宏观调控背景下中小房企融资策略研究

陈正花

随着国家宏观调控力度的加大，货币政策收紧，金融监管趋于严厉，房地产企业的资金压力日趋严峻，尤其是规模小、实力弱的中小房企，如何融到资金，保障资金链的长期畅通，保证企业健康、可持续的发展，是当前许多中小房地产企业亟需解决的问题。基于此，本文首先介绍了中小型房地产企业的发展现状及其存在的问题，然后提出了相应的建议。

1998年，我国实施了住房制度改革，进一步加快了城镇化进程和经济增长，使得居民住房需求不断增加，房地产行业也迎来了快速成长的好机会，并带动了相关行业的发展，房地产行业已成为我国国民经济的支柱产业之一。房地产企业属于资金高度密集企业，具有融资规模大、投资周期长、资金回笼慢等特点，因此企业的融资渠道和融资能力是其能否健康发展的关键所在。目前，我国大约有9万多家房地产企业，其中中小房企占到九成以上，由此可见，中小房地产企业在房地产行业中占据着重要地位。随着国家宏观调控力度的加大和经济政策的密集出台，房地产企业的融资环境趋紧，融资难度加大。而相较于实力强的大型房企，中小房企大多存在企业管理不够规范， 信息不够透明等问题，因此其融资难、融资贵等问题也就更为突出，亟待解决。基于此，对中小房地产企业的融资策略进行探究和完善，不仅对理论研究有助益，对实际操作也是具有重要的指导意义。

一、我国中小房企的发展现状

虽然我国中小房企数量多，但由于个体实力往往较弱，相较于大型房企，抵御风险能力差，更易受国家政策影响。当国家融资政策放松时，中小房企一般可以顺利融到资金，即使其融资成本高于大型房企，也能保证企业的现金流畅通。然而，当国家的融资政策收紧、融资渠道变窄时，中小房企很可能因为自身实力不足，储备资金少等原因发生资金链断裂，最终导致企业破产。近些年来，国家为了抑制房价过高和房地产行业过热的问题，加大了宏观调控力度，银行按揭制度也变得愈发严格，很多中小房企不能及时获得按揭款项，以致资金链紧张。同时不断上涨的物价和人力成本造成在建项目的成本不断增加，也容易造成中小房企陷入资金链短缺、融资困难的境地。

中小房企經营的市场主要以三四线城市为主，相对一二线城市，三四线城市及以下能级城市的调控政策趋向友好，多为楼市松绑，当地政府通常会出台与公积金、落户、土地款缓交等政策相关的条例为购房者降低门槛，刺激房企销量。因此，近年来各大房地产开发商，例如碧桂园、恒大、保利等通过多种方式入驻三四线城市，加速布局当地业务，这造成中小企业生存空间被挤压，面临巨大的经营压力。

在宏观调控不断收紧的背景下，我国中小房企虽然都在积极谋求生存，但大多缺乏核心竞争力。一是没有明确的长远规划，盲目开展多元化投资，忽视与房地产行业的相关性，从而导致不能对房地产主业反哺;二是缺乏完善的人才选拔和培养机制，人才流动性大，一定程度上削弱了中小房企发展壮大的可能性;三是由于相关资源的匮乏，中小房企很可能要包揽房地产设计到售后物业的一系列问题，进一步加大了企业经营压力;四是不重视企业品牌的建立，过于追逐短期获利，随着房地产市场逐的逐渐完善，消费者越来越具备品牌意识，企业的品牌运营就显得尤为重要。

综上所述，随着房企融资难度不断上升，融资成本明显提高，中小房企在资金实力、管理和品牌上均处于劣势。

二、宏观调控背景下中小房企融资存在的问题

（一）融资渠道单一

我国房地产企业存在多种融资方式，例如银行贷款、债券融资、股票融资以及房地产信托融资等，但中小房企受限于自身实力，可以利用的融资渠道不多。一方面是因为中小房企的公司规模、财务状况以及资金等达不到某些融资工具的要求，比如证监会对企业发行债券的要求、企业上市融资的审核等;另一方面，中小房企一般属于非上市企业，信息公示不够透明，导致投资者、债权人和第三方都无法对公司的经营风险和偿债能力做出准确判断，从而直接限制了中小房企相关融资工具的选择。除此之外，中小房企迫于自身规模小、实力不足，短期内极难实现债券融资和股权融资，所以中小房企主要的资金来源是银行贷款。而融资渠道的单一会增加企业的财务风险，一旦高度依赖的融资渠道受到宏观政策的影响，企业就要选择利率较高的融资方式来满足开发项目的资金需求，这不但会增加企业的融资成本，造成项目利润率下降，同时还会产生较高的融资风险。因此，在当前银行逐渐缩紧信贷业务的背景下，许多中小房企生存状况变得举步维艰。

