两集中下房企盈利临大考
2021-06-16杨现华
杨现华
随着土地供应两集中的实施,22个城市中的大多数已经陆续完成了首次集中供地。即使土地市场冷热不均,房企的盈利压力已经愈发艰难。滨江集团董事长称,1%-2%的净利率或非真实情况,但也并非无的放矢。
在已经完成首轮供地的10余家城市中,既包括北上广深这样的一线城市,也包括无锡、长春等非热门城市。首轮供地中,上述城市中有的首批供地货量严重不足,仅占全年计划的一成左右,有的则在六成以上。
随着土地供应两集中成为常态化,核心城市、热门地块的竞争加剧成为必然。土地竞价叠加房价限制,以及融资“三道红线”和银行贷款的“两道红线”,房企在土地、融资、新房销售三个市场的议价能力受到明显削弱,这或许会导致房企盈利能力的下滑。
两集中开锣
从4月中旬长春打响土地集中供应的第一枪开始,22个城市先后启动了土地集中竞拍,包括北上广深4个一线城市和南京、杭州和苏州等18个二线城市。
土地供给两集中是继2020年年中房企“三道红线”、2020年年底房贷“两道红线”后,于2021年初推出的又一房企“紧箍咒”。
如果说限制房企融资端的无序发展是降杠杆的必然要求,那么土地两集中的政策初衷则是希望降低土地市场热度,稳定房价预期。
根据申银万国统计,首批纳入两集中的22个城市其2020年土地成交面积约5.8亿平方米,约占全国的24%,成交金额2.7万亿元左右,占比达到约45%。因此,重点城市地价的稳定有望会给全国带来示范效应,土地溢价率的下降会有利于房价的稳定。
最早开启两集中供地的是长春。4月中旬,长春第一个举行首批土地集中出让,到6月初郑州、合肥、长沙和苏州几乎在同一时间集中土地拍卖,截至6月3日,22个城市中仅剩下上海、武汉和成都等还未完成首次集中土拍,厦门6月10日已经进行了第二轮集中供地。
在已经进行的首轮土拍中,长春市场较为冷清,十数块土地流拍(含终止挂牌)。之后土拍市场逐渐升温,部分城市溢价率甚至超过40%,集中供地之下市场冰火两重天。
热度分化
截至目前,首轮两集中土拍已经基本结束。整体上来看,土地市场并未明显升温,在一些备受市场关注的热点城市和热门地块,竞价仍然火爆,部分溢价率远超100%。
长春原计划出让53宗地块,最终参与竞拍的仅剩下40宗,结果30宗地块底价成交,参与最积极的也非一线房企。长春楼市供需关系较为平衡,或许是本次土拍竞争相对不激烈的原因之一。长春人口流入基本微增长,楼市供需也基本平衡,2020年长春房价整体增速较低,且持续低于名义GDP增速,土拍竞争不激烈并不奇怪。
从两集中的政策初衷来看,长春为试点工作开了个好头,但这个开头很难具备整体意义,代表性并不充分。
果不其然,4月底登场的广州和重庆首场土拍竞争的激烈性就尽显无疑,尤其是重庆首轮两集中土拍最为明显。在目前已经完成的首轮两集中土拍中,重庆的溢价率最高。
重庆首轮土拍成交金额约为635亿元,46宗地块全部成交,平均溢价率达到43%,部分地块溢价率甚至远超100%,融创、龙湖等一线房企大手笔拿地,其余知名房企也都纷纷现身并各有收获。
作为风向标北上广深的土拍市场更具有代表性。上海首轮集中供地要等到6月中旬。
由于楼市过热而处于风口浪尖的深圳在首轮两集中土拍中颇为“低调”,其首轮供地面积仅占全年的10%左右,因此参考价值打上了折扣。早早完成首轮两集中供地的广州热度不减,首轮供地就拿出了全年计划的60%以上,可谓是“诚意满满”,其中48宗地块最终成交42宗,有6宗流拍,成交金额超过900亿元,溢价率超过10%,平均溢价率11.7%。
根据西南证券数据,与2021年一季度12.9%的土地溢价率相比,广州首轮土拍溢价率略有下滑,但与以往溢价率相比,仍然不低,2019年和2020年溢价率分别为7%和8.7%。
