，每栋建筑屋面防火墙厚度为0.2米，这样每栋建筑都由防火墙围合成一个独立单元。

所有建筑物屋顶必须铺设防火材料。

烟囱用非燃烧材料建造，从地面到地下基础都必须是用不可燃并且安全性能很好的材料建造。

C.城市郊区住宅建筑设计规范

§8.

规定项目建筑密度最多为20%，如果是建在规整地块四个角位置的民居则允许建筑密度为40%。

建筑如果是永久性住宅，则只允许建造两层。

阁楼层面积的1/2，地下室面积的3/4计入建筑面积。以场地标高为正负零，地下室最多下沉0.5米。

外立面不开窗的外墙（多对应走廊或者楼梯间）允许用木材质建造。对应做了内装修房间外立面的木结构须和其他建筑保持必要的距离。

建筑物必须完全在道路控制线（Strassenfjuchtlinie）以内，并且相邻建筑之间间距不小于4米。

建筑辅助设备允许紧贴地块非沿街面的边线布置，且高度不允许超过7.5米。

建筑作为学校、疗养院、娱乐功能长期使用，允许其有特殊条款。

D.华人区建筑设计规范

a.建筑沿街面必须平行于建筑控制线。

b.建筑密度不超过75%。

c.两个建筑单体之间必须有3米宽的空间。

d.重要建筑的围护墙体要很坚固，尤其是沿街面墙体。禁用黏土灰浆。

e.拥有共同建筑轮廓线的重要建筑（Hauptgebaude），建筑之间设置各自独立的0.2米厚防火墙，每栋建筑屋面设置0.2米厚防火墙，这样每栋建筑都由防火墙围合成一个独立单元。如果建筑沿街长度超过15米，特别是商铺或者工厂，其室内必须要按5—10米一个单元设置坚固的分隔墙。

f.针对所有房间，如果是长期住人房间，房间面积不得少于5平方米，房间净高度不得低于2.7米。

g.屋面覆盖麦秆、芦苇或其他易燃物，必须要做防火处理。

h.住宅楼楼层不得超过两层。

青岛，1898年10月11日

胶澳行政区政府总督

卡尔·罗森达尔（Rosendahl）

（责任编辑：张双敏）