房地产行业科技投入的困局与破局

吴腾宇 宋颖

【摘要】2020年9月习近平总书记在科学家座谈会上发表讲话，就我国当前情况下，科技创新工作的重要性和必要性进行了论述，并对未来的发展方向进行了展望。科技创新是我国当前面里的主要课题之一。房地产作为我国支柱产业之一，在国内经济中占有重大的比例。但在科技创新领域建树不多。本文从我国发展阶段出发，在深入总结当前房地产企业科技创新工作的基础上，详细剖析了房地产企业进行科技创新工作的困局，并分析了困局产生的原因。在此基础上提出了政策建议。

【关键词】房地产行业;科技投入;困局;破局

1、中国科技发展的宏观背景

近年来中国的发展出现了很多新的变化及特点，国民经济的发展和文化自信的重塑将中国推到了一个崭新的发展阶段。在新时期复杂的国际和国内环境中，科技发展的作用越发的突出。面对西方发达国家对中国新技术的围追堵截，“造不如买、买不如租”的短视论调和“有钱能使磨推鬼”的盲目乐观已经不在具有说服力。坚持自主创新，从“学生”向“老师”发展成为了当前中国科技发展面临的主要课题。形成当前局面的宏观背景主要有一下三个方面。

1.1中国正处于两个百年的历史交汇期

未来五年，我国正处于“两个一百年”奋斗目标的历史交汇期，既要实现全面建成小康社会的奋斗目标，又要开启全面建设社会主义现代化国家新征程，使经济发展存在巩固经济建设和推进转型升级相结合的特征。中国经济正由强调中高速的发展模式转向高质量、绿色、共享的综合发展模式。转变发展方式、优化经济结构、转换增长动力、构建现代化经济体系，成为新时代的主旋律。

1.2中国已经形成了多点开花的优势领域

在改革开放以后，经过长期积累的中国迎来了时代的契机，在改革开放70年来，通过全社会共同努力，去了众多的历史性成就。特别在我国科技事业领域，重大创新成果竞相涌现，一些前沿领域开始进入并跑、领跑阶段，科技实力正在迈向质的飞跃，正在全世界范围内形成庞大的、系统性的领先优势。从星星之火，形成了燎原之势。

1.3国家主义和民族主义抬头围堵中国的发展

面对中国日新月异的发展局面，狭隘的国家和民族主义势力抬头。中国威胁论在西方国家越发收到认可。直接导致经济全球化受阻，贸易保护主义抬头。使原本处于缓慢复苏阶段的世界经济更加飘摇。全球新一轮产业分工和贸易格局加快重塑，我国产业发展进入从规模增长向质量提升的重要窗口期。“中国制造”逐步向“中国智造”转型日益成为我国的迫切需求。

2、科技创新对中国未来发展的重大意义

科技创新是一个国家势力的综合体现，同时也是国家经济增长的核心内容。按照内生经济增长理论的观点，只有科技的进步才能带来生产效率的提升和经济的发展。特别在中国所面临的复杂环境前，科技创新的意义显得尤为的凸显。具体来说科技创新对我国的重大意义包括三个方面。

2.1是维护核心利益和发展权利的必要保障

“枪杆子里面出政权”是毛泽东主席的重要论断，抗美援朝的胜利与中国国际地位的上升，也说明国家的稳定和政治影响力是依靠强大的军事实力所保证的。然而苏联的解体给我们巨大的教训，仅在军事方面的强大是不充分的，大国之间的博弈，正向经济和技术领域延伸。在面对不利的外部环境和众多矛盾的过程中，科技创新是我国维护核心利益和发展权利的最终依靠。

2.2是扩大国会影响力和承担国际责任的必要保障

目前我国日益走近世界舞台中央，国际文化交流日益广泛，相继提出的构建人类命运共同体、共建“一带一路”等重大倡议，得到了国际社会广泛认同。我国的国际影响力、感召力、塑造力日益提升。中国文化影响力逐步提升，中国文化元素在逐步渗透国际市场。“能力越大，责任也就越大”，中国的影响力不依靠输出战争，也不靠输出意识形态，而是靠通过务实合作为各位合作伙伴带来利益的增加。这就需要中国持续保持领先，保持科学技术的持续发展。

