国土资源管理与农村建设用地合理流转

梁三妹

（广州国苑规划设计有限公司，广东广州 511400）

农村建设用地的合理化流转，可提高土地资源的利用率，按照相应的规章制度，遵循程序进行操作管理，从整体上提升管理工作的质量。在当前的全面改革发展背景下，为充分发挥农村建设用地的价值，要求工作人员改变传统的工作观念、思路，探索创新的发展道路，有效提升土地资源的利用率。

1 农村建设用地流转的主要问题

1.1 违法用地问题突出

由农村建设用地流转的状况可知，其中存在的问题比较多样，违法用地的状况比较突出，隐性的市场较为活跃，存在较多使用违法用地的情况，耕地保护的状况受到了比较大的冲击影响。在流转利益驱动下，农地保护意识不强，不愿承担保护义务等问题比较突出，会对土地资源的利用效率产生影响[1]。

1.2 流转的无序性问题

农村建设用地流转的无序性现象表现较为突出，集体的建设用地无序流转，使政府调控土地市场能力显著降低，无法有效控制建设用地的供应总量，影响土地的利用效率，易干扰土地市场的秩序，直接影响建设用地流转的质量。

1.3 流转收益关系问题

从现阶段的农村建设用地流转的收益关系层面来看，未充分完善相关制度，缺乏完善市场机制作为支撑，会影响机体经济组织结构的完善性发展，农民土地流转收益的保障力度有待提升[2]。收益不均的问题处理较为关键，主要由于未建立完善的规章制度，易造成收益不均的问题，在未来的发展过程中，应注重完善基础性工作，为实际的工作顺利开展起到积极促进作用。

2 国土资源管理以及农村建设用地流转策略

2.1 国土资源管理策略

国土资源管理工作的开展应从多角度进行考虑，注重制定明确的发展目标。

（1）结合制度强化流转管理。

随着我国的国土资源管理工作的要求进一步提高，相应的制度体系建设日趋完善，为了保障国土资源管理工作开展的高效高质，需要结合制度的要求进行落实流转管理。应有原则性地开展相应的管理工作，依照规章制度推进土地流转的各项工作，坚持土地承包经营权的长期稳定，不可轻易发生动荡的现象，坚持尊重民意、事实、历史，从发展、保护农民权益的角度出发，采用多样化的形式，维护群众的合法权益，有助于实现既定管理的目标。

（2）注重流转方式积极探究。

国土资源管理工作的实际开展中，应充分重视流转方式的选择方面，从不同的角度出发进行优化，创新工作开展的方式。土地两权分离对现有土地资源的利用效率提升具有积极意义，可显著提升产出率及商品率，有助于市场化竞争。在对土地流转推进的过程中，应将组织流转和自由流转有机结合，根据实际的需要选择相适应的流转方式，提升土地建设发展质量[3]。自由流转主要通过农户直接流转，组织流转的方式比较多样，如反租倒包、流包转耕等。

土地流转方式如表1所示。

表1 土地流转方式

2.2 农村建设用地流转策略

农村建设用地进行流转需要从不同的角度出发，进行优化设计，制定相适应的流转策略，提高流转的质量。

（1）流转收益分配机制完善构建。

为了保障农村建设用地流转的合理科学，需要重视落实相应流转策略，不同的操作环节需要有相适应的制度作为支撑，进而有效控制农村建设用地流转的质量。建设用地流转工作的开展过程中，通过流转收益分配机制的支持，可保障实际操作的规范化、操作的质量[4]。集体建设用地使用权流转采用土地基准地价作为参照的最低限价制度，所有者出让及出租用地使用权，获得土地收益应纳入集体财产统一化管理，通过应用鼓励措施组织自行村庄搬迁改造，对集体建设用地进行科学整理，在完善的流转收益分配机制指导下进行构建。

（2）注重合理流转机制的健全。

为了保障农村建设用地的流转顺利开展，保障流转程序的规范化，需要建立合理化的流转机制，地方可指定出台集体建设用地流转管理办法，国家未出台集体建设用地流转法规但流转存在的状况，可采用地方立法，构建集体建设用地使用权流转制度。在相应制度的基础上确定集体土地权利内容，归入有形土地市场，并允许集体建设用地土地使用权有偿、有限期出让及出租等行为。除此之外，应明确集体建设用地使用权流转条件、范围，并完善细节方面，可充分落实建设用地流转的规范化措施。

在我国当前的发展背景下，为完善土地流转管理工作，从相关制度角度出发，按照规章制度落实土地流转的各项工作，促进农村地区经济建设及土地资源合理利用，并提出土地承包制度，在制度实践运作中，充分发挥其作用。为了对农民的合法权益进行有效维护，需要制定完善的制度规章，保障农民社会生产实践中的稳定发展，结合相关制度要求进行合理的土地流转，提升土地的利用效率水平。开展土地流转办理过程中，应按照当地居民意愿开展土地流转，提高农民的满意度。

（3）注重选择相适应的流转方式。

国土资源管理中，在农村建设用地合理流转的管理方面积极完善、优化措施，从整体提升建设用地合理化流转的水平，并选择相适应的流转方式，保障流转的质量。应明确集体建设用地使用权出让及出租方面的相关规定，集体建设用地使用权作价入股并可与他人进行合作、联营等形式。作为集体建设用地使用权出让，集体建设用地使用权出让出售后，应依法批准变更土地用途，重新签订合同，对地价、租金进行调整，办理相应登记手续。

针对集体建设用地使用权的抵押，应注重书面合同签订环节，在规定时间内到县级以上政府土地行政主管部门办抵押登记[5]。存量集体建设用地流转归入土地有形市场进行统一的管理。应结合实际的需要选择相适应的流转方式，保障流转的公开合法性，并对土地集中统一供应起到积极促进作用。

（4）注重保护保障并重落实。

落实农村建设用地合理流转策略，应在保护及保障相结合的方式下开展，通过双保行动创新，充分发挥农村建设用地合理流转效能。

保护及保障矛盾在国土资源管理工作方面仍存在，应开展清理行政区域内闲置土地，盘活存量土地，通过城乡建设用地增减挂钩周转指标，积极拓展建设用地空间，创新建设用地储备统管的模式，对实现既定发展目标具有积极意义。通过完善深化土地储备制度，提升全面储备统管的质量，强化政府调控土地有效性、针对性，有效落实基础工作，保障农村建设用地的合理化流转。

（5）注重集体建设用地产权明确化。

为有效保障土地流转的工作顺利推进，需要从不同的角度进行思考，应明确集体建设用地产权的工作。

土地产权制度作为农村集体建设用地流转的重要基础，流转的实质是土地权转让，应加强对农村集体土地权属管理及地籍管理投入力度，有效落实关键性工作。

落实集体土地所有权的登记工作时面，应明确范围，确认土地具体权利主体，细化及明确集体建设用地权力、所有权、使用权等，促进土地流转工作的规范化开展。

3 结语

在国土资源管理工作中，应注重工作要点，积极推进，从多角度出发优化设计，结合实际的需要选择相应的土地流转的方式，创新流转的模式，完善流转的制度。社会不断发进步，对土地的合理流转的要求也进一步提高，需要从规范化的角度层面加强重视，满足实际土地流转的需要，并从多角度进行积极优化，有助于落实相应的工作，实现既定发展目标。