（二）融资成本高

由于部分中小型房地产企业不重视企业信用，多次出现违规违约行为，从而影响了金融机构对中小型房地产企业信用的评判，产生了一定的偏见，最终导致中小型房地产企业融资成本较高。金融机构一般对中小房企发放期限2至3年的中短期贷款，主要作用于企业的流动资金以及项目开发，这种贷款的利率往往是同期基准利率上浮80%，或更高。根据相关指数显示，中国社会融资（房企）平均融资成本为高达10%，一般来说，正规小额贷款公司的放款利率是人民银行发布的基准利率的4倍，再加上咨询费、审计、验资费等，中小型房地产企业的融资成本可达20%以上，并且，愿意为中小型房地产企业发放长期贷款的金融机构很少，所以受限于贷款期限短、融资成本高等因素，大多中小型房地产企业不敢投资建造周期长但获利高的项目。

（三）企业缺乏核心竞争力

目前，我国的中小型房地产开发商以家族式企业管理模式为主，以致公司存在经营决策听命于老板一人，情感管理替代制度管理的现象，这严重得制约了中小房企引进优质人才。随着企业发展到一定阶段，企业如果想进一步扩张，必须建立起专业人才的队伍以及相应的考核激励机制，所以当前中小房企对人才认识的不足阻碍了企业的继续发展。另外，在房地产行业迅猛发展的黄金时期里，由于融资环境宽松，许多中小房企跟风开展多元化经营。但随着市场细分化，经济形势出现下行，盲目扩张的中小型企业由于自身管理架构不完善，财务处理能力不健全，融资渠道收窄，逐渐出现资金链问题。而且，中小房地产企业在追逐高额利润的同时，一般都不重视企业品牌的建设，品牌意识不强，以致在融资的过程中无品牌效应可利用。

三、宏观调控背景下中小房企融资对策

（一）結合实际，积极拓宽融资渠道，分散融资风险

房地产开发商的融资渠道一般分为两种方式，一种是内部融资，主要是指房地产企业的自筹资金、预收房款订金、收取购房款以及企业股东投入的资本金等。由于房地产行业的特点是投资金额大、开发周期长，所以单纯依靠内部融资是难以满足企业的资金需求的，换言之，房地产公司大部分的资金需求来源于外部融资。房地产企业的外部融资主要包括银行贷款、委托贷款、信托基金、企业发行股票、供应链融资、企业发行债券等。在金融监管趋严的情况下，高度依赖银行贷款的中小房企难以通过银行进行融资，所以中小房企应该分析各个现有融资渠道，然后结合项目各阶段开发特点，建立起新的融资方案。例如，在土地获取的阶段，中小房企可以通过自有资金投入或者吸收股权投入来满足资金需求;在项目的开发阶段，中小房企可以申请银行开发贷款、信托基金、供应链融资等来保证现金流;在预售阶段则可以选择与地产中介公司合作，采取包销的方式快速回笼资金;而在物业持有阶段，中小房企还可以采取抵押房产来获得经营性贷款。

（二）规范经营，建立中小房地产企业信用平台

所谓人无信不立，同理，企业若信用不佳也难以在市场上存活。因此中小房企如果想要顺利融到外部资金，一方面需要投资项目本身优质，另一方面则要树立良好的企业信用形象。所以中小房企在日常活动中，要做到合法合规经营，遵守国家各项法律法规，并且强化自我约束能力，完善经营机制，为企业的信用打下良好的基础。同时，政府方面可以牵头，联动工商、税务、人民银行等多部门信息，实现房企、税收、质量、个人等信用的追踪，再通过大数据掌握房企经营发展的真实状况，从而建立优质、权威的中小房地产企业信用平台，避免由于中小房企信息不透明而造成的信用风险，也使真正信用良好的中小企业能获得更多投资者的关注，实现健康可持续发展。

（三）提升公司的核心竞争力，建立企业品牌

目前，我国大多数中小房企业是家族式企业，其管理模式就是千百年来传统的家族式管理，与现代企业的管理方法存在巨大差距，因此中小房企若想继续发展，必须优化公司的管理方法。企业可通过学习国内外优秀公司的管理模式，然后结合自身情况，制定出新的公司管理制度。在当今社会，企业之间的竞争本质是人才的竞争，人才是核心竞争力的主要载体，是培育和提升中小房企核心竞争力的关键，因此，中小房企应该从自身出发，创造出良好的学习型组织、注重人才的引进和培养。存在盲目扩张的中小房企，要抓紧完善公司各项财务管理工作制度，加强对公司流动性资产的规范管理，以实现企业的快速发展和良性发展。另外，品牌是企业综合实力、企业文化、经营模式等综合因素通过长期的市场行为，在消费者心里形成的认同感。对于资金相对缺乏、项目相对较少的中小房企而言，项目品牌是建立在各个具体的项目基础之上，只有精心打造好每一个项目，树立项目品牌，才能快速支撑起企业品牌，产生品牌效益。

四、结语

综上所述，我国中小房地产企业在新的房地产宏观调控下，仅仅依靠银行融资来解决企业发展中的资金问题已愈发难了，所以必须尽快寻找新的、适合自身企业发展途径，才能在日渐严峻的市场环境中生存下来，持续发展。

（作者单位：浙江上尚房地产开发有限公司）