2.3是实现中华民族伟大复兴的必要保障

是实现中华民族的伟大复兴是党的重大历史使命，实现这一重大使命的根本方法，是不断地解放和发展生产力。科学技术就是生产力，是马克思主义的基本原理。科学是第一生产力，是邓小平理论的重要内涵。科技创新与实现中华民族伟大复兴先天存在着紧密的必然联系。因此要实现中华民族“站起来、富起来、强起来”就必须要依仗科技创新的不断深入。

3、当前房地产行业的“科技含量”

长期以来房地产成为我国经济发展的支柱产业，并成为我国财政收入的重要来源之一。我国实施住房制度改革以来，房地产业得到迅猛发展，并带动上下游产业共同增长，房地产行业增加值占GDP比重常年维持在6%左右。目前国家积极布局新兴产业，并有显著的成效，但仍无法对房地产行业进行替代，培养新的经济支柱仍需要时间。

另一方面，中国城市化进程进入后半段，新型城镇化成为未来发展的指导思想。促进均衡发展、优化空间布局、提升公共服务、生态环保修复成为下一阶段城市发展建设的主旋律。十九大报告提出，當前我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾，经济发展重点从速度转向发展质量，从效率转向公平。随着香港地产模式的破产和“住房不炒”政策基调的确定，房地产行业从“跑马圈地”的资产运作模式，逐步向生活环境、产业平台、建筑工程及运营服务的提供商模式转型。房地产行业与美好生活的创造将紧密结合。

房地产行业的新变化，使房地产业务随之变化。科技创新的作用在行业内逐步受到重视。通过技术的应用拓宽利润来源，增加市场竞争力，成为房企的新诉求。

3.1房地产行业相关的科技领域

决定房地产经营的三个因素是区位、品牌和成本，因为区位因素是经济发展的结果，很难通过可以应用予以改变，所以房企对科技创新的需求主要来源于两个方面。其一，是增强自身产品的竞争力，加强自己的品牌影响力。其二，是增加生产力的水平，从而降低产品成本，形成竞争优势。

目前与房地产行業紧密相关的在科技创新领域主要包括8个领域，每个领域可以延伸出若干场景。有行业咨询机构表示“从目前中国市场房地产科技的应用来看，房地产科技从人性化体验、高效运营、安全健康、数字化驱动这四大维度出发，提高业主、开发商及投资者应对变化和抵御风险的能力，成为赋能商业地产价值的强大引擎。”具体情况如表1所示。

3.2主流地产企业科技投入情况

虽然行业普遍认为地产科技应用场景众多，市场空间广阔，但从实际情况来看，主流地产企业披露的财报中多数在科技和研发投入方面是零投入。如表2所示，在8家主流上市房企当中，仅有碧桂园、万科、金科三家企业在财务报表中存在科技投入一项，而多数企业该项数据均为零。

客观事实说明房产企业对技术的需求并未能全民的反应在其经营结果当中。房地产企业参与科技创新存在障碍。

4、房地产行业科技投入困局归因

从业务特点的角度来看，业务经营主要包括“投、融、管、退”四个阶段，业务经营能力的好坏主要由土地获取、成本控制、产品力打造三个关键因素决定。

一是获取土地方面的能力，主要指在合理成本下获取优质土地的能力，通过获得优质地段的土地进行开发，不但能够获得区域发展带来的土地溢价，而且降低了开发阶段因市场价格波动而带来的风险。

二是控制成本的能力，主要指在获取土地后如何在所需的建设标准前提下节约成本，与竞争对手建立较大的成本优势，从而取得更多的利润。

三是产品吸引消费者的能力，主要指开发的项目能够极大地满足消费者的有效需求，促成产品的去化，实现前期融资的还本付息和后续开发的再投资。

科技投入与房地产业务的经营相关性有限，投入产出效益不明显是房地产企业不注重科技创新与研发的根本原因，具体来说，可以分为以下三个问题。

4.1地产企业缺乏科技投入的回报机制

科技产品存在较为明显的外部经济效应，相关产品研发成功后，研发成本难以回收。一方面，因为房地产市场是典型的寡头垄断格局，地产企业规模优势越发突出，行业集中度提升明显。房地产企业突出竞争优势，导致各自的创新成果难以普及，降低了科技创新的市场空间。另一方面，房地产企业均为重资产、高负债模式运行，在最优经营规模下难以腾挪出闲置资金进行科研工作。

