疯狂的美国房市

王晶

一年前，在美国疫情爆发两个月后，我曾写过一篇关于美国房价逆势大涨的文章《经济重挫，为何美国房价不跌反涨？》，以位于新泽西的热门学区房Ridgewood小镇为例，一套中规中矩的独栋别墅一口气拿下18个offer（报价）。也许就是从那时开始，买家们不再和房子本身应有的价值做交易，反而变成了买家之间的疯狂比价。这不应是一个健康市场应有的价格逻辑。只是，一年后，随着美国疫情的持续以及人们工作方式的改变，楼市的疯狂高温不退，甚至更为扭曲。

新泽西州的Ridgewood小镇具备热门楼市的三大特征：有市区（downtown），有火車站（意味着可以直达曼哈顿），学区排名靠前。在Ridgewood，除了卖价本身的疯狂上涨，其在今年的平均成交价较卖价还要上浮10%。同时，房屋成交速度也令人瞠目，一个还看得过去的房源，普遍在上市当天就直接签约。这意味着，卷入价格大战的买家们，并没有充足的时间考察房子周边情况甚至房子本身，就匆忙报价。买家们的疯狂，除了心态着急，也可能在一定程度上陷入了地产中介的惯用伎俩。一位当地具有20多年房产经验的中介Monica和我抱怨，现在不少卖家中介通过降低卖价的方式吸引更多潜在买家，然后再让这些买家相互竞争，令最终成交价格远高于房子本身的价值。

不过，这些房子真的是“降价”上市吗？我看未必。在zillow网站上，但凡搜索一处房源，其价格涨幅通常在30%以上，有的甚至达到200%。卖家涨红了眼，买家杀红了眼，这就是当前美国房市给我的感觉。“这形势简直和2006年的房市泡沫如出一辙。”Monica语速极快的忿忿然。除了房产中介的身份，她个人也在做房产投资。在经历了一轮价格大战后，她刚要出资100万美元买下一处位于佛罗里达州的房产，却被卖家临时通知再提价10万美金。Monica最终选择了放弃。

新泽西州的疯狂房价并非个例。根据Corelogic数据，今年3月份全美房价同比上涨11.3%，创下了自2006年3月以来最高年化涨幅。大幅上涨的理由和去年此时基本如出一辙，即供需关系的变化。卖家数量减少，但买方需求却日渐旺盛。根据Redfin数据，今年4月份推向市场的房子相比去年同期骤减40%，相比2019年减少50%，由此导致房价自去年来上涨20%。房价在去年攀至自2006年以来的最高点，料在今年还会有增无减。

除了急需买房解决诸如入学等现实问题的买家，对于尚不着急一头扎进楼市厮杀，但仍有购房需求的潜在买家来说，总是期待疫情的早日结束能缓解楼市的扭曲价格。但是，哪怕疫情在今年缓解，楼市真的能降温吗？我认为至少到明年，房地产价格仍会位居高位。

首先，疫情的持续正逐渐改变着人们的生活方式，由此令自带后院的郊区独栋更具吸引力。人们开始从钢铁丛林的曼哈顿公寓大楼“getaway”，往周边甚至美国中部、南部地区迁移，再加上房市的刚需不会减少，供需关系在短期内不会得到改善。同时，千禧一代（25-34岁年龄段）正在取代35-44岁年龄段的人群，成为购房主力军，并加速了美国住房市场的短缺。根据投行Jefferies的报告，目前全美住宅短缺250万套，而建筑商可能要再新建170万至200万的新房，才能满足千禧一代的购房需求。

其次，美联储的低利率利好房市。购房者在享受美联储低利率带来的福利的同时，也面临着更多购房者的涌入。在供应不足的当下，真不知这到底是不是福利。

第三，原材料的上涨。美股的木材板块在近几个月飞速上涨，其中一个主要原因是来自于房地产的火爆行情，令木材价格飙升，供应无法满足需求。（近期木材股或是很好的投资方向）。哪怕建筑商计划更多建房，但木材的短缺和成本的飞涨是不容忽视的现状。自2020年4月，木材短缺令木材价格飙升近200%，并导致新屋在去年的售价平均上涨了2.4万美金。

要买房，却对楼市降温看不到曙光的我，在经历了数轮看房后已经改变了思路，不再一味寻找性价比高的房源，而是“随心所欲”：喜欢它，就去竞价;不然，可能连花钱的机会都没有。

作者系《亲历细交所》作者、华尔街媒体人

经济重挫为何美国房价不跌反涨

一名24岁的商业分析师决定用他攒下的钱在马赛诸瑟州付首付，买下第一套属于他的房子。美联储的低利率和疫情原因，令他相信能够轻易“淘”到价廉物美的房产。2020年4月，他看中了一套临近波士顿的三室一厅，售价42万美金。可他怎么也没想到，除了他以外，居然还有6个买家同时竞价，额外加价3万都未能锁定交易。