北京土拍市场更是备受市场瞩目。在出让公告时,北京已经明示29宗地块平均最高溢价率不超过10%,部分热门地块溢价率更是控制在5%以内;竞价达到上限后将进入竞公租房配套面积、竞政府持有比例、竞报高标准建设方案等程序。
最终北京首轮出让的30宗地块总计收金1109.71亿元。虽然偶有黑马出现,但在各地土拍现场,品牌房企成为土拍的主力军,中小房企入围的资格在无形中压缩了,留给它们的生存空间愈发小了。
从首轮土拍来看,部分房企在观望。在集中供地下,优质地块的竞争愈发激烈,房企的盈利空间无形中减少了。
盈利何去何从
对优质地块的争夺可以看做房企盈利的压力测试。为了市场份额也好,为了在某个城市立足也好,企业都不会做赔本的买卖。在对优质土地争夺之时,溢价率的每一次攀升都是对房企盈利的打压。
以广州为例,首轮土拍整体溢价率10%出头,白云区整体溢价率与之相仿,但区内金沙洲地块以21.3亿元由华润拍得,楼面价42122元/平方米。与之相邻的万科金域蓝湾二手房价格也不过如此,相邻更近的星汇金沙花园远不足35000元/平方米。这还是在上述地块竞拍后,周围楼盘受到刺激涨价后的结果。
无独有偶,在北京土拍市场,卓越集团以39.27亿元竞得备受瞩目的朝阳区金盏地块,楼面价接近5.3万元/平方米,周围新盘大多在6.5万-6.9万元,留给卓越的操作空间并不大。
在本轮土拍中,卓越集团是一匹黑马,公司出资逾百亿元在北京揽获4块土地。或许高价拿错了地,或许其他原因,在之后市场就传出公司退地的流言。虽然公司予以否认,但在售价受到管控之下,高价拿地后还有多少利润空间呢?
在杭州土拍结束后,公司召开的业绩说明会上,滨江集团董事长戚金兴表示,公司在杭州集中土地出让中共获取5块土地……公司努力做到1%-2%的净利润水平。
这样的话看似笑话,但也许是房企的无奈。在滨江集团斩获的5块土地中,滨江联合体分别为48.38亿元和80.85亿元拿下了钱江新城二期地块,楼面价分别约为4.4万元/平方米,在扣除了17%的自持比例后,两幅地块的楼面价为53446元和54139元。根据出让公告,地块毛坯销售均价约为6万元,如果是装修销售,6.6万元和6.75万元是其销售价格的上限,两幅地块的盈利空间似乎也所剩无几。
滨江集团这两幅地块扣除自持后地货比(土地款/预计销售收入)都超过了80%,其余3个地块有两幅地块地货比在80%上下,另外一幅也超过70%,要想获得较高的回报实属困难。
2021年一季度,滨江集团的净利率降至6%出头,毛利率和净利率在2020年大幅下降后继续向低谷滑落。虽然是一季度并不具有完全的代表性,但此之前数年滨江集团一季度的净利率都在两位数以上,近几年的多数时间一季度利润率要好于全年水平。
滨江集团只是房企盈利困局的一个缩影。根据Wind统计,A股约130家上市房企2018-2020年的营收分别为2.1万亿元、2.52万亿元和2.8万亿元,归属净利润分别为2141.39亿元、2343.59亿元和2072.58亿元。
在营收继续保持增长的情况下,净利润大幅减少,盈利额已经是三年来的最差水平。
滨江集团的盈利也许不会下降到1%-2%,但董事长的表态也确实说明了房企盈利空间狭窄,土地集中供应带来的内卷引发了市场对房企盈利进一步恶化的担忧。
中信证券指出,目前土拍市场结构性热卖的核心原因,是2021年前4个月销售高速增长,是良好的销售回款流入以及部分公司充裕的融资造成的;集中供地的确伴随着部分区域市场过热,但如果没有集中供地,这些区域的土地市场可能热度更高,2021年下半年土地市场有望降温;造成房企盈利能力上升的主要因素,从来都是房价上涨,而不是地价下降,在核心城市嚴格限价的背景之下,从全局来看,行业盈利能力的下降将会持续,拥有融资成本和开发能力优势的房企盈利能力见底是可能的,而如何经营自持资产将成为企业能否破局盈利能力问题的关键。