4.2税收政策缺乏有效地引导作用

房地产作为传统的资本及劳动密集型行业，科技创新成果体现在最终产品上，具有根据项目灵活变化的特点。在开发企业中并无将研发及相关科技创新的投入进行单列的先例，而是纳入到产品成本中由消费者买单。

根据《财政部国家税务总局科技部关于完善研究开发费用税前加计扣除政策的通知》（财税〔2015〕119号）中针对研发费用的相关规定：房地产行业不适用税前加计扣除政策，造成房地产企业不愿意将科技投入单独列支。

4.3房地产的本质还是土地空间的售卖

从经营的本质上说，拿地能力和深化分工是房地产企业持续经营的永恒主题。房地产企业与科技投入“绝缘”的主要原因，就在于科技投入所能带来的投入产出比，相较于获得中国城市化进程的土地溢价来讲微乎其微。与其将经历拿来做有限的提升，不如将资源想更有利润贡献能力的业务领域倾斜。

5、针对未来发展的政策建议

2020年9月11日，习近平总书记在在科学家座谈会上发表讲话，深入阐释了当前我国对科技创新工作的迫切需要，同时支出“我们必须走出适合国情的创新路子”，特别是要把原始创新能力提升摆在更加突出的位置，努力实现更多“从0到1”的突破。”

房地产行业作为中国经济的支柱企业，在此项工作中应当减负起相应的责任与作用。需要发挥企业技术创新主体作用，推动创新要素向企业集聚，促进产学研深度融合。

为有效引导房地产企业参与到中国科技创新工作当中，需要从下列三个方向着力推进。

5.1注重顶层设计，形成长效机制

房地产企业科技投入较少的主要原因是缺乏正向的激励和收益的保障。根据制度经济学原理，需要有效的制度安排来保障经济主体的切实利益，避免形成市场无效的窘境。因此需要结合我国发展阶段，加强顶层设计，努力形成长效机制。应当坚持需求导向和问题导向，通过深化科技体制改革有效激发释放科研与创新的活力，例如通过税收政策的调整，有效保障进行科技投入的房企切身利益。政府主管部门应把更多精力从分钱、分物、定项目转到定战略、定方针、定政策和创造环境、搞好公共服务等方面上来。

5.2发挥制度优势，做好组织保障

当前房地产行业面临着企业各自为政，研发自成体系的困局。如何打破这种狭隘的竞争意识需要有效的宏观统筹。因此需要发挥我国社会主义制度能够集中力量办大事的优势，在行业内部优化配置优势资源。通过强化党的领导，联合友商优势，推动重要领域关键核心技术攻关。按照研究“笔头钢”的模式，充分发挥中央企业的骨干作用，发挥校企联动在科研中的重要作用，调动各类市场主体积极性，有序组织，形成战略力量。

5.3吸引社会力量，创造有力抓手

依靠群众，调动群众，是中国革命走向胜利的制胜法宝。只有充分的调动社会公众的力量，是大家心往一处想，力往一处使，才能够充分发挥社会主义集中力量办大事的制度优势。因此需要充分的发掘有力抓手，从而调动社会公共力量的参与。例如通过政府主导，主流房地产企业参与成立科创类引导基金的方法，引导相关领域产的发展。或者通过针对房地产企业制定科技投入进行免税或奖励政策，形成示范效应的方法，均能够有助于实现政策目标的达成。

参考文献：

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作者简介：

吴腾宇，硕士研究生，中级经济师，战略与股权管理方向，就职于中核兴业控股有限公司;

宋颖，硕士研究生，中级经济师，金融方向，就职于中国农业银行北京市分行。