2020年5月4日，一家位于新泽西州的房产经纪商在社交网站上表示，一套位于新泽西Ridgewood镇的房子，拿到了18个报价。Ridgewood属于相对热门的学区房，到曼哈顿的交通也相对便利。

与此同时，受到疫情影响，全美2020年第一季度GDP折合成年率下滑5%，这是自2008年金融危机以来最大幅度的季度萎缩。同时，美国人个人储蓄率高达33%，创历史最高水平，消费开支却下滑13.6%亦破纪录。美国人一反常态的存钱，直接反映出消费意愿的下滑，并预示着更严重的经济衰退。

然而，就在这一串瞠目结舌的数据之下，却另有一份数据判然不同。根据美国房地产网站Redfin在官网发布的数据，2020年4月份全美房屋销售价格中位数为30.3895万美元，比2019年上涨了4.9%。

那么，在GDP大幅萎缩、失业率居高不下和民众积极存钱的背景下，为何房地产市场却呈现出另一番景象，大有引导经济复苏的趋势？我认为，有以下5点主要原因。

1.供需关系的微妙变化

随着疫情渐稳，进入夏季，尽管近期一些数据显示房市需求正在上升，但供应量并不乐观。根据Redfin官网统计，全美4月待售房屋的数量为122.6万，比去年同期减少了21.4%;新增房源45.76万，同比骤降41.4%。同样在4月，有27.7%的房屋售价高于标价，同比增加3.6%;11.6%的房屋售价低于标价，同比下降2.5%。同时根据Zillow数据显示，截至2020年5月9日的一周，全美房屋库存总量同比下滑了约20%，待过户成屋销售同比降幅逾10%，新挂销售数量下降约25%。

賣方数量的减少，一来可能是因为不愿意降价，正在“持房观望”等待经济复苏或隔离令的放松;二来也可能是因为卖家不希望在当前的特殊时期让潜在买家进房参观。此外，春夏季是买房旺季，买方需求相对旺盛。尤其是不少家庭会在此时为秋季开学作准备，学区房属于“刚需”且通常在春季放盘，对于家长而言，购买计划大概率不会因为疫情原因而延迟。房源上市量的骤减和刚需需求的稳定，甚至导致了抢房现象。

2.买房主力军需求仍存

那么，在失业率创下经济大萧条以来最高值的背景下，为何买方需求依旧强劲呢？诚然，新冠疫情波及到了几乎所有的行业，而失业会减少潜在的购房者数量，但此次受冲击最大的行业与2009年金融危机不尽相同。据市场不完全统计，此次在美国受疫情影响最严重的行业包括餐饮零售、航空、酒店等。受疫情影响的员工中约四分之三都是年薪不及4万美元的人群，购房实力相对较弱。

3.美联储政策利好楼市

2020年3月15日，美联储将联邦基金利率目标区间下调1个百分点到0%至0.25%之间，并启动量化宽松计划。据房地美的最新声明，当前30年期固定抵押贷款利率为3.15%，为自1971年有记录以来最低。这不仅令不少已贷款买房的业主着手以更低的利率进行Refinance（再融资），同时也令购房者增强了购买力。根据Redfin数据显示，截至5月17日的一周，房屋购买需求进入增长模式，经季节因素调整后，房屋购买需求比疫情前增长16.5%。

4.此轮经济衰退本质不同于2008年金融危机

比起2008年次贷危机对房地产市场构成的直接影响，这次因疫情引发的危机属于突发公共卫生事件，并非房地产市场本身的问题。随着全美各州逐步复工，就业重启，在过去数月被抑制的购房需求或会上升，房市复苏速度或快于其他领域。

5.疫情前已签约的合同

房价上涨的另一因素也与疫情之前的形势相关。Douglas Elliman地产经纪商Jill Ji表示，售价上涨主要是由于现在成交的大部分房屋都是在疫情之前就已签约合同。同时，在疫情发生后，以大纽约和新泽西很多地区为例，虽然房源变少，但买家需求并没有减少这么多，楼市开始从买方市场向卖方市场转移。此外，在居家令出台之前的第一季度（年初至3月中旬），纽约市的房市开局良好，价格和成交量相比前两年都有所提升，所以也使得当前的售价呈现上涨状态。

诚然，房价走势不可一概而论，因根据城市/区域、房屋类型、新旧等各种情况而有不同的判断标准。比如，对于新房/期房而言，房地产开发商可能因急于脱手而降低售价，但对于二手房来说，房主可能会延迟出售时间，以期待在全美经济恢复正轨后卖出一个好价格。

对于美国房价未来的走势，从大环境来讲，势必与美国经济的复苏情况息息相关，也要持续关注当前疫情对房市会产生多深的影响。全美房地产经纪人协会（NAR）Lawrence Yun认为，由于疫情导致一些卖家将房子从市场上撤下（即房源短缺），他不认为房价会在2020年下跌。房利美也预测2020年比2019年上涨。